TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 23/02562 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GDUI

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Véronique JOLY, avocat au barreau de CHARTRES

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e Dominique JUGIEAU, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 39

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 04 Février 2025

DEMANDEUR :

Société D.L.J,

dont le siège social est sis 26 rue du grand faubourg – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e François CARRE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 39 substitué par M^e Véronique JOLY, demeurant 6 Rue Denis Poisson – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [E]

né le 18 Janvier 1974 à CASABLANCA (22000),

demeurant 26 rue du grand faubourg – 1er étage porte 14 – 28000 CHARTRES

représenté par M^e Dominique JUGIEAU, demeurant 5 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 39

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Décembre 2024 et mise en délibéré au 04 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2020, la Société Civile Immobilière (SCI) D.L.J., a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [E] [U] un appartement situé 26 rue du Grand Faubourg, 1er étage, porte 14, 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 280,00 €.

Le 19 avril 2023, un commandement de payer la somme de 1.500 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Monsieur [E] [U] au titre du solde des loyers impayés jusqu’à la fin du mois d’avril 2023, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 septembre 2023 (à étude), la SCI D.L.J. a assigné Monsieur [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, la loi n°90-449 du 31 mai 1990 ainsi que des articles 1728 et 1741 du Code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Monsieur [E] [U] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;

— ordonner la libération des lieux par Monsieur [E] [U] et à défaut ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [U] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [E] [U] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 25 septembre 2023, outre les mensualités échues depuis décembre 2022 et jusqu’à la résiliation du bail, et ce avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir ;

— condamner Monsieur [E] [U] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au jour de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts légaux ;

— condamner Monsieur [E] [U] à lui payer la somme de 300,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 19 avril 2023, de la notification à la CCAPEX du 20 avril 2023 et de l’assignation ;

Appelée à l’audience du 05 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 02 avril 2024, puis à celles du 04 juin 2024 et du 08 octobre 2024, et a finalement été examinée à l’audience du 10 décembre 2024.

Lors de cette audience, la SCI D.L.J., représentée par son avocat, indique que depuis l’assignation, Monsieur [E] [U] a quitté le logement, l’état des lieux de sortie ayant été réalisé contradictoirement le 16 octobre 2023. En conséquence, elle renonce à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Elle actualise sa créance, sans toutefois fournir de nouveau décompte de la dette, et sollicite la condamnation de Monsieur [E] [U] à lui payer la somme de 3.150 € au titre des loyers impayés.

Elle modifie enfin sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et sollicite la condamnation de Monsieur [E] [U] à lui verser à ce titre la somme de 1.000 €, outre les entiers dépens.

Monsieur [E] [U] par l’intermédiaire de son conseil, sollicite que la SCI D.L.J. Soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, et qu’elle soit condamnée, outre aux dépens, à lui verser la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il confirme son départ des lieux à compter du 16 octobre 2023. Il conteste le montant de la créance invoquée par le demandeur, expliquant d’une part que le bailleur n’a jamais procédé à la revalorisation des loyers et que donc les sommes réclamées au titre de sa créance sont erronées, et d’autre part qu’un accord avait été convenu avec la SCI D.L.J. Pour diminuer cette somme. En tout état de cause, il indique être dans l’impossibilité de payer sa dette, ne pouvant travailler du fait de problèmes de santé et de l’absence de titre de séjour valide, et invoque le constat de son état d’impécuniosité.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 04 février 2025.

MOTIFS :

Sur la demande en résiliation du bail :

Monsieur [E] [U] ayant quitté le logement à la date du présent jugement, il est constaté que la SCI D.L.J se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [E] [U] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, ce défaut de paiement n’étant pas contesté sur son principe par le défendeur.

Dans un décompte établi le 25 septembre 2023, la SCI D.L.J. évalue sa créance à la somme de 3.000 €. À l’audience, elle actualise sa créance à la somme de 3.150 €, sans produire de nouveau décompte. Il résulte cependant de la pièce n°12 produite par Monsieur [E] [U] qu’un décompte a été établi le 24 octobre 2023 par la SCI D.L.J., fixant la dette à 3.150 € au titre des loyers impayés jusqu’au 16 octobre 2023 inclus, date de remise des clés du logement par le locataire.

Monsieur [E] [U] conteste sur plusieurs points le montant de cette créance.

Sur le montant mensuel des loyers réclamés

La SCI D.L.J réclame au titre des loyers impayés une somme mensuelle de 300 €, de décembre 2022 à septembre 2023, puis 150 € pour la moitié du mois d’octobre 2023.

Monsieur [E] [U] conteste ce montant, indiquant que le loyer initial prévu dans le contrat de location est de 280 € et que la SCI D.L.J n’apporte pas la preuve de la validité de la revalorisation du loyer.

Comme rappelé précédemment, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Or en l’espèce, la SCI D.L.J n’apporte pas la preuve que le loyer a été régulièrement valorisé depuis la conclusion du contrat de location, le 30 septembre 2020, et fixant alors le montant du loyer à la somme mensuelle de 280 €.

Au surplus, il ressort de l’échange de SMS entre les parties produit par Monsieur [E] [U] qu’en mars 2023, le montant mensuel du loyer était toujours de 280 €, puisque le 01 mars 2023, la SCI D.L.J écrivait à Monsieur [E] [U] « Je passe demain pour récupérer le loyer de décembre 2022 que tu as promis de régler … SCI DLJ Bonne réception » « Je te fais cadeau de Janvier et Février pour t’aider pour ta future location…. c’est une promesse de ma part quand tu as signé le document. Donc cet après-midi j’ai mes RDV et demain tu me règles 280 euros du mois de Décembre ».

Dès lors, le montant mensuel retenu pour le calcul des loyers impayés par Monsieur [E] [U] sera fixé à 280 euros.

Sur le paiement des loyers de janvier et février 2023

Monsieur [E] [U] conteste les sommes réclamées au titre des loyers de janvier et février 2023, invoquant un cadeau de ces deux loyers par la SCI D.L.J, au regard du SMS ci-dessus retranscrit.

La SCI D.L.J maintient sa demande formée au titre du paiement des loyers de janvier et février 2023, indiquant que ce cadeau fait au titre de ces deux mois de loyer avait pour contrepartie l’engagement pris par Monsieur [E] [U] de quitter les lieux au 28 février 2023, ce qui n’a pas été fait. Ainsi, Monsieur [E] [U] n’ayant pas respecté ses propres engagements, il ne peut exiger de la SCI D.L.J qu’elle respecte sa propre partie de l’engagement.

Il ressort des pièces produites par les parties que, si Monsieur [E] [U] a effectivement signé le 14 janvier 2023, avec la mention « bon pour accord » un document aux termes duquel il lui était indiqué que la convention de location du 30 Septembre 2020 prenait fin le 28 février 2023, il n’est en revanche aucunement indiqué dans ce document que le non paiement des loyers de janvier et février 2023 était subordonné à son départ effectif des lieux à la date du 28 février 2023.

En outre, il ne ressort également aucunement des termes du SMS « Je te fais cadeau de Janvier et Février pour t’aider pour ta future location…. c’est une promesse de ma part quand tu as signé le document… » que le cadeau des loyers des mois de janvier et février 2023 est une contrepartie du départ de l’intéressé au 28 février 2023. Au contraire, il s’apparente à un don sans contrepartie, pour aider Monsieur [E] [U] dans sa future location, une « promesse » faite par le bailleur à la signature du document, et non un engagement bilatéral.

En conséquence, il convient de ne pas retenir dans le calcul de la créance les sommes réclamées par la SCI D.L.J au titre des loyers de janvier et février 2023.

Sur le paiement des loyers des mois de mai à juillet 2023

Monsieur [E] [U] conteste les sommes réclamées au titre des loyers de mai-juin et juillet-août 2023, invoquant la délivrance par la SCI D.L.J de quittances de loyers sur ces périodes.

La SCI D.L.J conteste ces quittances de loyers, indiquant que ces documents sont nécessairement anciens, et que le millésime n’est pas porté sur l’un d’eux, et a été rajouté sur l’autre.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement, ce que fait en l’espèce Monsieur [E] [U], en produisant deux quittances de loyer, l’une établie pour « MAI-JUIN 2023 » et l’autre pour « JUILLET-AOÛT », d’un montant de 280 € chacune.

Cependant, il convient de constater, s’agissant de la quittance de « JUILLET-AOÛT » qu’elle ne comporte aucune année, de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer qu’elle a bien été établie pour l’année 2023. En outre, s’agissant de la quittance pour « MAI-JUIN 2023 », il apparaît que l’année sur cette quittance a d’abord été inscrite de manière manuscrite en gris clair, et qu’il a été repassé par dessus avec une encre plus foncée. À l’étude du dernier chiffre de la date, il semble que la date inscrite en encre plus foncée est différente de celle inscrite en dessous, le chiffre inscrit sous le « 3 » pouvant être un « 1 » ou un « 2 ». Aucun autre élément dans le corps de cette quittance de loyer ne permet d’établir la date de son émission, les informations quant au mois de loyer concerné étant libellées ainsi « Loyer commençant le 1er du mois et finissant le dernier jours du mois ».

Dès lors, les pièces produites par Monsieur [E] [U] ne permettent pas de justifier qu’il s’est bien acquitté du règlement des loyers de mai à août 2023. En conséquence, ces derniers seront retenus dans le calcul de la créance de la SCI D.L.J.

Le montant de la créance revenant à la SCI D.L.J s’établit ainsi :

Loyer de décembre 2022 : 280 €

Loyer de janvier 2023 : 0 €

Loyer de février 2023 : 0 €

Loyer de mars 2023 : 280 €

Loyer de avril 2023 : 280 €

Loyer de mai 2023 : 280 €

Loyer de juin 2023 : 280 €

Loyer de juillet 2023 : 280 €

Loyer de août 2023 : 280 €

Loyer de septembre 2023 : 280 €

Loyer d’octobre 2023 (jusqu’au 16) : 140 €

TOTAL : 2.380 €

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [E] [U] au paiement de la somme de 2.380 € arrêtée au 16 octobre 2023. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [U], partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SCI D.L.J. les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition du public au greffe,

CONSTATE le désistement de la SCI D.L.J de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] à payer à la SCI D.L.J. la somme de 2.380 € (DEUX MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGTS EUROS) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 octobre 2023, date du départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

REJETTE la demande formée par la SCI D.L.J. au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [E] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART