TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

N° RG 25/08870 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L4J2

Jugement du 06 Mars 2026

N°: 26/254

AIVS DE RENNES METROPOLE

C/

[A] [L]

[M] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Mme [D]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Monsieur [L]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Mars 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS DE RENNES METROPOLE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Mme [W] [D], munie d’un pouvoir spécial

ET :

DEFENDEURS :

M. [A] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparant en personne

Mme [M] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

.EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 24 octobre 2019 et d’un avenant du 5 novembre 2019, la société immobilière à vocation sociale (AIVS) de Rennes Métropole (ci-après « société AIVS ») a conclu un contrat de mise à disposition avec Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] concernant local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 336 euros et des provisions sur charge de 79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, la société AIVS a fait délivrer à Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] un commandement de payer la somme de 1763,58 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025 délivré à étude, la société AIVS a fait assigner Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au contrat de mise à disposition consenti en date du 24 octobre 2019 et d’un avenant du 5 novembre 2019 à Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M]A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de mise à disposition et de son avenant pour défaut de paiement des loyers et des chargesOrdonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurierCondamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] à payer à la société AIVS la somme de 2833,13 euros correspondant au montant des loyers, des indemnités d’occupation et charges impayés au 25 juillet 2025, outre les intérets au taux légal à compter de la présente assignationCondamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] à payer à la société AIVS une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 415€ à compter du jour où le contrat de mise à disposition se sera trouvé résilié et jusqu’à l’entière libération des lieuxCondamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] au paiement des frais de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 avril 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, ainsi qu’au paiement des frais de signification de l’assignation et de sa dénonciation à la préfectureCondamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] à verser au requérant une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérets légaux à compter de la décision à intervenirCondamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] aux entiers dépens

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'[Localité 1] le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 09 janvier 2026.

A cette audience, la société AIVS, représentée par son mandataire, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2706,29 euros. Il est précisé que le dernier paiement date d’octobre 2025, qu’il n’y a pas eu de règlement, notamment du loyer résiduel, depuis plusieurs mois.

Monsieur [L] demande au juge des contentieux de la protection de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il énonce qu’il avait envoyé de l’argent à sa belle-fille et qu’il pensait qu’elle réglait les loyers, que Mme [C] a quitté le logement depuis janvier 2025, que AIVS en était informé mais qu’il ne pouvait pas le prouver. Il exposait sa situation personnelle et financière, décrivait que les APL n’avaient pas été suspendus et qu’il compter payer à compter de ce mois.

Madame [C] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

À titre liminaire, sur les dispositions applicables

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Enfin, conformément à l’article 1104 du même code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, bien que le contrat du 24 octobre 2019 et son avenant du 5 novembre 2019 ne soient pas qualifiés de contrat de bail mais de « contrat de mise à disposition », force est de constater que la société A.I.V.S. a choisi de l’exécuter comme s’il s’agissait d’un contrat de bail notamment en fixant un « loyer mensuel » sans référence aux revenus des défendeurs, en l’exécutant pendant plus de six ans alors qu’il était prévu initialement pour une durée d’un mois renouvelable, ou encore en se conformant aux exigences légales relatives à la résiliation du contrat de bail en notifiant le commandement de payer et l’assignation à la CCAPEX.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le contrat litigieux doit s’analyser comme un contrat de bail et se verra donc appliquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

I. Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 23 avril 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 13 octobre 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 09 janvier 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Alors même que le délai légal est d’ordre public, il sera retenu le délai de six semaines et non d’un mois mentionné dans le contrat.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun règlement intégral n’ayant eu lieu dans les six semaines à compter du commandement de payer du 18 avril 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 mai 2025.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] énonce que Madame [C] a quitté le logement en janvier 2025. Il ressort de l’étude de l’historique de compte du bailleur qu’en décembre 2024, des frais de 231€ de désolidarisation ont été appliqués à l’égard de Madame [C] et qu’à compter de mai 2025, il y a un changement d’intitulé des appels d’échéance qui ne sont plus au nom de Monsieur [L] et Madame [C] mais uniquement au nom de Monsieur [L]. Cependant, aucun congé n’a été délivré et le commissaire de justice a constaté que le nom de Madame [C] est encore sur la porte ou la boite aux lettres. Les éléments au dossier ne sont donc pas suffisants pour déterminer que Madame [C] a quitté le logement.

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la société AIVS sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la société AIVS verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le décompte produit mentionne qu’au 1er janvier 2026, les locataires sont redevables de la somme de 3004,20€.

Il convient de déduire de ce montant :

— les sommes de 96,25€ du 1er décembre 2025 pour l’assignation et sa notification CCAPEX et de 145,91€ du 01 juin 2025 de commandement de payer et sa notification CCAPEX qui relèvent des dépens.

— les frais de 637,08€ du 01 septembre 2025 de « régul de provision sur charges » qui ne sont pas justifiés par des pièces produites au dossier et qui sont supérieures aux provisions prévues contractuellement

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 2124,96 euros au 09 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non inclus . Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La dette locative portera intérêts au taux légal compter de la date de l’assignation du 13 octobre 2025 pour la somme de 1891,32 euros (déduction faite des sommes appelées pour la régularisation de charges et du commandement), puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] sont redevables de la somme de 2124,96 euros au titre de la dette locative.

Monsieur [L] énonce bénéficier d’un contrat à durée déterminé , qu’il va percevoir un salaire de 1500 à 1600€ par mois,qu’il a un fils de 15 ans en internat et qu’il ne paye pas les frais d’internat.

Il n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et il ne peut donc pas bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Aussi, il y a lieu de débouter Monsieur [L] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 18 avril 2025 et de l’assignation du 13 octobre 2025, la notification de ces actes à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société AIVS.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société AIVS, Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 octobre 2019 et d’un avenant du 5 novembre 2019 entre la société AIVS, d’une part, et Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] à verser à la société AIVS la somme de 2124,96 euros (décompte arrêté au 09 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non inclus inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 13 octobre 2025 pour la somme de 1891,32 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] à verser à la société AIVS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 avril 2025 et de l’assignation du 13 octobre 2025, la notification de ces actes à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [A] et Madame [C] [M] à payer à la société AIVS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d'[Localité 1] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,