TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Cité [9]

TJ PROCEDURES ORALES

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 24 Février 2025

N° RG 24/04276 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LBCQ

JUGEMENT DU :

24 Février 2025

S.D.C. RESIDENCE SEVIGNE représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE

C/

[E] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 16 Décembre 2024.

En présence de Carole BAZZANELLA, magistrate en formation qui a tenu l’audience.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. RESIDENCE SEVIGNE représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, substituée par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [E] [R]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [R] est propriétaire des lots de copropriété n°2, n°21 et n°40, correspondant respectivement à un appartement, un grenier et une cave, au sein d’un immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 11].

Se prévalant de charges de copropriété demeurées impayées, par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 11] a fait sommation à M. [E] [R] de payer lesdites charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à Rennes (35000) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE, a fait assigner M. [E] [R] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4.698,61 euros au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 23 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation valant mise en demeure de payer les charges de copropriété sur la somme de 3.385,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, et capitalisation des intérêts,1.000 euros à titre de dommages et intérêts,188,34 euros au titre du remboursement du coût de la sommation de payer les charges en date du 29 mars 2024,1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Il a entendu oralement se référer aux termes de ses conclusions signifiées le 26 novembre 2024 et a maintenu ses demandes initiales. Il a indiqué que l’arriéré de charges, actualisé au 20 novembre 2024, s’élève désormais à 6.353,19 euros.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à étude, M. [E] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de règlement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [E] [R] concernant les lots n°2, n°21 et n°40 de la copropriété.

Il produit les deux contrats de syndic applicables du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit également les procès-verbaux de l’assemblée générale du 23 janvier 2023 et 20 décembre 2023 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, voté le budget prévisionnel des années 2023 à 2025, et les travaux mis en œuvre, outre les décomptes détaillés des charges dues au 23 mai 2024 et au 20 novembre 2024, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Ces décomptes mentionnent la facturation d’une mise en demeure et de deux relances, pour un montant total de 90 euros.

Sur l’ensemble de ces actes, il convient de conserver une mise en demeure, pour un montant de 20 euros, et une relance, pour un montant de 50 euros, conformément au contrat de syndic. Les autres frais doivent être déduits des sommes dues par M. [E] [R].

Les « frais de mise au contentieux » facturés pour un montant de 200 euros doivent être déduits des sommes dues, n’étant prévus par le contrat de syndic ni en leur principe, ni en leur montant. Il en va de même des frais inhérents à la sommation de payer, d’un montant de 188,34 euros, les frais entrepris sans titre exécutoire restant à la charge du créancier.

Quant à la somme de 107,33 euros facturée au titre de l’assignation, celle-ci relève des dépens et doit donc, à ce stade, être déduite des sommes dues.

En outre, les frais « transmission dossier avocat [R] », pour un montant de 216 euros, doivent également être déduits des sommes dues, n’étant prévus aux termes du contrat de syndic qu’en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est nullement justifié.

Ainsi, au vu des pièces produites, après déduction des frais non justifiés, M. [E] [R] doit être condamné à régler la somme de 5.917,19 euros arrêtée au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal avec intérêts au taux légal sur la somme de 4074,27 euros à compter de l’assignation du 12 juin 2024 (somme due à cette date déduction faite des frais injustifiés) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil, sans caractère obligatoire, n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur le remboursement de la sommation de payer

L’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. »

En application de ces dispositions, le coût de la sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 29 mars 2024 restera à la charge du syndicat car celui-ci ne démontre pas que cet acte de commissaire de justice, entrepris sans titre exécutoire, était prescrit par la loi. Il ne saurait, en conséquence, être mis à la charge du défendeur.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [E] [R] de ne pas régler les sommes dues est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [R], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. Dès lors, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 11], la somme de 5.917,19 euros (cinq mille neuf cent-dix-sept euros et dix-neuf centimes) arrêtée au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4074,27 euros à compter de l’assignation du 12 juin 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [E] [R] aux dépens,

CONDAMNE M. [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 11], la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande au titre de la sommation de payer ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,