MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 25 Avril 2025

N° RC 24/03439

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[M] [G]

Débats à l’audience du 20 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Mme [G]

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 25 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par Mme [U], chargée de recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [M] [G]

née le 25 Octobre 1985 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/03439

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2020, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [G] [M] portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 396,17 € charges comprises.

Le 2 mai 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [G] [M] par acte d’huissier du 19 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [G] [M] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [G] [M] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [G] [M] au paiement de la somme de 1 673,25 € représentant le montant dû au titre du solde des loyers et charges impayés au 4 novembre 2023 ainsi que le montant dû au titre des loyers et charges impayés de novembre 2023 à juin 2024, déduction faite des versements effectués outre les frais de commandement inclus ;

— la condamnation de Madame [G] [M] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [G] [M] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [G] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 2 mai 2024 et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 24 juillet 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 février 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [U] [X] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 638,75 €. Elle ajoute que Madame [G] [M] a fait un règlement en janvier et un autre en février mais saintient les termes de son assignation en raison d’une mobilisation tardive de la locataire.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024 signifié à étude, Madame [G] [M], demande au tribunal l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré vivre seule avec deux enfants à charge et percevoir une somme d’environ 1 000,00 € par mois de la CAF, comprenant les allocations familiales, l’allocation de soutien familial et la prime d’activité, ainsi qu’un salaire de 486,00 € par mois au titre de son emploi en restauration collective qu’elle occupe en CDI depuis novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir informé la Caisse d’Allocation Familiale d'[Localité 5] et [Localité 6] de la situation d’impayés le 2 avril 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] le 24 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement reconduits.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 6 novembre 2020 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 2 mai 2024 à Madame [G] [M] et portant sur la somme de 1 113,18 € dont 1 013,02 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement de payer fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant un délai de six semaines au locataire pour régulariser la dette locative. Or, le bail d’habitation a été conclu le 6 novembre 2020 pour une durée d’un an reconduit tacitement tous les ans depuis lors. Partant, la clause résolutoire ne peut produire ses effets que deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.

Madame [G] [M] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 3 juillet 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur produit le bail signé le 6 novembre 2020, le commandement de payer délivré le 2 mai 2024 et le décompte de la créance arrêté au 18 février 2025 faisant apparaître une somme de 3 020,90 € à la charge de la locataire.

A l’audience, le bailleur actualise sa créance à la somme de 2 638,75 € hors dépens et pénalités.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 202,27 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur à la locataire de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Par conséquent, il convient de déduire du décompet la somme de 76,20 € à ce titre.

En outre, il apparaît que le bailleur a déduit du décompte locatif une somme mensuelle de 4,76 € d’octobre à décembre 2023, de 5,24 € de janvier à décembre 2024 et de 4,90 € en janvier 2025 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 82,06 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [G] [M] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2 638,75 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 février 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [G] [M] sollicite la mise en place de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler la somme de 70,00 € par mois en sus du loyer courant. Elle déclare des ressources d’environ 1 200,00 € et n’avoir aucune autre dette.

Il ressort du décompte susvisé que Madame [G] [M] a repris les paiements avant l’audience. Elle a fait un règlement de 80,00 € en janvier 2025 et un autre en février 2025 selon les déclarations du bailleur qui n’apparaît pas sur le décompte produit.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Madame [G] [M] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 2 mai 2024 à la charge de Madame [G] [M].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 3 juillet 2024 ;

Condamne Madame [G] [M] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2 638,75 € (DEUX MILLE SIX CENT TRENTE HUIT EUROS ET SOIXANTE QUINZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 février 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [G] [M] à se libérer de sa dette de 2 638,75 € en 35 mensualités de 70,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

RG 24/03439

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [G] [M] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 9], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [G] [M] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [G] [M] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [G] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,