TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 24 Septembre 2026

N° RG 25/04531 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUJR

Jugement du 24 Septembre 2026

[L] [N]

C/

[X] [B]

LE 30 avril 2026

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à monsieur [N] et maitre DE FREMOND

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Septembre 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 12 février 2026

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [L] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par [S] [N], son père

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par maitre DE FREMOND, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2024, M. [X] [B] a donné à bail d’habitation à M. [L] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Un état des lieux à l’entrée a été dressé par les parties le 20 septembre 2024 et un état des lieux de sortie le 6 mai 2025.

Suite au départ de M. [L] [N] du logement, des désaccords persistent entre les parties concernant notamment l’état du bien durant la période de location et le paiement de sommes résiduelles.

Faute d’accord amiable, M. [L] [N] a demandé, par requête déposée le 14 mai 2025, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir: – condamner M. [X] [B] à lui verser la somme de 3 000€ au titre du remboursement des loyers trop perçus et du dépôt de garantie,

— condamner M. [X] [B] à lui verser la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 12 février 2026.

A cette date, M. [L] [N], régulièrement représenté par son père M. [S] [N], a demandé la condamnation de M. [X] [B], ainsi que de l’agent immobilier, à la somme de 1€ si M. [B] abandonnait ses demandes et dans le cas contraire, il a déclaré maintenir l’intégralité de ses demandes initiales.

M. [S] [N] a exposé que le logement loué présentait des désordres pour lesquels le bailleur avait été sollicité à plusieurs reprises.

Il s’est opposé aux demandes formulées par M. [X] [B] relevant notamment s’agissant des dégradations locatives que le logement est en cours de vente et qu’il devait être détruit, ce qui rendait peu probable la réalisation par le bailleur des travaux dont il sollicitait l’indemnisation.

Par conclusions déposées à l’audience, M. [X] [B] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

* A titre principal : débouter M. [L] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* A titre reconventionnel :

— condamner M. [L] [N] à lui verser au titre des loyers non versées et sommes injustement retenues la somme de 576,74€,

— condamner M. [L] [N] à lui verser la somme de 5 077,70€ au titre des dégradations et des travaux de réparations à intervenir,

* En tout état de cause :

— condamner M. [L] [N] à lui verser la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner le même aux entiers dépens.

M. [X] [B], représenté par son avocat, a fait valoir que les demandes de M. [L] [N] n’étaient pas fondées dans la mesure où il avait réalisé tous les travaux nécessaires au bon état du logement.

Il a également exposé que M. [L] [N] lui était redevable de sommes d’argent en raison des loyers impayés et de dégradations au sein du logement.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de remboursement des loyers en raison de l’état du logement et de dommages et intérêts:

M. [L] [N] fait valoir que lors de l’entrée dans les lieux plusieurs équipements du logement étaient défectueux. Il mentionne le dysfonctionnement des volets roulants, l’absence de vitre de la cheminée, l’humidité dans la salle de bain et un problème sur le tableau et l’installation électrique.

A l’appui de ses déclarations, M. [L] [N] verse plusieurs courriers adressés au bailleur ou à l’agence immobilière, ainsi que la reproduction de mails rédigés par lui dénonçant les dysfonctionnements précités au sein du logement. Ces pièces émanent exclusivement de M. [L] [N] et se fondent sur ses seules affirmations. Elles ne peuvent constituer un élément objectif permettant d’établir l’existence de dysfonctionnements au sein du logement.

M. [L] [N] produit également les pages 1/6 et 4/6 du rapport concernant l’état de l’installation intérieure d’électricité daté du 29 février 2024. Le document étant incomplet, il ne peut en être fait une exploitation pertinente dans le cadre de la présente procédure.

M. [L] [N] échoue donc à caractériser d’éventuels dysfonctionnements au sein du logement loué, ainsi qu’un éventuel préjudice. Il convient, en conséquence, de le débouter de ses demandes de remboursement des loyers et de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre des loyers non versées et des sommes retenues par le locataire:

A titre reconventionnel, M. [X] [B] sollicite la condamnation de M. [L] [N] à lui verser la somme de 576,74€ au titre des loyers non versés et des sommes injustement retenues par le locataire.

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [X] [B] verse aux débats un mail daté du 25 avril 2025 sollicitant auprès de M. [L] [N] le paiement du loyer du mois de mai 2025. Un échange de mails entre la famille [N] et l’agence immobilière daté du 20 mai 2025 ne mentionne en revanche pas d’impayés de loyer. Le bailleur ne verse pas d’état des comptes après le départ du locataire, de sorte qu’il est impossible d’établir les éventuels loyers restés impayés, ainsi que l’éventuelle retenue du dépôt de garantie.

M. [X] [B] sollicite également la somme de 143,75€ correspond au total des sommes retenues par M. [L] [N] pour le manque de jouissance de la cheminée (15€), pour l’achat d’une plaque de cuisson (37,99€) et pour l’ouverture d’un dossier consuel (143,75€).

Conformément aux observations précédentes, l’absence de décompte des loyers versés par M. [L] [N] durant son occupation des lieux ou de toute autre pièce attestant de la retenue par le locataire de sommes lors du versement de ses loyers, ne permet pas de vérifier la réalité et le montant des sommes réclamées par M. [X] [B], alors même que le locataire conteste devoir ces sommes.

Les demandes de M. [X] [B] ne reposent donc sur aucune pièce, il ne pourra qu’en être déboutées.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives :

M. [X] [B] sollicite la condamnation au titre de dégradations commises par M. [L] [N] dans le logement. En réponse, M. [L] [N] conteste les dégradations et fait, en outre, observer que le bien a fait l’objet d’une vente pour être détruit dans le cadre d’un projet immobilier et que par conséquent M. [X] [B] n’effectuera jamais les travaux devant réparer les dégradations dénoncées.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Il ressort de ces disposions que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Lorsqu’il restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat, le locataire commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Cependant, lorsque le locataire invoque des circonstances postérieures à la libération des locaux, le Juge doit en ternir compte pour déterminer l’existence du préjudice du bailleur. Lors de l’audience, M. [L] [N] a indiqué que le bien immobilier était en cours de vente, ce qui a été confirmé par M. [X] [B], représenté par son avocat. Or une telle situation est de nature à exclure l’existence du préjudice du bailleur en lien avec les éventuels manquements contractuels du locataire dans l’entretien du bien.

Il convient, au regard de ces informations, d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à verser aux débats toutes pièces permettant de justifier de la propriété du bien objet du présent litige, de sa vente éventuelle et d’inviter M. [X] [B] à justifier de son préjudice en lien avec les éventuels manquements contractuels du locataire.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de surseoir à statuer sur les demandes relatives aux dépens et à l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire,

DEBOUTE M. [L] [N] de ses demandes de remboursement des loyers au titre de l’état du logement et de ses demandes de dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [X] [B] de ses demandes de condamnation de M. [L] [N] au titre des loyers impayées et sommes retenues,

ORDONNE la réouverture des débats et RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience du 15 octobre 2026,

INVITE les parties à verser aux débats toutes pièces permettant de justifier de la propriété du bien objet du présent litige, de sa vente éventuelle et INVITE M. [X] [B] à justifier de son préjudice en lien avec les éventuels manquements contractuels du locataire,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes.

La présente décision a été signée par Madame CASAGRANDE, Vice-Présidente et par Madame BADUFLE, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE