TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

08 Septembre 2025

2ème Chambre civile

50G

N° RG 23/05871 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KPAV

AFFAIRE :

Société CLAK SARL

C/

[J] [B] [G] [O]

[F] [C] [S] [K] épouse [O]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 12 Mai 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société CLAK SARL (exerçant sous le nom commercial « LEMOINE BEUNET IMMOBILIER »), immatriculée au R.C.S de RENNES sous le numéro 800 526 246, prise en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Charlotte MEHATS de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [B] [G] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Angélina HARDY-LOISEL de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [F] [C] [S] [K] épouse [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Angélina HARDY-LOISEL de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

La S.A.R.L. CLAK exerce une activité d’agent immobilier sous l’enseigne LEMOINE-BEUNET IMMOBILIER, à [Localité 1].

Investie par les époux [Z] d’un mandat non exclusif de vendre un terrain situé à [Localité 1], elle a été amenée à le présenter, le 17 octobre 2022, à [J] [O] et [F] [K] épouse [O], qui ont à cette occasion signé un bon de visite.

Le 6 avril 2023, les époux [O] ont fait l’acquisition du bien.

Faute d’avoir perçu sa commission d’agence, le 7 août 2023, la société CLAK a fait citer [J] [O] et [F] [K] épouse [O] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins, au visa de l’article 1240 du Code civil, de les voir condamnés in solidum au paiement de la somme de 39.875 € TTC, à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice, outre intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.000 €, par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société CLAK soutient avoir été victime de manœuvres frauduleuses de la part des époux [O], destinées à la priver de son droit à commission, qualifiables de faute délictuelle.

Dans son dommage, elle inclut non seulement la commission qu’elle aurait dû percevoir sur la vente intervenue au profit des époux [O], (8.700 €), mais aussi celles potentiellement perdues sur deux autres mandats que lui avaient confiés les époux [Z], considérant que les défendeurs sont à l’origine de leur révocation.

C’est ainsi qu’elle chiffre son dommage à la somme totale de 39.875 € TTC.

Elle conclut au rejet de la demande reconventionnelle en paiement de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.

Elle double sa demande initiale de frais irrépétibles en la portant à 6.000 €.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, les époux [O] contestent toute collusion frauduleuse avec les mandants de l’agence et soutiennent l’absence de tout dommage réparable en lien causal et direct avec leur supposée faute.

À titre reconventionnel, excipant d’un préjudice moral qu’ils évaluent à 5.000 €, “en raison des soucis et tracas que cette affaire leur a causés”, ils sollicitent condamnation de l’agence au paiement de cette somme.

Ils réclament condamnation de la demanderesse au paiement d’une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de leur conseil.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 24 avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1240 du Code civil “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’article 1241 précise que “chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence”.

Il est de droit positif constant que la mise en œuvre de la responsabilité délictuelle suppose la caractérisation d’une faute, d’un dommage direct et personnel et d’un rapport de causalité entre la faute et le dommage.

Il est au cas présent constant que :

— le 2 septembre 2022, [W] [T], divorcée [Z], et son ex époux, [J] [Z] ont confié mandat de vente, sans exclusivité, à l’agence LEMOINE BEUNET, d’un terrain d’une contenance totale de 17 a 51 ca, sur lequel était édifié un hangar à rénover, devant être présenté au prix de 153.700 €, net vendeur, la commission d’agence d’un montant de 8.700 € TTC étant supportée par l’acquéreur,

— le 17 octobre 2022, l’agence immobilière a fait visiter le bien aux époux [O], lesquels ont, à l’occasion, signé un document intitulé “reconnaissance d’indications et de visites”, désignant le bien faisant l’objet du mandat,

— le 6 avril 2023, [W] [T] et [J] [Z] ont cédé aux époux [O] la parcelle de terrain avec hangar au prix de 135.000 €, l’acte notarié prévoyant que “les parties déclarent que les conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours de la participation d’un intermédiaire. Si cette déclaration se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge des auteurs de la déclaration inexacte”.

La société demanderesse fonde, dans la présente instance, son droit à indemnisation sur la circonstance que c’est son intervention qui a permis aux époux [O] de découvrir le bien qu’ils ont acquis, ainsi qu’en atteste leur demande de renseignements du 15 octobre 2022, précédant de deux jours la visite du bien, et l’envoi le surlendemain de l’extrait du règlement d’urbanisme.

Elle soutient que la manœuvre frauduleuse est caractérisée par le fait que les défendeurs ont fait fi du mandat de vendre qui mettait la commission d’agence à leur charge, ignorant délibérément la mise en garde valant mise en demeure que son avocat leur a adressée le 2 mars 2023.

Les époux [O] répliquent, d’une part, qu’ils n’étaient pas liés par le mandat de vente dont ils ignoraient le contenu et notamment qu’il prévoyait la prise en charge de la commission d’agence par les acquéreurs, et que d’autre part, le bon de visite qu’ils qualifient de “simple fait juridique”, n’était pas engageant, faute d’avoir été précédé de la communication par l’agent d’informations précises sur la consistance du bien proposé.

Ils relèvent que l’agence n’a pas fait de compte rendu de visite au mandant, ce qui démontrerait selon eux, qu’elle n’entendait pas s’impliquer plus avant dans la négociation.

Ils précisent avoir été en relation avec monsieur [Z] et madame [T], dès le mois de mars 2022, et avoir négocié directement avec eux, non seulement le prix, mais aussi la consistance du bien et sa desserte, sans la moindre intervention de l’agence à ce stade.

Ils contestent ainsi catégoriquement l’existence d’une collusion frauduleuse avec les vendeurs qui n’aurait eu pour seul but que d’évincer l’agence de son droit à commission.

En l’espèce, il est acquis aux débats que les époux [O] ont, le 15 octobre 2022, par l’intermédiaire de la plate-forme “Figaro-Immo”, adressé à l’agence CLAK un message correspondant à une formule type sollicitant de plus amples informations.

Il convient, au passage, de relever que l’annonce en ligne visait “une maison de 5 pièces d’une surface de 287 m² située à [Localité 1], au prix de 153.700 €”.

Même si ce descriptif en ligne ne correspond pas à celui du bien visé dans le mandat du 2 septembre 2022, il n’en reste pas moins que c’est à la suite de la manifestation d’intérêt des internautes [O] que la visite de ce qui était, au vrai, un “hangar à rénover avec terrain” a eu lieu le 17 octobre 2022, en compagnie d’un collaborateur de l’agence.

L’explication fournie par [J] [Z] dans son attestation du 6 novembre 2023, d’après laquelle son empêchement physique explique l’accompagnement du couple [O] par l’agence sur le terrain, ne contredit nullement l’affirmation par celle-ci qu’elle a bien procédé à la présentation et au recueil de la signature du document intitulé “Reconnaissance d’indications et de visite” se rattachant au dit bien.

Il s’en évince que l’agent immobilier a bien prêté son concours aux époux [O], le 17 octobre 2022, en les accompagnant au Pont Catel sur le terrain appartenant à [J] [Z] et à [W] [T].

Pour autant, les époux [O] ne sont pas sérieusement contredits en ce qu’ils affirment qu’ils connaissaient les vendeurs bien avant la visite, étant liés à eux depuis le 29 mars 2022 par un contrat de bail dérogatoire, portant sur un local commercial situé à [Localité 1].

L’hypothèse qu’ils ont pu échanger avant le 15 octobre 2022 avec les vendeurs sur ce bien, dont atteste monsieur [Z] sur l’honneur, n’est donc nullement contredite par la demande de renseignements en ligne des époux [O] et ce de plus fort qu’elle portait sur une maison d’habitation de 5 pièces.

De même, le fait attesté sur l’honneur par monsieur [Z], de son empêchement le 17 octobre 2022, expliquant que l’agence a accompagné les époux [O] n’est pas sérieusement contredit par celle-ci.

Il convient aussi de relever que l’agence n’a pas ultérieurement effectué de compte-rendu de visite aux mandants, ce qui tend à accréditer que monsieur [Z] était en contact direct avec les époux [O].

Certes, cette version des faits n’apparaît pas en phase avec la “Déclaration de reconnaissance d’indications et de visite” précisant que les époux [O] n’avaient “aucune connaissance du bien auparavant”.

Pour autant, cette déclaration type, dactylographiée figurant dans un formulaire pré imprimé, n’invalide pas l’affirmation d’antériorité sur l’honneur de [J] [Z], dans la mesure où la demande de visite concernait une maison de 5 pièces, et non le terrain.

Cela dit, ce n’est pas la visite accompagnée par l’agence à elle seule qui est susceptible de justifier son droit à indemnisation au visa des articles 1240 et 1241 du Code civil, mais bien le comportement ultérieur fautif des défendeurs, dont elle doit rapporter la preuve.

Mis à part la transmission le 19 octobre 2022 aux époux [O] d’indications sur le zonage du terrain dans les documents d’urbanisme, l’agence immobilière ne justifie d’aucune diligence postérieure à la visite.

Et pourtant l’aboutissement d’un accord définitif supposait l’accomplissement d’un important travail juridique dès lors que les époux [O] envisageaient d’édifier une construction neuve sur ce terrain.

Il convient également de relever que l’agence n’a, à l’issue de la visite recueilli aucune offre, ce qui tend à démontrer que, dans son esprit, la négociation sur la contenance et sur le prix du terrain avait vocation à se poursuivre sans elle.

Il se vérifie notamment à travers l’examen comparé du mandat de vente, pour le moins succinct, et de l’acte définitif particulièrement développé, que les accès aux parcelles cédées ont nécessairement fait l’objet d’une discussion ultérieure entre les parties, puisqu’il a fallu instituer une servitude réelle et perpétuelle au profit d’une canalisation souterraine des eaux pluviales vers le ruisseau, au profit de la maison restant appartenir au vendeur, propriétaire du fonds dominant, et que l’acquéreur s’est engagé à installer un puisard sur sa parcelle.

Dès lors que l’agence n’a joué aucun rôle dans la négociation, il s’en déduit que celle-ci s’est déroulée au-delà de la visite, exclusivement entre vendeurs et acheteurs, sans la moindre aide ni participation de la part de l’agence, sans que celle-ci ne se manifeste le moins du monde auprès des vendeurs et acquéreurs, si ce n’est pour réclamer des honoraires le jour où elle a appris par ouï-dire que ceux-ci auraient compromis.

Par ailleurs, l’agence ne démontre pas la collusion frauduleuse entre les acquéreurs et les vendeurs, cette accusation ne dépassant pas le stade de la pétition de principe.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de retenir de faute imputable aux époux [O] de nature à engager leur responsabilité délictuelle vis-à-vis de l’agence.

La demande de dommages-intérêts de l’agence correspondant au montant de commission espérée de 8.700€ TTC est donc mal fondée.

Par ailleurs, l’accusation selon laquelle les époux [O] auraient pesé sur la décision de monsieur [Z] de retirer à l’agence les mandats de vente du deux septembre 2012, ayant pour objets une maison et trois terrains à bâtir ne repose sur aucun fait probant et ne dépasse pas le stade du postulat.

Cette thèse est expressément contredite par l’attestation sur l’honneur de monsieur [Z], rédigée dans les formes prévues à l’article 202 du Code de procédure civile, régulière en la forme – sauf en ce qui concerne la date de naissance du témoin, qui s’analyse en une simple erreur matérielle – selon laquelle celui-ci affirme qu’il a de son plein gré révoqué les mandats, “sans interférence” des époux [O].

Monsieur [Z], âgé de 63 ans au moment de la rédaction de l’attestation, dont il n’est nullement soutenu qu’il aurait perdu ses capacités intellectuelles, n’a fait ce faisant qu’user de sa faculté de révoquer ad nutum les deux autres mandats confiés à l’agence le 2 septembre 2022, sans qu’il soit possible d’en faire le reproche aux défendeurs, faute de preuve de la moindre pression de leur part.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter, en l’absence de faute démontrée de ceux-ci en lien direct et causal avec les décisions prises par monsieur [Z], l’agence de ses demandes de dommages-intérêts supplémentaires, correspondant aux commissions prétendument perdues.

S’il est certain que le présent contentieux a pu, comme tout procès d’ailleurs, préoccuper les défendeurs, ceux-ci ne démontrent pas pour autant que le symptôme anxieux diagnostiqué en janvier 2025 à l’examen de [F] [O] en est la suite directe.

Il convient donc de rejeter la demande reconventionnelle des époux [O].

L’équité commande que la société CLAK verse aux défendeurs une indemnité de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, elle supportera les entiers dépens, dont distraction au profit de son avocat.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE la société CLAK de toutes ses demandes.

DÉBOUTE [J] [O] et [F] [K] épouse [O] de leur demande reconventionnelle.

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la société CLAK à payer à [J] [O] et [F] [K] épouse [O] somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société CLAK aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Angélina HARDY-LOISEL, avocate au barreau de Rennes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE