Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 5] – tél : [XXXXXXXX01]

02 Février 2026

1re chambre civile

50G

N° RG 22/04693 – N° Portalis DBYC-W-B7G-JV2V

AFFAIRE :

S.C.I. DU BOSCHET Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[R] [S]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Décembre 2025

Gregoire MARTINEZ assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 02 Février 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU BOSCHET

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Christophe LHERMITTE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [S]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Mélanie VOISINE de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, barreau de RENNES,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique, dressé le 7 septembre 2020 par Me [Y], notaire à Rennes, la SCI du [Adresse 7] (la SCI) a consenti à M. [R] [S] une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier comprenant une propriété batie située à Bourg-des-comptes (Ille-et-Vilaine) lieudit « Le Boschet » composé d’un chateau du XVIIème siècle de deux étages, une chapelle, des dépendances, une cour, un parc, des prairies, ainsi que divers terrains moyennant un prix de 1 914 000 €.

La vente a été promise pour une durée expirant au 8 mars 2021, sans condition suspensive et sous la stipulation d’une indemnité d’immobilisation de 191 400 € sans versement d’aucun acompte.

Considérant que la signature de l’acte n’était pas intervenue du fait de la défaillance de M. [S], la SCI du [Adresse 7] l’a mis en demeure par courrier adressé le 21 mars 2021 de lui verser la somme de 191 400 €.

Par acte du 16 mars 2022, la SCI a assigné M. [S] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de paiement.

Selon ses dernières conclusions, notifiées le 16 février 2024, la SCI du Boschet demande de :

CONDAMNER Monsieur [R] [S] à verser à la SCI DU BOSCHET, la somme de 191.400 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 2021.

CONDAMNER, Monsieur [R] [S], à verser à la SCI DU BOSCHET, la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée au jugement à intervenir.

Selon ses dernières conclusions, notifiées le 20 mars 2024, M. [S] demande de

A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [R] [S],

A TITRE SUBSIDIAIRE :

REQUALIFIER la clause intitulée INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE au sein de la promesse unilatérale de vente en clause pénale,

Par conséquent :

REDUIRE a de plus justes proportions le montant de ladite clause,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 7] à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 7] aux entiers dépens,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leurs moyens.

Le 9 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et le renvoi de l’affaire devant le tribunal à l’audience du 3 juillet 2025 puis au 15 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement :

La SCI du Boschet sollicite le versement de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte de vente. Elle rappelle que la promesse de vente a été signée sans condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire. Elle soutient que M. [S], dirigeant de nombreuses sociétés, avait parfaitement conscience de l’engagement qu’il prenait. Elle retrace les différents échanges de courriels avec lui. Elle soutient que M. [S] ne peut soutenir qu’il ignorait les termes de la promesse de vente. Elle soutient également que l’indemnité d’immobilisation ne constitue nullement une clause pénale au sens du code civil.

En défense, M. [S] soutient que la SCI ne démontre pas qu’il avait connaissance de la portée de son engagement. Il fait état d’éléments sur sa vie professionnelle. Il soutient qu’il n’a pas été en mesure de régler les sommes en raison du contexte sanitaire. Il rappelle que les vendeurs n’ont pas consigné la somme. Il soutient qu’il n’a jamais reçu l’acte définitif. Il demande, à titre subsidiaire, la réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation en soutenant que la clause s’apparente à une clause pénale sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil sur la force obligatoire des contrats,

Vu les articles 1369 et suivants sur les actes authentiques ainsi que l’article 1589 du code civil,

En l’espèce, l’acte de vente stipule en page 9 :

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 191 400 €. (…) Le Bénéficiaire s’oblige à la verser au promettant au plus dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le Bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait."

Aucune condition suspensive n’a été prévue par les parties à l’acte, et, il n’est pas contesté que M. [S] n’a pas signé l’acte définitif à expiration du délai prévu par la promesse de vente.

M. [S] ne saurait utilement soutenir qu’il n’avait pas conscience de la portée de ses engagements alors que la promesse unilatérale de vente, qu’il a signée, est manifestement rédigée en des termes clairs et sans équivoque et authentifiée par Me [Y] notaire à [Localité 9]. Par ailleurs, il ressort de l’acte que M. [S] ne souffrait d’aucune incapacité au moment de la signature et qu’il a lui-même été assisté de Me [J] [C] notaire à [Localité 8].

Il ne peut utilement soutenir qu’il n’a pas reçu le projet d’acte de vente alors que selon l’article 1589 du code civil : La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Par conséquent, l’acte définitif n’est que la réitération de la promesse. Dès lors, le moyen n’a aucune incidence sur l’existence de son obligation de paiement de l’indemnité d’immobilisation en cas de défaillance à la signature de la réitération de l’acte.

De même, l’absence de consignation ou d’acompte prévu sur la somme à devoir au titre de l’indemnité d’immobilisation ne peut constituer un moyen pertinent en faveur du bénéficiaire de la promesse défaillant à la signature.

Au demeurant, les échanges de mails versés par la demanderesse démontrent que M. [S] avait parfaitement conscience de l’échéance de la date 8 mars 2021 et des obligations de « réunir des fonds » qui s’y attachaient pour lui.

Les développements sur les activités passées de M. [S] sont dépourvus d’intérêt pour la résolution du présent litige en ce qu’ils n’ont aucune incidence sur l’exécution des obligations contractuelles de M. [S].

En se contentant de citer opportunément le « contexte sanitaire » sans apporter plus de précisions notamment par des moyens de droit fondés juridiquement et des moyens de fait étayés par des pièces pertinentes, M. [S] échoue à démontrer l’existence d’une quelconque cause d’exonération de ses engagements contractuels.

M. [S] est bien tenu de régler l’indemnité à la SCI du Boschet pour l’immobilisation du bien durant plusieurs mois, et, ce depuis la réception de la mise en demeure du 21 mars 2021.

S’agissant de la qualification de la clause pénale, il est rappelé que l’indemnité d’immobilisation ne constitue pas une pénalité sanctionnant un manquement contractuel. Il s’agit d’une compensation de l’immobilisation du bien durant une procédure de vente qui échoue.

Au demeurant, la jurisprudence est constante et sans équivoque, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, n’étant pas tenu d’acquérir, ne manque pas à une obligation contractuelle en s’abstenant de requérir du promettant l’exécution de sa promesse et la stipulation au profit du promettant d’une indemnité d’immobilisation ne constitue pas un clause pénale. (Civ., 3ème 5 décembre 1984 n° Bull Civ III n° 207)

Ainsi, M. [S] est condamné à verser à la SCI du Boschet la somme de 191 400 €.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mars 2021.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] est condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du même code, M. [S] est condamné à verser à la SCI du Boschet la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [R] [S] à verser à la SCI du Boschet la somme de 191 400 € au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mars 2021;

CONDAMNE M. [R] [S] aux dépens ;

CONDAMNE M. [R] [S] à verser à la SCI du Boschet la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Le Greffière La Présidente