TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

10 février 2025

2ème Chambre civile

N° RG 24/00061 -

N° Portalis DBYC-W-B7I-KYAI

AFFAIRE :

[B] [M]

C/

S.A.R.L. TENDANCE TROPICALE,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX

l’an deux mil vingt cinq, le dix février

Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier,

ONT COMPARU

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [M]

[Adresse 12]

[Adresse 10]

[Localité 1]

représenté par Maître Axel DE VILLARTAY de la SCP VIA AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET

S.A.R.L. TENDANCE TROPICALE, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 489 679 308, prise en la personne de son gérant domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES

Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 16 Septembre 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le10 février 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats

Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 06 mai 2014, M. [B] [M] a donné à bail commercial, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2014, à la société à responsabilité limitée (SARL) Tendance tropicale, un local situé [Adresse 3] à [Localité 11] (35).

Les parties ont stipulé une destination de vente de produits cosmétiques et capillaires, coiffure, onglerie, vente de cartes téléphoniques, prêt à porter et décoration.

Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 11 400 € HT, payable trimestriellement et d’avance le premier jour du premier mois de chaque trimestre.

Par lettre recommandée du 06 décembre 2022, avec accusé de réception, le preneur a sollicité le renouvellement de son bail.

Par un acte de commissaire de justice en date du 21 février 2023, le bailleur a signifié à son preneur son consentement au renouvellement du bail, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré mais moyennant un loyer de 20 000 € HT par an.

Par lettre recommandée du 10 mars suivant, avec accusé de réception, le preneur a refusé cette augmentation du prix de son bail.

Suivant avis du 24 mai 2023, la commission de conciliation des baux commerciaux a estimé qu’il y avait lieu au déplafonnement du loyer, en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité. Elle a considéré que la mutation du quartier, constituée par la multiplication des immeubles de bureau, induisant un nombre important de nouveaux salariés, a eu « un impact sur le commerce considéré à savoir l’activité de coiffure mentionnée dans le bail ». Elle a retenu une valeur locative annuelle de 17 00 € HT.

La SARL Tendance tropicale ne s’est pas présentée à cette réunion, sans motif exprimé, seul son avocat y ayant assisté mais dépourvu de mandat de conciliation.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, M. [M] a fait assigner la SARL Tendance tropicale, devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 11], aux fins de voir, principalement, fixer le montant annuel du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er mai 2023, à la valeur locative des lieux, soit la somme annuelle de 17 000 € HT, sous le bénéfice des dépens et d’une somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de son mémoire n° 3, dont la notification à son preneur n’est pas justifiée mais sans que cela ne fasse débat, dépourvu de dispositif, M. [M] persiste dans sa demande.

Au moyen de son mémoire, dont la notification à son bailleur n’est pas plus justifiée mais sans que cela ne fasse plus débat, la SARL Tendance tropicale sollicite, notamment, la fixation du loyer de renouvellement au montant du loyer plafond, soit la somme annuelle de 13 248,84 € HT à compter du 1er mai 2023, le tout sous le bénéfice des dépens et d’une somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère à leurs mémoires contradictoirement produits, en application des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

La juridiction rappelle qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Les parties s’accordent, à les lire, sur le renouvellement du bail les liant, aux mêmes clauses et conditions que celui expiré et avec effet au 1er mai 2023, leur désaccord ne portant que sur son prix.

Sur le déplafonnement du loyer

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

L’article L 145-34 du même code prévoit que :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Le dictionnaire Larousse définit l’adjectif « notable » comme caractérisant ce « qui est digne d’être remarqué et retenu ». Il lui propose les synonymes suivants : « frappant, important, remarquable ».

Le [Adresse 8] (CNRS) précise lui que, par extension, cet adjectif est relatif à un fait « important, considérable ».

Il prend également soin de rappeler qu’aux XIXème et XXème siècles, un arrêt « notable » était celui « d’une cour souveraine fixant un point de jurisprudence ».

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au bailleur, invoquant des dérogations aux règles légales du plafonnement, de justifier des motifs de ces dérogations (Civ. 3ème 1er mars 2000 n° 98-18.787 Bull. n°47).

M. [M] sollicite la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative des lieux, à la date du 1er mai 2023, au motif, retenu par la commission de conciliation des baux commerciaux, que les facteurs locaux de commercialité ont été notablement modifiés dans un sens favorable à l’activité de coiffure de son preneur. Il invoque, dans le cadre de la transformation du quartier de la gare ferroviaire, la livraison de nombreux logements et bureaux, laquelle a généré la présence de nouveaux habitants et salariés à proximité du commerce de la SARL Tendance tropicale. Il reprend, à l’appui de cette affirmation, les éléments relevés par l’expert officieux de cette société. Il met en exergue l’îlot [Adresse 4] et le programme [W], lesquels comportent respectivement trois et quatre immeubles de très grande envergure ainsi que le projet [T], dans le cadre duquel plusieurs immeubles du même type vont « prochainement être édifiés » (page 7). Il en conclut que le salon de coiffure « profitera » (ibid) nécessairement des usagers de ces immeubles. Il allègue la restructuration des flux de circulation et la réfection du [Adresse 7], lequel serait devenu une artère principale de ce nouveau quartier pour rejoindre le centre ville. Il soutient que la création de larges trottoirs, avec des arbres et terrasses, invite désormais les piétons à l’emprunter. Il affirme, enfin, que la restriction de la circulation automobile est un « faux problème, les clients potentiels (du) commerce (de son preneur) n’utilis(ant) pas leur voiture » (page 9) mais le vélo ou les transports en commun.

En réponse, la SARL Tendance tropicale, qui s’oppose au déplafonnement, relativise l’effet sur son activité de la transformation du [Adresse 6], en que celle-ci s’est surtout traduite par la perte d’un sens de circulation, pour les véhicules particuliers et de l’intégralité des places de stationnement, rendant ainsi l’accès plus malaisé à son commerce pour la clientèle se déplaçant en voiture. Elle indique que ce boulevard a toujours eu de larges trottoirs et n’a dès lors pas connu d’évolution notable à cet égard. Elle conteste le caractère d’artère principale que veut lui attribuer son bailleur, rôle dont bénéficie seulement l’avenue [Adresse 9], laquelle capte en effet le flux piéton sortant de la gare et dispose d’une commercialité beaucoup plus importante. Elle affirme que son commerce n’a pas pu bénéficier de l’augmentation du nombre d’habitants – limitée, les nouveaux immeubles étant essentiellement à usage de bureaux – et de salariés présents dans le quartier en raison de son activité bien spécifique, à savoir de coiffure « afro box braids », laquelle ne s’adresse pas à une clientèle de passage mais à une clientèle ciblée et fidèle. Elle rappelle à ce sujet qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, pour ouvrir droit au déplafonnement, doit avoir eu une incidence favorable, selon la Cour de cassation, sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les lieux loués. Elle cite, pour en justifier, un arrêt (non publié) du 13 juillet 2011 (n°10-30.870).

M. [M] réplique que le choix de son preneur de cibler une clientèle spécifique, alors même que la destination stipulée au bail est plus large, lui appartient et qu’il ne saurait lui être utilement opposé. Il prétend, en outre, « qu’on ne peut exclure (…) que cette clientèle serait absente dans les populations amenées à travailler dans les bureaux ou à habiter dans les logements nouvellement construits, dont de nombreux logements sociaux… » (page 7).

L’article R 145-6 du code de commerce dispose que :

« Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

En premier lieu, le commerce considéré, visé par cet article, n’est pas celui autorisé par le bail mais celui effectivement exercé dans les lieux loués par le preneur, comme le soutient à bon droit la SARL Tendance tropicale, quelque soit la destination contractuelle des locaux (Civ. 3ème 8 janvier 1997 n° 94-21.483 Bull. n°3 et 16 juillet 1998 n° 96-13.772 Bull. n°166).

La réalité de l’exercice dans le local litigieux, par le preneur, de l’activité bien spécifique de coiffure « afro box braids » (en français, tresses africaines) et de la spécificité de la clientèle à laquelle elle s’adresse, n’a pas suscité de débat. Le bailleur n’a pas plus véritablement contesté que si la transformation du quartier s’est traduite par la création de nouveaux logements, son projet de transformation vise essentiellement à en faire un pôle d’activités tertiaires. La commission de conciliation des baux commerciaux, pour fonder son avis favorable au déplafonnement, a ainsi retenu que l’évolution des facteurs locaux de commercialité résultait de « la multiplication des immeubles de bureau livrés pour des superficies très importantes, ce qui induit un nombre important de nouveaux salariés à proximité du commerce considéré » (pièce bailleur n°5, page 2).

Il en résulte que l’augmentation de fréquentation du quartier, pointée par le bailleur, vise bien plus des salariés et des consommateurs que des habitants. Or, l’expert officieux du preneur a estimé que l’activité de ce dernier s’adressait « à une clientèle ciblée, sans lien avec les activités tertiaires du voisinage, ni les flux provenant de la gare » (pièce n°4 preneur, page 10). A cet égard, ne pas exclure, comme le fait le bailleur, sur qui repose la charge de la preuve, que la clientèle spécifique au commerce de son preneur puisse être présente dans les nouveaux salariés et habitants du quartier n’est pas le démontrer.

Cette augmentation de fréquentation doit, en outre, être relativisée dans la mesure où le bailleur, qui emploie d’ailleurs à raison le futur de l’indicatif et l’adverbe « prochainement » dans son mémoire (pages 6 et 7), invoque des livraisons d’immeuble qui ne sont pas intervenues au cours du bail expiré (îlot [Localité 5], trois immeubles dont la livraison a débuté à l’automne 2023, programmes [W] et [T]) et qui dès lors ne peuvent être prises en compte dans l’appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité (Civ. 3ème 14 octobre 1992 n° 91-10.217 Bull. n°269).

En second lieu, M. [M] ne verse aucune pièce à l’appui de son affirmation selon laquelle le [Adresse 7] aurait acquis le caractère d’un axe principal pour les piétons, à vocation de desserte du centre ville alors même que l’expert officieux de son preneur est d’un avis contraire (page 10). La perte d’une voie de circulation automobile et des places de stationnement, constatée par l’expert précité (page 15), non contestée par le bailleur et qui apparaît de toute façon sur les photographies qu’il verse aux débats (sa pièce n°7), est par ailleurs de nature à gommer les avantages, en terme de flux de chalands, qu’il attribue au réaménagement de ce boulevard.

En dernier lieu, la modification favorable des facteurs locaux de commercialité, alléguée en demande, n’est pas recoupée par l’évolution du chiffre d’affaires de son preneur, lequel est passé, selon son expert officieux, de 98 650 € en 2013-2014 à 57 000 € environ en 2022 (page 16), chiffres sur lesquels M. [M] ne forme pas d’observations.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que ce dernier ne rapporte pas la preuve d’une modification notable, au cours du bail expiré, des facteurs locaux de commercialité ayant présenté un intérêt pour le commerce de son preneur.

Dès lors mal fondé en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, il en sera débouté ainsi que de ses demandes subséquentes.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, à désignation d’un technicien, comme il le réclame subsidiairement aux fins de détermination de la valeur locative, dès lors que la SARL Tendance tropicale ne prétend pas que celle-ci est supérieure au loyer plafond.

Cette société affirme enfin, sans être contestée, que le montant du loyer plafond s’établit, à la date d’effet du bail renouvelé, à la somme annuelle de 13 248,84 € HT, laquelle sera dès lors retenue comme prix du loyer de renouvellement.

Sur les demandes annexes

M. [M], qui succombe, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de frais non compris dans les dépens, formée par la SARL Tendance tropicale, laquelle en sera dès lors déboutée.

DISPOSITIF

La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [M] de sa demande de déplafonnement du loyer de renouvellement du bail la liant à la SARL Tendance tropicale et portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 11] (35) ;

DIT que le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 1er mai 2023 correspond à sa valeur plafonnée, soit la somme annuelle de 13 248,84 € (treize mille deux cent quarante-huit euros et quatre-vingt-quatre centimes) HT ;

CONDAMNE M. [M] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux