TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/50

RG n° : N° RG 25/00010 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CO7W

[S]

C/

[W]

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [S]

né le 14 Mars 1977 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [B] [N] [L] [W]

née le 15 Avril 2000 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante

Monsieur [P] [F]

né le 28 Juillet 1998 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Benjamin JAMI

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 02 février 2021, M. [Z] [S] a donné à bail à M. [P] [F] et Mme [B] [W] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 430 euros et une provision sur charges de 30 euros, le tout payable à terme à échoir avant le 10 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, M. [Z] [S] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire contenue au bail.

Ce commandement de payer a été notifié le même jour par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par exploits de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, dénoncés le 1er octobre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, M. [Z] [S] a fait assigner Mme [B] [N] [L] [W] et M. [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 mai 2024 et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

ordonner l’expulsion de Mme [B] [W] et M. [P] [F], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement qu’ils occupent [Adresse 5],

ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira au demandeur et ce, aux frais, risques et périls des défendeurs ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement Mme [B] [W] et M. [P] [F] au paiement de la somme de 2 369,66 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 2 821,54 euros et de l’assignation pour le surplus,

fixer à compter de la date du jugement à intervenir l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et indexation contractuelle et condamner solidairement Mme [B] [W] et M. [P] [F] au paiement de cette somme jusqu’à la libération définitive des lieux,

condamner solidairement Mme [B] [W] et M. [P] [F] à payer la somme de 720 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement Mme [B] [W] et M. [P] [F] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra permettre de l’écarter.

Convoqués aux fins de diagnostic social et financier, Mme [B] [W] et M. [P] [F] ne se sont pas présentés, de sorte qu’un bordereau de carence a été établi par la direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités le 15 novembre 2024.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 14 janvier 2025, lors de laquelle l’examen de l’affaire a été renvoyé à la demande du défendeur, formalisée par courrier électronique.

A l’audience du 25 mars 2025, M. [Z] [S], représenté par son avocat, a précisé qu’en vertu d’un décompte arrêté au 20 mars 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 2 352,57 euros. Il a souligné que l’assignation avait été délivrée par Maître [Y] en qualité de commissaire de justice et a indiqué qu’il s’opposait à l’octroi de délais de paiement.

M. [P] [F] a expliqué avoir effectué des règlements entre les mains de la société de commissaires de justice AURAJURIS. Il a précisé que la dette était réglée et qu’il ne comprenait pas le maintien des demandes. Il a ajouté que quatre chèques avaient été faits et que deux d’entre eux avaient été encaissés. Il a sollicité un renvoi pour produire ses justificatifs.

L’affaire a été renvoyée au 13 mai 2025, lors de laquelle M. [P] [F] a indiqué qu’en vertu d’un décompte de la SARL AURAJURIS du 12 mai 2025, l’arriéré locatif s’établissait à 279,85 euros et qu’un chèque de règlement allait passer en date du 20 mai 2025.

Le juge a avisé M. [P] [F] de la nécessité de produire l’ensemble de ses pièces justificatives à l’audience de renvoi et d’en adresser une copie au conseil de M. [Z] [S]. Un renvoi a été accordé au 8 juillet 2025.

A l’audience du 08 juillet 2025, M. [Z] [S], représenté par son avocat, a précisé qu’en vertu d’un décompte arrêté au 07 juillet 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 413,73 euros.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre à M. [Z] [S] de transmettre un décompte actualisé de l’arriéré locatif au défendeur.

A l’audience du 4 novembre 2025, le demandeur, représenté par son avocat, a actualisé la somme principale à 782€.

M. [F] a indiqué qu’il avait soldé la dette.

Un ultime renvoi lui a été accordé pour produire ses justificatifs.

A l’audience du 09 décembre 2025, M. [Z] [S], représenté par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er novembre 2025, l’arriéré locatif s’élevait désormais à la somme de 717,84 euros. Il a réaffirmé son opposition à l’octroi de délais de paiement.

M. [P] [F] a déposé ses pièces, qu’il a déclaré avoir transmises au conseil de M. [Z] [S]. Il a contesté devoir la somme sollicitée et indiqué ne pas comprendre d’où venait cette somme. Il a fait valoir que le dernier décompte produit par le bailleur était incomplet car il ne tenait pas compte de tous les versements effectués. Il a précisé avoir repris le paiement de son loyer depuis mars 2024.

Mme [B] [W], citée par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’action est en conséquence recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit (article VIII) une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2024, M. [Z] [S] a fait commandement à Mme [B] [W] et M. [P] [F] de payer la somme de 2 821,54 euros en principal et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée en accordant aux locataires un délai de six semaines pour s’acquitter de leur dette.

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, ce commandement ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au contrat, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire.

Mme [B] [W] et M. [P] [F] n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois prévu contractuellement. En effet, au vu des pièces produites par le bailleur, il apparaît que les locataires ont effectué un versement unique de 1 500 euros le 26 mars 2024, ce montant étant insuffisant pour couvrir la dette locative visée dans le commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 mai 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, dans le dernier état de ses demandes, M. [S] sollicite la somme principale de 717,84€ suivant un décompte arrêté au 1er novembre 2025 (échéance de novembre incluse).

M. [P] [F] affirme n’être plus redevable d’aucune somme et allègue que le décompte produit par le bailleur serait erroné ou incomplet.

L’examen des divers décomptes versés aux débats par le bailleur, et établis par l’agence chargée de la gestion locative du bien, révèle en effet des incohérences quant aux règlements effectués et au montant de l’arriéré locatif. Ainsi :

— une somme de 1 210,53 euros au titre d’un « règlement loc à ODEALIM » apparaît en date du 24 mars 2025, à la fois au crédit du compte locatif puis au débit de celui-ci, sans aucune explication ;

— un montant de 65,04 euros au titre d’un « règlement loc assu » qui figure sur un décompte arrêté au 1er novembre 2025 n’apparaît pas sur un autre décompte, pourtant arrêté à la même date, alors que le règlement dont en cause serait intervenu le 06 octobre 2025 ;

— un courrier adressé par l’agence immobilière aux locataires en date du 17 octobre 2025 fait apparaître un règlement de 447,20 euros au titre du loyer d’octobre 2025 et mentionne : " Sauf erreur ou omission de notre part, l’examen de votre compte laisse apparaître le solde débiteur détaillé ci-dessous : 59,32 € ", alors que le compte arrêté au 1er novembre 2025 mentionne un règlement de 510 euros au titre du mois considéré et un solde débiteur de 717,84 euros.

Au vu de ces incohérences, l’existence d’un arriéré locatif et le montant de celui-ci ne peuvent être établis avec certitude, de sorte que M. [Z] [S] sera débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que les locataires ont repris le paiement intégral de leurs échéances courantes depuis plusieurs mois.

La volonté de M. [P] [F] de se maintenir dans les lieux loués ressort des déclarations de l’intéressé à l’audience. Cette volonté, associée à la reprise du paiement des échéances courantes, s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Il résulte des développements qui précèdent qu’il n’est pas possible de considérer qu’au 1er novembre 2025, Mme [B] [W] et M. [P] [F] restent redevables d’une somme au titre de l’arriéré locatif.

Une telle situation, analogue à celle résultant du paiement intégral de la dette avant l’audience, ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, elle ne saurait priver les locataires des droits qu’ils tiennent de l’article 24 V précité en les plaçant dans une situation moins favorable que celle du locataire qui reste redevable d’un arriéré de loyers et charges et obtient la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’existence d’un arriéré de loyers et charges n’est pas caractérisée au cas d’espèce et que les locataires ont repris le paiement de leurs échéances courantes.

En conséquence, M. [Z] [S] sera débouté de sa demande de résiliation du bail ainsi que de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion des locataires et de condamnation de ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de relever que Mme [B] [W] et M. [P] [F] n’ont régularisé la dette de loyers et charges que postérieurement à l’introduction de la présente instance. En conséquence, ils seront tenus in solidum aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à M. [Z] [S] la charge des frais exposés afin d’assurer sa défense. A ce titre, il convient de lui allouer la somme de 200 euros, la procédure ayant été rendue nécessaire par le non-paiement des loyers, tout en le déboutant de sa demande pour le surplus.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de M. [Z] [S] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail liant les parties sont réunies au 22 mai 2024 ;

CONSTATE qu’au 1er novembre 2025, l’existence d’un arriéré de loyers et charges n’est pas caractérisée ;

En conséquence,

DIT que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DÉBOUTE M. [Z] [S] de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE M. [Z] [S] de sa demande en paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [W] et M. [P] [F] à payer à M. [Z] [S] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [W] et M. [P] [F] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge