RE F E R E

N°

Du 19 Décembre 2025

N° RG 25/00791 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LXSV

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Simon AUBIN

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Simon AUBIN

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

S.C.I. BECA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e PENNE Valentin, avocat au barreau de Rennes,

DEFENDEUR AU REFERE:

E.U.R.L. [B] – CASA NOCCIOLA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par [E] [P], gérant

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Valérie LE MEUR directrice des services de greffe judiciaires lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 19 Novembre 2025, en présence d'[K] [R], greffier stagiaire,

ORDONNANCE: contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 19 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 6] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 02 mai 2023, la société civile immobilière (SCI) Beca a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) DCLD, aux droits de laquelle vient désormais la SARL [B], un local à usage de bar-restaurant situé [Adresse 2] à [Adresse 4] (35), pour un loyer mensuel de 2 545,42 € HT/HC, payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à son preneur un commandement de payer la somme en principal de 3 218,80 € correspondant, selon cet acte, à des loyers et charges impayés, « suivant quittance jointe ».

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 08 août 2025, le bailleur a ensuite fait assigner son preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.

Le bailleur a sollicité également, notamment, sa condamnation à lui payer :

• la somme provisionnelle de 6 437,60 € TTC, au titre de la dette locative arrêtée « au mois de juin 2025 » ;

• une indemnité d’occupation provisionnelle équivalant au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

• la somme de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les dépens.

A l’audience du 19 novembre 2025, le bailleur, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de ses conclusions n°1.

Prise en la personne de son gérant, la société locataire a comparu sans avocat et elle a sollicité un délai de grâce d’une durée de douze mois pour s’acquitter de sa dette, en douze mensualités d’un montant égal, prétention à laquelle son bailleur a acquiescé mais à la condition, toutefois, que soit prévue une clause de déchéance du terme.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion du locataire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où elle a été préalablement notifiée, par le bailleur, aux deux créanciers inscrits sur le fond de commerce de son preneur à savoir, la Caisse de crédit mutuel de [Localité 3] et une société de droit allemand (ses pièces n° 4 et 6).

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Le bailleur affirme que cette clause lui est acquise, à la date du 20 juin 2025, au motif que son preneur ne s’est pas acquitté, dans le délai d’un mois, de la somme en principal de 3 218,80 € visée dans le commandement de payer.

La première page de ce commandement indique que ladite somme correspond à une « quittance jointe ». La seconde page annonce que cette créance correspond, effectivement, à une « quittance de loyer », numérotée 5 et délivrée par le bailleur à son preneur au titre du loyer de mai 2025. Il y est clairement mentionné que la SCI Beca a reçu de M/Mme [B] la somme de 3 218,80 € au titre du paiement du loyer et des charges du local litigieux, pour la période du 1er mai 2025 au 31 mai 2025. Figurent, ensuite, les mentions usuellement rencontrée dans un commandement de payer visant une clause résolutoire.

Le bailleur n’explique pas, pas plus dans son assignation que dans ses conclusions, comment un débiteur peut être sommé d’avoir à payer une dette dont il s’est a priori déjà acquitté.

Il s’ensuit que le caractère abscons de ce commandement pourrait être regardé par le juge du fond, s’il venait à en être saisi, comme n’ayant pas permis au preneur de comprendre précisément le manquement qui lui était reproché et d’y remédier dans le délai d’un mois.

Cette difficulté constitue, en conséquence, une contestation sérieuse.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande du bailleur de constat de la résiliation du bail, à la date du 20 juin 2025 et il n’y a pas lieu à statuer sur ses prétentions subséquentes.

Sur les demandes de provision

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Le principe de l’obligation de la société locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui lie les parties (pièce bailleur n°1).

Le quantum, une fois écarté le montant réclamé au titre du loyer de mai 2025 pour lequel, en effet, le bailleur a délivré quittance, s’élève à la somme de 15 914,10 € TTC au titre des loyers dus de juin à octobre 2025 inclus, de laquelle il convient de retrancher les versements effectués par le preneur pour un montant total de 5 100 €, soit une dette de 10 814,10 € au paiement de laquelle sera condamnée, par provision, la SARL [B].

Elle sera toutefois autorisée à s’en acquitter, en sus du paiement du loyer courant, en douze mensualités, le premier de chaque mois, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance.

Il n’y pas lieu à référé sur la prétention formées au titre de la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application ; en ce qu’elle est en effet manifestement excessive, elle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il en va de même de la demande formée au titre de l’indemnité de retard, à hauteur de 1 000 € par mois. Compte étant tenu de ce que la juridiction est tenue de restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification, il doit être en effet considéré que, draconienne, cette indemnité pourrait être regardée par le juge du fond comme constituant, en réalité, elle aussi une pénalité excessive soumise à son pouvoir de modération (Civ. 3ème 18 janvier 1989 n° 87-16.847 Bull. n°15).

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, la SARL [B] supportera, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d’instance dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du même code et à laquelle les parties voudront bien se reporter.

Aux termes de l’article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des caractéristiques de l’espèce et de la situation respective des parties, la SARL [B] versera de ce chef la somme de 800 € à son bailleur.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Beca de constat de la résiliation du bail commercial liant les parties et sur celles subséquentes et, en conséquence, les rejette ;

CONDAMNE la SARL [B] à payer à la SCI Beca une somme de 10 814,10 € (dix mille huit cent quatorze euros et dix centimes) TTC, à titre de provision, à valoir sur les loyers dus de juin à octobre 2025 inclus,

mais l’AUTORISE à s’en acquitter, le premier de chaque mois, en douze mensualités d’un montant de 901,18 € (neuf cent un euros et dix-huit centimes) chacune ;

DIT qu’à défaut du versement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la SARL [B] aux dépens ;

la CONDAMNE à payer à la SCI Beca la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés