TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

ORDONNANCE DU 27 Mars 2026

N° RG 26/00194 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MDM7

Ordonnance du 27 Mars 2026

N° : 26/15

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

,

[Z], [N] épouse, [D]

copie dossier

copie exécutoire délivrée

le

à OPH ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 27 Mars 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Mars 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Mme, [E], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme, [Z], [N] épouse, [D],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 9 mai 2017, l’établissement Archipel Habitat, a donné à bail à Mme, [Z], [D] un bien situé, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 252,52€.

Par assignation en référé délivrée à Mme, [Z], [D] le 26 février 2026, l’établissement Archipel Habitat a demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir :

— l’autoriser à pénétrer dans le logement de Mme, [Z], [D] sans délai, en présence d’un Commissaire de Justice et de l’entreprise mandatée par le requérant, si nécessaire avec le concours de la, [Localité 5] Publique et d’un serrurier, afin de procéder en présence ou en l’absence de la locataire au désencombrement du logement et à la mise en déchetterie des biens présents sans valeur marchande et ce autant de fois que nécessaire, jusqu’au désencombrement de la totalité,

— l’autoriser à pénétrer dans le logement de Mme, [Z], [D] sans délai, en présence d’un Commissaire de Justice et de l’entreprise mandatée par le requérant, si nécessaire avec le concours de la, [Localité 5] Publique et d’un serrurier, afin de procéder en présence ou en l’absence de la locataire, aux réparations conformément à l’arrêté municipal n°2026/030, et ce autant de fois qu’il sera nécessaire, en l’absence ou en présence de la locataire, jusqu’à la sécurisation totale du logement,

— condamner Mme, [Z], [D] à lui payer la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 13 mars 2026.

Par conclusions déposées à cette audience, l’établissement Archipel Habitat a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales, sollicitant en outre :

— à titre principal : que les frais de désencombrement et de travaux resteront, sauf meilleure appréciation du juge, à la charge de Mme, [Z], [D],

— à titre très subsidiaire, et dans l’hypothèse où le tribunal estimerait ne pas pouvoir faire droit aux demandes principales ci-dessus :

— l’autoriser à faire procéder par un Commissaire de Justice à un procès-verbal de constat détaillé du logement de Mme, [Z], [D],

— dire que pour les besoins de ce constat, le Commissaire de Justice sera autorisé à pénétrer dans le logement, y compris en l’absence de la locataire, dans le respect de l’inviolabilité du domicile et de la vie privée du locataire,

— dire que le procès-verbal ainsi dressé pourra être produit dans toute instance ultérieure relative au désencombrement des lieux et à l’exécution des travaux dans le logement,

— en tout état de cause : condamner Mme, [Z], [D] à payer la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat réalisé le 18 février 2026 par Commissaire de Justice, et ce conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’établissement Archipel Habitat expose qu’en raison de dégâts successifs à une importante fuite d’eau, des travaux doivent être réalisés en urgence au sein du logement, ce à quoi la locataire s’oppose.

Bien que régulièrement convoquée, l’assignation ayant été délivrée à étude, Mme, [Z], [D] ne s’est pas présentée, ni fait représenter à l’audience. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

L’article 835 du code de procédure civile dispose que : “ Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Sur la demande d’accès au logement aux fins de désencombrement et de réalisation des travaux prescrits :

L’article 1 353 du Code Civil, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1 732 du Code Civil prévoit que le locataire “ répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans faute”.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure […];

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 […];

Enfin, l’article 16 du règlement de sécurité et de salubrité du contrat de bail signé entre les parties prévoit que le locataire « devra laisser pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur ou toute personne mandatée par ce dernier, sur justification de leur qualité, chaque fois que cela est nécessaire pour la sécurité, l’entretien, la salubrité”.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2025, le Juge des Contentieux de la Protection a autorisé l’établissement Archipel Habitat à pénétrer dans le logement de Mme, [Z], [D] afin de procéder à la recherche et à la réparation de la fuite d’eau et de procéder au désencombrement strictement limité aux endroits du logement concernés directement par les opérations de recherche et de réparation de la fuite d’eau.

L’intervention dans le logement de Mme, [Z], [D] a été réalisée le 18 février 2026 en présence de Me, [V], Commissaire de Justice. Dans son procès-verbal d’intervention dressé le jour même, le Commissaire de Justice a noté que le logement était très encombré de divers biens et objets, qu’une grosse flaque d’eau était présente dans la pièce de vie et que la fuite d’eau provenait d’une canalisation située sous l’escalier, à l’emplacement où l’occupant présent avait installé son couchage.

Le Commissaire de Justice a également mentionné le comportement opposant et agressif de l’occupant de l’appartement (fils de la locataire), ce dernier ayant été amené en cours d’intervention à l’hôpital par ambulance.

Par arrêté relatif à un péril en date du 18 février 2026, le maire de, [Localité 6] a mis en demeure l’établissement Archipel Habitat de prendre les mesures suivantes destinées à mettre fin à tout péril imminent : interdiction de logement et relogement dans les appartements n°7 et 3, tant que la sécurité n’y est pas assurée et vérification de la solidité de la structure de l’immeuble. Le maire a visé dans son arrêté l’ampleur considérable de la fuite d’eau, les planchers baignant dans l’eau dans le logement n°7, les murs en terre de l’immeuble et le risque d’un endommagement grave par la fuite continue sur une longue période.

Le courrier adressé par l’établissement Archipel Habitat à Mme, [Z], [D] le 19 février 2026 mentionne “Lors de notre entretien de ce jour, vous avez refusé d’autoriser l’établissement Archipel Habitat à réaliser les travaux rendus nécessaires par cet arrêté et avez indiqué ne pas vivre au logement”.

Il résulte du procès-verbal d’intervention Commissaire de Justice, de l’arrêté municipal relatif à un péril et de l’opposition de la locataire, une urgence à autoriser l’établissement Archipel Habitat à pénétrer dans le logement afin de pouvoir faire réaliser les travaux prescrits par l’arrêté précité, visant à sécuriser l’immeuble et les logements s’y situant. Afin de permettre ces travaux de manière complète, il convient également d’autoriser le bailleur à désencombrer l’intégralité du logement.

Au regard de l’urgence précédemment décrite, l’établissement Archipel Habitat sera autorisé à réaliser ses différentes opérations en présence ou en l’absence de la locataire et avec le concours de la, [Localité 5] Publique et d’un serrurier si nécessaire.

Les frais de désencombrement seront mis à la charge de la locataire. En revanche, il convient de débouter l’établissement Archipel Habitat de sa demande relative aux frais de travaux, dans la mesure où la part de responsabilité de la locataire dans l’état du logement n’est pas établie et que la nature des travaux n’est pas déterminée à ce jour. A ce stade, la demande de l’établissement Archipel Habitat concernant les frais des travaux est prématurée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de Mme, [Z], [D] les dépens de la présente instance. Les dépens comprendront notamment le coût du procès-verbal d’intervention réalisé le 18 février 2026.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens […] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

Tenus aux dépens, Mme, [Z], [D] sera condamnée à payer à la somme de 100€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant en qualité de Juge des Référés, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

AUTORISONS l’établissement Archipel Habitat à pénétrer dans le logement de Mme, [Z], [D], situé, [Adresse 6] sans délai, en présence d’un Commissaire de Justice et de l’entreprise mandatée par le requérant, si nécessaire avec le concours de la, [Localité 5] Publique et d’un serrurier, afin de procéder en présence ou en l’absence de la locataire au désencombrement du logement et à la mise en déchetterie des biens présents sans valeur marchande et ce autant de fois que nécessaire, jusqu’au désencombrement de la totalité,

AUTORISONS l’établissement Archipel Habitat à pénétrer dans le logement de Mme, [Z], [D], situé, [Adresse 6] sans délai, en présence d’un Commissaire de Justice et de l’entreprise mandatée par le requérant, si nécessaire avec le concours de la, [Localité 5] Publique et d’un serrurier, afin de procéder en présence ou en l’absence de la locataire, aux réparations conformément à l’arrêté municipal n°2026/030, et ce autant de fois qu’il sera nécessaire, en l’absence ou en présence de la locataire, jusqu’à la sécurisation totale du logement,

DISONS que les frais de désencombrement seront à la charge de Mme, [Z], [D],

DÉBOUTONS l’établissement Archipel Habitat de sa demande relative à la condamnation de Mme, [Z], [D] au paiement des travaux, demande à ce stade prématurée,

CONDAMNONS Mme, [Z], [D] à payer à l’établissement Archipel Habitat la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNONS Mme, [Z], [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du procès-verbal d’intervention en date du 18 février 2026,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente et par Madame Géraldine LE GARNEC, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE