TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] DE [Localité 7]

MINUTE N°

DU : 23 Janvier 2026

N° RG 24/01584 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA6WF

NAC : 70C

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

DU 23 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Isabelle LAURET de la SELARL MIL AVOCAT & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 97416-2024-001459 du 24/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9] de la Réunion)

Madame [H] [E] [W] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Isabelle LAURET de la SELARL MIL AVOCAT & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 97416-2024-1461 du 24/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9] de la Réunion)

DÉFENDEURS :

S.C.P. [I] [M] [S] ET HENRI-PIERRE [Localité 8], intevenante volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.S.U. VERALTIS ASSET MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Juge de l’exécution : Chloé CHEREL BLOUIN

Greffier : Magalie GRONDIN

Audience publique du 05 décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT, le :

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Maître Isabelle LAURET de la SELARL MIL AVOCAT & ASSOCIES le :

Copie certifiée conforme à la minute délivrée en LS + LRAR le :

à

[R] [G]

[H] [E] [W] épouse [G]

S.C.P. [I] [M] [S] ET HENRI-PIERRE [Localité 8], intevenante volontaire

S.A.S.U. VERALTIS ASSET MANAGEMENT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 août 2006, la Banque de la Réunion a consenti à la SCI Les Flamboyants un prêt immobilier d’un montant de 205 000 euros pour lequel M. [R] [G] et Mme [H] [E] [W] [G] se sont portés cautions.

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2016, la Caisse d’Epargne Cepac, venant aux droits de la Banque de la Réunion, a cédé sa créance à la société Négociations Achat de Créances Contentieuses (NACC).

Le 22 mai 2020, la société NACC a fait signifier aux époux [G] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le bien sis à [Adresse 6], cadastré section [Cadastre 5]. Par jugement en date du 20 août 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a ordonné la vente forcée du bien. Par jugement du 5 novembre 2021, le juge de l’exécution a constaté la carence d’enchères, le créancier poursuivant ayant été déclaré adjudicataire. Par jugement du 8 avril 2022, le créancier poursuivant a de nouveau été déclaré adjudicataire sur surenchères pour un montant de 225 000 euros.

Un procès-verbal d’expulsion a été dressé le 30 octobre 2024 par la SCP Jean-Christophe Pueyo et Henri-Pierre Perrier, commissaires de justice.

Par requête reçue au greffe du tribunal judiciaire de Saint-pierre (Réunion) le 7 mai 2024, M. et Mme [G] ont saisi le juge de l’exécution à l’encontre de la SAS Veraltis Asset Management aux fins de sursis à leur expulsion.

Deux procès-verbaux d’expulsion ont été dressé par la suite le 30 octobre 2024 et le 28 novembre 2024.

La SCP Jean-Christophe Pueyo et Henri-Pierre Perrier est intervenue volontairement à l’instance.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 5 décembre 2025.

Les époux [G], représentés par leur conseil, lequel s’est référé à ses écritures, sollicitent de:

— à titre principal, annuler le procès-verbal d’expulsion et ses actes subséquents ;

— à titre subsidiaire, condamner la SAS Veraltis Asset Management à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— en tout état de cause, condamner la SAS Veraltis Asset Management à leur verser la somme de 35 000 euros à titre de dommages-intérêts assortis des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 ;

— condamner la SAS Veraltis Asset Management au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— débouter la SAS Veraltis Asset Management de ses prétentions plus amples ou contraires.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [G] visent les articles R 432-1, R433-1, R433-3 du code des procédures civiles d’exécution et 659 du code de procédure civile et exposent que le procès-verbal d’expulsion communiqué par la SCP Pueyo-Perrier aux débats n’est pas similaire à celui qui leur a été adressé, lequel ne mentionnait pas le lieu de stockage des meubles ni les modalités de contestation de l’absence de valeur marchande retenue par l’huissier. Ils concluent à l’existence d’un préjudice faute d’avoir été mis en mesure d’accéder à leurs effets personnels et de contester l’absence de valeur marchande.

Les époux [G] considèrent par ailleurs qu’en application de l’article R 332-1 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 1240 du code civil, le créancier poursuivant a commis une faute en n’initiant pas la procédure de distribution du prix à la suite de l’adjudication de leur bien et ce alors que le montant de l’adjudication était supérieur à la dette de la SAS Veraltis. Cette lacune leur a donc causé un préjudice selon eux en les plaçant dans une situation de précarité financière ayant conduit à leur expulsion.

Sur les prétentions reconventionnelles, les époux [G] font valoir que leur expulsion n’a été rendue nécessaire qu’en raison du comportement de la SAS Veraltis et que l’acte du 30 octobre 2024 a suffi pour qu’ils libèrent le bien sans que le second procès-verbal du 28 novembre 2024 ne soit nécessaire, de telle sorte que les frais liés au procès-verbal du 30 octobre 2024 mais également les frais postérieurs ne sauraient être mis à leur charge.

La SAS Veraltis Asset Management, représentée par son conseil, lequel s’est référé à ses écritures, sollicite de :

— déclarer irrecevable et infondée la demande tendant à voir ordonner la distribution judiciaire du prix de vente ;

— débouter les demandeurs de leurs prétentions aux fins d’annulation du procès-verbal d’expulsion du 30 octobre 2024, indemnitaire et de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

— condamner in solidum les demandeurs à lui verser la somme de 12 702,32 euros au titre des frais d’expulsion ;

— condamner in solidum les demandeurs à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral et de jouissance ;

— condamner in solidum les demandeurs à lui verser la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Veraltis Asset Management fait valoir que la demande de délai supplémentaire d’expulsion est infondée, toutefois les demandeurs ne l’ayant pas maintenu les moyens de la SA Veraltis sur ce point ne seront pas développés.

Sur la validité et la régularité du procès-verbal d’expulsion du 30 octobre 2024, la SAS Veraltis expose que les mentions inscrites au procès-verbal font foi jusqu’à inscription de faux et qu’en tout état de cause, l’absence d’une mention prescrite à l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution suppose, pour qu’une nullité soit relevée, d’apporter la preuve d’un grief. Elle indique que le procès-verbal complet versé aux débats comporte toutes les mentions nécessaires et les biens inventoriés ne disposaient d’aucune valeur marchande. Elle ajoute que les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral ou patrimonial.

Par ailleurs, la SAS Veraltis fait valoir ses moyens à l’encontre d’une prétention adverse aux fins de distribution du prix d’adjudication, toutefois aucune prétention en ce sens n’est formulée par les époux [G] en l’état de leurs dernières écritures. Elle précise à tout le moins qu’il revient au juge compétent de l’ordonner et qu’elle ne dispose pas des fonds et a effectué toutes les diligences nécessaires. Elle ajoute que le projet de distribution a été notifié aux demandeurs le 29 septembre 2025 sans qu’une contestation n’ait été formulée par la suite.

En outre, sur les frais d’expulsion, la SAS Veraltis expose que suite au procès-verbal d’expulsion en date du 30 octobre 2024, les époux [G] ont réintégré le bien et l’ont donc contrainte d’exposer des frais supplémentaires pour une nouvelle expulsion avant la trêve cyclonique. Elle précise que l’argument adverse fondé sur l’absence de distribution du prix est inopérant dès lors que l’adjudication a eu pour effet un transfert de propriété justifiant l’expulsion des occupants des lieux.

Enfin, la SAS Veraltis Asset Management soutient avoir subi un préjudice moral et de jouissance en raison de l’attitude des demandeurs, lesquels ont commis une nouvelle intrusion dans les lieux suivant procès-verbal de commissaire de justice en date du 9 avril 2025. Elle indique ne pas pouvoir mettre son bien en location en raison des difficultés rencontrées avec les époux [G].

La SCP Jean-Christophe Pueyo et Henri-Pierre Perrier, comparante, a déposé des écritures et sollicite que les époux [G] soient déboutés de leurs prétentions. Elle fait valoir sur le fondement de l’article 1371 du code civil que le procès-verbal d’expulsion contesté en date du 30 novembre 2024 comporte toutes les mentions nécessaires quant à la récupération du mobilier et les modalités de contestation. La SCP indique que la différence relative à l’heure indiquée sur les procès-verbaux est liée à l’heure à laquelle la copie a été remise à Mme [G], les opérations d’expulsion ayant été terminées plus tard. Elle précise que M. [G] ayant refusé de recevoir l’acte, un procès-verbal de recherches infructueuses a dû être dressé à son égard.

En outre, la SCP soutient que les biens inventoriés appartenant aux demandeurs ne sont d’aucune valeur marchande propre à permettre de couvrir les frais de transport en salle des vente et de publicité.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du procès-verbal d’expulsion dressé le 30 octobre 2024

L’article R 432-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations d’expulsion qui contient, à peine de nullité :

1° La description des opérations auxquelles il a été procédé et l’identité des personnes dont le concours a été nécessaire ;

2° La désignation de la juridiction compétente pour statuer sur les contestations relatives aux opérations d’expulsion.

Le procès-verbal est signé par toutes les personnes mentionnées au 1°. En cas de refus de signer, il en est fait mention.

L’article R 433-1 du même code dispose que si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l’huissier de justice en un lieu approprié, le procès-verbal d’expulsion contient, en outre, à peine de nullité :

1° Inventaire de ces biens, avec l’indication qu’ils paraissent avoir ou non une valeur marchande;

2° Mention du lieu et des conditions d’accès au local où ils ont été déposés ;

3° Sommation à la personne expulsée, en caractères très apparents, d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l’acte, faute de quoi les biens qui n’auront pas été retirés seront vendus aux enchères publiques dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice ;

4° Mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l’absence de valeur marchande des biens, à peine d’irrecevabilité dans le délai d’un mois à compter de la remise ou de la signification de l’acte ;

5° L’indication du juge de l’exécution territorialement compétent pour connaître de la contestation;

6° La reproduction des dispositions des articles R. 121-6 à R. 121-10, R. 442-2 et R. 442-3.

L’article 1371 du code civil dispose que l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

En cas d’inscription de faux, le juge peut suspendre l’exécution de l’acte.

En l’espèce, les demandeurs ont versé aux débats un procès-verbal d’expulsion comportant les feuillets 1, 2, 3 et 5/5 avec un feuillet intermédiaire tandis que les défendeurs ont versé aux débats un procès-verbal comportant les 5 feuillets sur 5, outre deux feuillets intermédiaires. Bien que les demandeurs fassent état d’un document incomplet notifié par le commissaire de justice, il convient toutefois de constater que l’autre procès-verbal est complet et qu’y est annexé un feuillet de signification à personne à l’égard de Mme [G].

S’agissant de la différence relevée quant aux heures de début et de fin d’opération inscrites aux procès-verbaux, aucune disposition ne prévoit une cause de nullité relative aux horaires et à une éventuelle différence de cette nature, la SCP expliquant en outre qu’elle s’explique par l’heure à laquelle la copie a été remise à Mme [G], les opérations d’expulsion ayant été terminées plus tard.

En outre, le procès-verbal du 30 octobre 2024 versé aux débats par la SAS Veraltis comporte toutes les mentions exigées aux articles susmentionnés et les demandeurs n’ayant pas engagé une action en inscription de faux, il convient d’en conclure que le procès-verbal d’expulsion dressé le 30 octobre 2024 par la SCP Jean-Christophe Pueyo et Henri-Pierre Perrier n’est pas entaché d’une cause de nullité.

Enfin, si les époux [G] contestent l’absence de valeur marchande des biens mobiliers inventoriés par le commissaire de justice le 30 octobre 2024, ils ne versent aux débats aucune pièce au soutien de leur moyen.

Les époux [G] seront par conséquent déboutés de leur prétention tendant à prononcer la nullité du procès-verbal d’expulsion en date du 30 octobre 2024 et de leur prétention indemnitaire à hauteur de la somme de 20 000 euros fondée sur ladite nullité.

Sur le préjudice résultant de la non-distribution du prix de vente

L’article R 332-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsqu’il n’existe qu’un créancier répondant aux conditions de l’article L. 331-1, celui-ci adresse, dans un délai de deux mois suivant la publication du titre de vente, au séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignations, une demande de paiement de sa créance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les articles R 331-1 et R333-1 du code des procédures civiles d’exécution permettent au créancier de saisir le juge de l’exécution aux fins de distribution du prix de l’immeuble.

En l’espèce, il est constant que le jugement d’adjudication intervenu le 8 avril 2022 a été publié au service de la publicité foncière le 3 avril 2023 pour le prix de 225 000 euros, la créance de la NACC ayant été antérieurement fixée à la somme de 190 858,34 euros. La SAS Veraltis Asset Management fait savoir qu’un projet de distribution du prix a été notifié le 29 septembre 2025 et que le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière a été saisi d’une requête en homologation sans que les époux [G] n’aient émis de contestation suite à la notification du projet à leur conseil. En outre, les époux [G] ne démontrent pas avoir sollicité une distribution du prix en saisissant le juge de l’exécution de telle sorte qu’ils ne peuvent faire supporter à la SAS Veraltis la commission d’une faute dans l’exécution de cette démarche ainsi qu’un préjudice résultant de leurs difficultés à se reloger.

Ils seront par conséquent déboutés de ce chef.

Sur les prétentions reconventionnelles de la SAS Veraltis Asset Management

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur les frais d’expulsion

La SAS Veraltis Asset Management verse aux débats un acte de signification de procès-verbal d’expulsion en date du 28 novembre 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, l’adresse des époux [G] n’ayant pas été identifiée. Toutefois, il ne résulte pas de la lecture de cet acte la preuve d’un maintien dans les lieux des demandeurs.

De même, le courriel adressé par la SAS Veraltis à la SCP de commissaires de justice le 31 mars 2025 selon lequel l’agent immobilier qui s’est rendu sur place a fait état d’une nouvelle intrusion dans les lieux ne peut suffire à établir que les époux [G] auraient tenté de réintégrer les lieux.

Le procès-verbal de constat dressé le 9 avril 2025, s’il mentionne une fermeture des accès au bien, ne permet pas plus d’établir avec certitude que les époux [G] en sont à l’origine, pas plus que la plainte déposée par la SAS Veraltis en l’absence de suite pénale mettant en cause ces derniers.

Dès lors, les actes postérieurs au procès-verbal d’expulsion du 30 octobre 2024 ne pourront peser sur les époux [G] dont la responsabilité n’est pas établie s’agissant des difficultés d’accès au bien par la suite. En revanche, si les demandeurs font état d’une responsabilité de la SAS dans la procédure d’expulsion en raison de leurs difficultés de relogement, force est de constater que l’adjudication du bien date du 8 avril 2022, qu’un commandement de quitter les lieux leur a été notifié le 28 décembre 2023 et qu’un délai de plus de deux ans a donc couru entre l’adjudication et l’expulsion du 30 octobre 2024. Aussi, la procédure d’expulsion menée par la SAS Veraltis apparaît justifiée au regard de la persistance des débiteurs dans le bien en dépit du transfert de propriété.

Par conséquent, seule la somme de 11 238,02 euros correspondant aux frais exposés jusqu’au 30 octobre 2024 suivant décompte de la SCP du 7 mars 2025 sera supportée par les époux [G].

N° RG 24/01584 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA6WF – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 2ème chambre civile – jugement du 23 Janvier 2026

Sur le préjudice moral et de jouissance

Bien que la procédure de saisie immobilière ait duré plusieurs années et ait imposé une expulsion des demandeurs à l’issue, la SAS Veraltis ne verse aux débats aucune pièce tendant à établir l’existence d’un préjudice moral ou de jouissance. En effet, le préjudice moral d’une société ne saurait se déduire du délai imposé par une procédure de saisie immobilière et le préjudice de jouissance lié à la privation du bien n’est pas démontré en l’espèce, la perspective de location du bien ne reposant sur aucun justificatif.

La SAS Veraltis sera donc déboutée de sa prétention indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Les époux [G] et la SAS Veraltis Asset Management succombant au moins partiellement en leurs prétentions respectives, elles conserveront la charge de leurs frais irrépétibles et de leurs propres dépens.

PAR CES MOTIFS

La Juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction,

Déboute M. [R] [G] et Mme [H] [E] [W] [G] de leurs prétentions aux fins de nullité du procès-verbal d’expulsion dressé le 30 octobre 2024 par la SCP Jean-Christophe Puyeo et Henri-Pierre Perrier et indemnitaires.

Condamne solidairement M. [R] [G] et Mme [H] [E] [W] [G] à verser à la SAS Veraltis Asset Management la somme de 11 238,02 euros au titre des frais d’expulsion.

Déboute la SAS Veraltis Asset Management pour le surplus.

Déboute les parties au titre des frais irrépétibles.

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Le présent jugement a été signé par Chloé Chérel Blouin, juge et par Magalie Grondin, greffière.

La greffière La juge de l’exécution