TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

11 Mars 2025

2ème Chambre civile

74B

N° RG 23/04874 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KLSW

AFFAIRE :

S.C.I. LOUCHEBEM,

[U] [C]

[L] [K] épouse [C]

C/

[R] [G]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire,

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, contradictoire,

par mise à disposition au Greffe le 11 Mars 2025,

date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers.

Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la Présidente empêchée

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDEURS :

S.C.I. LOUCHEBEM, immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 492 391 453, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Yohann KERMEUR de la SELARL KERMEUR AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [U] [J] [T] [C]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Yohann KERMEUR de la SELARL KERMEUR AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [L] [K] épouse [C]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Yohann KERMEUR de la SELARL KERMEUR AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Depuis 2006, la société LOUCHEBEM (SCI) est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 6] (35), sur une parcelle cadastrée section DN n°[Cadastre 3]. La maison est actuellement occupée par Monsieur [U] [C] et Madame [L] [C], gérants de la société précitée.

La parcelle cadastrée section DN n°[Cadastre 3] est contiguë à une parcelle DN n°[Cadastre 1] issue de la division d’une ancienne parcelle DN n°[Cadastre 4]. La parcelle DN n°[Cadastre 1] a été acquise par Monsieur [R] [G] qui y a fait édifier une maison d’habitation en limite de propriété, le long du mur pignon est de la maison de la société LOUCHEBEM.

Sur ce mur pignon, se trouvent des briques de verre laissant passer le jour en trois endroits différents de la maison. La construction édifiée par Monsieur [R] [G] a eu pour effet d’obturer la lumière passant au travers de ces briques de verre.

Monsieur [U] [C] et Madame [L] [C] ont fait un recours gracieux contre le permis de construire modificatif obtenu le 5 août 2020 par Monsieur [R] [G], recours rejeté par décision de l’autorité municipale en date du 25 novembre 2020.

Au démarrage des travaux de construction sur la parcelle voisine, Monsieur [U] [C] et Madame [L] [C], ainsi que la société LOUCHEBEM, se sont plaints de l’apparition de fissures sur leur habitation et ont assigné en référé d’heure à heure Monsieur [R] [G].

Selon ordonnance en date du 11 juin 2021, le juge des référés a principalement :

— ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [N] [S] pour examiner les travaux en cours,

— enjoint à Monsieur [R] [G] de suspendre immédiatement la réalisation des travaux effectués sur sa parcelle, sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée passé un délai de deux jours suivant la signification de l’ordonnance, et ce jusqu’au premier transport sur les lieux de l’expert judiciaire.

Le premier transport de l’expert judiciaire a eu lieu le 6 septembre 2021 et Monsieur [R] [G] a eu l’autorisation de reprendre les travaux après que l’expert a constaté que les fissures dénoncées n’étaient pas liées à ces travaux.

Se plaignant d’une perte de luminosité et d’une dévaluation de sa maison suite à la construction réalisée sur le terrain de son voisin, Monsieur [U] [C] a saisi une conciliatrice de justice qui a constaté l’échec de sa mission le 30 décembre 2022.

Le 4 juillet 2023, la société LOUCHEBEM, ainsi que Monsieur [U] [C] et Madame [L] [C] (ci-après les demandeurs) ont fait assigner Monsieur [R] [G] devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices en invoquant l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

Aux termes de conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 2 octobre 2024, les demandeurs demandent au tribunal de :

“Vu l’article 544 du code civil

Vu l’article 1240 du Code civil

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

➢ DECLARER la SCI LOUCHEBEM recevable et bien fondée en son action

➢ DECLARER Monsieur et Madame [C] recevables et bien fondés en leur action

➢ CONDAMNER Monsieur [G] à verser à la SCI LOUCHEBEM la somme de 33.096 € en indemnisation de son préjudice économique

➢ CONDAMNER Monsieur [G] à verser à Monsieur et Madame [C] la somme de 10.000 € en indemnisation de leur préjudice de jouissance ainsi que de leur préjudice moral

➢ CONDAMNER Monsieur [G] à payer à la SCI LOUCHEBEM une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

➢ CONDAMNER Monsieur [G] aux entiers dépens d’instance, lesquels comprendront notamment les frais d’assignation, les frais de dénonciation, les frais de signification de la décision à intervenir et les frais d’exécution de la décision à intervenir

➢ DEBOUTER Monsieur [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire,

➢ REDUIRE les demandes indemnitaires de Monsieur [G] à de plus justes proportions”.

Les demandeurs font valoir que la construction de leur voisin, venue s’adosser à leur maison, avait entraîné une perte de luminosité au sein de leur habitation, laquelle s’analyse selon eux en un trouble anormal du voisinage. Ils ajoutent que cette perte de luminosité leur occasionne, non seulement un trouble de jouissance, mais également un préjudice économique constitué par la perte de valeur de leur bien. Ils invoquent une attestation de valeur vénale pour chiffrer cette perte et donc leur préjudice. Ils soutiennent que la mitoyenneté fait partie des éléments les plus susceptibles d’affecter la valeur d’une maison.

En réponse à l’argumentation adverse, les demandeurs expliquent que l’obturation des briques de verre de leur maison entraîne une perte totale de luminosité naturelle dans l’escalier et la salle d’eau, laquelle constitue, selon eux, une pièce principale ou, du moins, une pièce secondaire.

Monsieur [U] [C] et Madame [L] [C] invoquent un préjudice personnel en leur qualité d’occupants de la maison, plus précisément un préjudice de jouissance et un préjudice moral. Ils font état de la perte de luminosité subie, en insistant sur le caractère écologique et décoratif des pavés de verre. Ils font valoir que leur facture d’énergie va augmenter.

Pour s’opposer aux prétentions adverses, les demandeurs contestent le préjudice économique invoqué par Monsieur [R] [G] du fait de l’interruption des travaux dans le cadre de la procédure de référé engagée. Ils font valoir leur droit d’ester en justice et rappellent avoir été autorisés à agir en référé d’heure à heure. Ils ajoutent qu’il a été fait droit à leur demande d’expertise, preuve que leur démarche était fondée. Ils rappellent également le contexte de cette assignation, liée aux craintes provoquées par les vibrations importantes ressenties dans leur maison durant les travaux sur le terrain voisin.

Les demandeurs ajoutent que la suspension temporaire des travaux a également été décidée par le tribunal jusqu’au premier transport de l’expert sur les lieux. Ils expliquent avoir fait de leur mieux pour que celui-ci intervienne le plus tôt possible en précisant que le premier déplacement de l’expert était initialement prévu le 15 juillet 2021, mais a été reporté au 6 septembre 2021 pour des raisons qui ne leur sont pas imputables.

En défense, aux termes de conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, Monsieur [R] [G] demande au tribunal de :

“Vu les articles 544 et 1240 du Code civil,

— DÉBOUTER la SCI LOUCHEBEM ainsi que Monsieur et Madame [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, plus amples et contraires,

— CONDAMNER la SCI LOUCHEBEM ainsi que Monsieur et Madame [C] à verser à Monsieur [G] la somme de 8.575.04 euros TTC en réparation du préjudice économique subi,

— CONDAMNER la SCI LOUCHEBEM ainsi que Monsieur et Madame [C] à verser à Monsieur [G] la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— CONDAMNER la SCI LOUCHEBEM ainsi que Monsieur et Madame [C] à verser à Monsieur [G] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par la SELARL AVRIL-LOGETTE Maud conformément à l’article 699 CPC,

— ÉCARTER l’exécution provisoire de droit”.

Pour s’opposer aux prétentions adverses, Monsieur [R] [G] rappelle que juridiquement, les pavés de verre ne constituent ni une vue, ni un jour de souffrance, mais une simple tolérance. Il conteste le trouble invoqué par ses voisins qui, selon lui, n’est pas démontré. Il estime qu’en tout état de cause, le trouble allégué n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage. Il fait valoir plusieurs décisions de justice en ce sens en précisant que le fait que la construction soit située en zone urbaine et en bordure d’un terrain constructible sont des critères de nature à exclure l’anormalité du troublé invoqué. Il ajoute qu’auparavant, une végétation importante était déjà présente sur le terrain acquis, avec des conséquences sur la luminosité invoquée par les demandeurs. Il fait observer que les pièces touchées ne sont pas des pièces principales, y compris la salle d’eau.

Monsieur [R] [G] conteste également le préjudice dont se prévaut la société LOUCHEBEM en faisant observer que la perte de valeur invoquée repose sur un unique avis de valeur vénale, non contradictoire, ni daté, ni signé. Il critique l’avis produit qui manque de sérieux selon lui. Il juge surévaluée l’estimation produite.

Il conteste de même les préjudices invoqués par Monsieur [U] [C] et Madame [L] [C].

A titre reconventionnel, Monsieur [R] [G] soutient que les motivations des demandeurs sont financières. Il détaille les difficultés rencontrées lors du chantier en raison de l’attitude de ses voisins. Il explique notamment que la suspension de travaux réclamée à tort par ses voisins a duré plus de 11 semaines et a entraîné des complications pour la reprise du chantier, avec une augmentation de tous les devis initialement acceptés. Il chiffre cette augmentation à la somme de 8 575,04 euros TTC. Il déplore les multiples procédures initiées par ses voisins à des fins purement financières selon lui.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 décembre 2024. Les parties ont donné leur accord pour que l’affaire soit traitée sans audience et ont déposé leurs dossiers respectifs dans le délai imparti. A réception, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales :

Selon un principe jurisprudentiel constant tiré de l’article 544 du code civil, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action en responsabilité civile fondée sur ce principe est une action extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à celui qui se dit victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Une telle action suppose la démonstration par celui qui s’en prévaut, non seulement d’un trouble, mais surtout de l’anormalité de celui-ci.

En l’espèce, les éléments de preuve apportés par les demandeurs sont très succincts. Il s’agit de :

— quelques photographies réalisées au début du chantier litigieux qui font apparaître le mur pignon de leur propriété/habitation et les fondations du mur voisin en cours d’élévation,

— un procès-verbal de constat dressé le 28 avril 2021 par Maître [A] [E], huissier de justice (devenu commissaire de justice), à leur demande, avec des photographies de l’intérieur de leur propriété/habitation prises au sein des trois pièces dans lesquelles sont situées les briques de verre litigieuses avant la construction litigieuse,

— un unique avis de valeur vénale transmis le 6 mai 2022 par l’agence GUENNO,

— deux articles d’information générale issus d’internet sur l’impact de la mitoyenneté sur la valeur vénale des maisons.

Il n’est produit aucun élément de nature à permettre au tribunal de mieux apprécier la perte de luminosité invoquée à l’intérieur de la propriété/habitation des demandeurs, après l’achèvement des travaux critiqués.

Ces preuves permettent de faire les constats suivants.

Le mur pignon de la société LOUCHEBEM est situé en limite de propriété et orienté à l’est. Les trois séries de briques de verre implantées sur ce mur donnent sur une pièce à usage de buanderie au rez-de-chaussée (initialement une chaufferie d’après les plans de construction de la maison), l’escalier qui dessert l’étage et l’unique salle d’eau située à l’étage. Elles n’ont pas d’autre usage que de faire passer la lumière naturelle puisqu’elles ne permettent aucune ouverture sur le fonds voisin.

En raison de la configuration même des lieux, la construction de Monsieur [R] [G] a incontestablement supprimé la lumière naturelle ainsi procurée et entraîné une perte de luminosité.

Pour autant, si cette perte de luminosité constitue un inconvénient, elle ne peut pas être considérée comme excédant les inconvénients normaux du voisinage pour les raisons qui suivent.

Les pièces affectées par la perte de luminosité ne sont pas des pièces de vie principales, sachant que la maison des demandeurs a une surface d’environ 80 m² avec une exposition principale à l’ouest, soit de l’autre côté de la construction litigieuse, ce que confirment les photographies produites en défense.

La lumière procurée, en provenance de l’est, était nécessairement limitée.

Surtout, la maison des demandeurs est située à [Localité 6], soit une zone urbaine dense avec une pression immobilière importante qui a pour conséquence la réalisation fréquente de constructions neuves, à usage individuel ou collectif, y compris sur des terrains de faible surface. La construction d’une maison neuve sur le terrain voisin des demandeurs était donc prévisible.

Dans un tel contexte, l’anormalité du trouble invoqué n’est pas établi.

A titre surabondant, force est de constater que la perte de valeur vénale alléguée par les demandeurs repose sur un unique avis de valeur qui est insuffisant à la démontrer et reste en tout état de cause très théorique dans un contexte immobilier fluctuant, dépendant de la situation économique générale.

En conséquence, l’ensemble des demandes de Monsieur [U] [C] et Madame [L] [C], ainsi que de la société LOUCHEBEM doit être rejeté.

II – Sur la demande reconventionnelle :

L’octroi de dommages et intérêts suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux premiers éléments.

L’exercice d’une action en justice n’est pas en soi fautif. Il ne dégénère en abus qu’en cas d’intention de nuire, de légèreté blâmable ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, il est manifeste que les demandeurs ont souhaité préserver leur cadre de vie, ce qui n’est pas en soi abusif.

Leur demande d’expertise judiciaire et de suspension des travaux a été considérée comme légitime par le juge des référés qui y a fait droit par décision en date du 11 juin 2021.

Il est donc impossible de considérer que ce faisant, les demandeurs ont abusé de leur droit d’agir en justice.

En outre, si le premier déplacement sur les lieux de l’expert judiciaire n’est intervenu que le 6 septembre 2021 au lieu du 15 juillet précédent comme initialement prévu, force est de constater que les demandeurs n’en sont aucunement responsables au vu des explications et justificatifs fournis.

En définitive, aucune faute ne peut être reprochée à ce titre aux demandeurs.

Pour ce seul motif, il est impossible de faire droit aux demandes de dommages et intérêts de Monsieur [R] [G].

III – Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de laisser les dépens à la charge de Monsieur [U] [C] et Madame [L] [C], ainsi que la société LOUCHEBEM, parties perdantes à l’origine de la présente procédure.

Par suite, leur demande au titre des dispositions de l’article 700 précité ne peut qu’être rejetée.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [G] les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint une nouvelle fois d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 précité.

La présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats sans audience, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

REJETTE la demande d’indemnisation de la SCI LOUCHEBEM,

REJETTE la demande d’indemnisation de Monsieur [U] [C] et Madame [L] [C],

REJETTE la demande d’indemnisation de Monsieur [R] [G],

LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [U] [C] et Madame [L] [C], ainsi que la SCI LOUCHEBEM,

AUTORISE l’avocat de Monsieur [R] [G] à recouvrer directement contre la partie tenue aux dépens ceux dont il aurait pu faire l’avance sans en avoir reçu provision comme prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [C] et Madame [L] [C], ainsi que la SCI LOUCHEBEM à verser à Monsieur [R] [G] une indemnité de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, Le Tribunal,