TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Références :

N° RG 25/00278 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WNN

MINUTE N°2025/ 692

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

[O] [P] [C]

c/

[E] [R], [D] [S]

Copie délivrée à

Madame [E] [R]

Copie exécutoire délivrée à

Monsieur [O] [P] [C]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [P] [C]

né le 23 Octobre 1989 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 1]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Madame [E] [R]

née le 30 Juin 2001 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [D] [S]

né le 17 Mai 1984 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 22 mai 2024 avec prise d’effet au 27 mai 2024, M. [C] [O] a donné à bail à Mme [R] [E] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer initial mensuel de 440.00 € outre 30.00 pour provision sur charges.

Par acte de cautionnement en date du 22 mai 2024, M. [S] [D] s’est porté caution solidaire de Mme [R] [E] pour le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes, des indemnités d’occupation, des dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coûts des actes ou tout autre accessoire de la dette résultant de l’exécution du bail ou de ses suites.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [C] [O], selon acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, a fait signifier à Mme [R] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail pour un montant total de 940.00 € en principal au titre des arriérés locatifs.

Par sommation de payer à caution en date du 26 mars 2025 délivré par commissaire de justice, remis à personne, M. [C] [O] a fait signifier à M. [S] [D], copie du commandement de payer les loyers signifié à Mme [R] [E], d’avoir à payer sous 8 jours les sommes mentionnées au dit commandement.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [C] [O] a assigné Mme [R] [E] et M. [S] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Condamner solidairement par provision Mme [R] [E] et M. [S] [D] au paiement de la somme de 1410.00 €sur le fondement de l’article 834 du CPC ;

— Condamner solidairement Mme [R] [E] et M. [S] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation qui ne sera pas inférieure au montant du loyer et des charges soit la somme mensuelle de 470.00 € ;

— Constater la résiliation du bail intervenu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire ;

— Prononcer en conséquence l’expulsion de Mme [R] [E] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux occupés par la partie requise dans l’immeuble de la partie requérante et ce dans le délai légal par tous moyens et voies de droit au besoin avec le concours de la [Localité 11] Publique ;

— Condamner solidairement Mme [R] [E] et M. [S] [D] au paiement d’une somme de 500.00 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner solidairement Mme [R] [E] et M. [S] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que Mme [R] [E] exerçait dans le domaine de la vente en CDI. En arrêt maladie du mois de juillet 2024 à mars 2025, elle a perçu des indemnités journalières jusqu’en janvier 2025. Une rupture conventionnelle est intervenue en février 2025 mais elle ne bénéficie pas du chômage en raison de difficultés pour obtenir les documents nécessaires de son employeur. Elle n’a pu dès lors honorer ses charges et subvenir à ses besoins.

Appelée à l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi en raison de l’absence du contrat de bail et de l’engagement de caution.

Retenue à celle du 21 octobre 2025, M. [C] [O] actualise la dette locative à la somme de 1790.80 € après déduction d’une somme de 1500.00 € du décompte de 3290.80 €, arrêtée au 1er octobre 2025, versé à l’instance. Il fait part de son accord pour l’octroi de délais de paiement et propose le versement mensuel de 150.00 € en sus du loyer.

Mme [R] [E] comparaît et ne conteste pas le montant de la dette. Elle explique avoir effectué la semaine dernière un virement de 1500.00 €, être en reconversion professionnelle et percevoir 1038.00 € au titre du chômage ainsi que 188.00 € au titre de l’aide personnalisée au logement (APL). Elle précise que son conjoint vient de s’installer. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de rembourser mensuellement 200.00 € en plus du loyer.

M. [S] [D] ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 4 juin 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [C] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par mail reçu le 24 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. ,

En conséquence, l’action diligentée par M. [C] [O] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 22 mai 2024 avec prise d’effet au 27 mai 2024, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’après un délai de six semaines au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [R] [E] le 21 mars 2025 pour la somme de 940.00 € en principal au titre des arriérés locatifs et dénoncé à la caution M. [S] [D] le 26 mars 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 3 mai 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 1310 du code civil stipule que « La solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas ».

L’article 1313 du même code dispose quant à lui que « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

M. [C] [O] produit à l’instance un décompte arrêté au 1er octobre 2025 qui, après déduction faite d’un virement de 1500.00 €, démontre que Mme [R] [E] reste lui devoir à ce jour la somme de 1790.80 € au titre des arriérés locatifs.

Mme [R] [E], présente à l’audience, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

M. [S] [D], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe, que sur le montant de la dette et son engagement en qualité de caution. .

En conséquence, Mm [R] [E] et M. [S] [D] seront condamnés solidairement par provision au paiement de la somme de 1790.80 € à ce titre.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [R] [E] sollicite des délais de paiement. Elle fait valoir qu’elle perçoit 1226.00 € correspondant aux allocations chômage et à l’APL et qu’elle a déjà remboursé une partie de la dette locative initiale la semaine précédente à hauteur de 1500.00 € par virement, qu’elle est en reconversion professionnelle et que son conjoint vient de s’installer. Elle propose d’apurer cette dette en versant 200.00 € mensuels en plus du loyer et charges.

M. [C] [O] fait part de son accord à l’octroi de délais de paiement et demande quant à lui un effort mensuel de 150.00 €.

Dès lors, tenant compte des éléments qui précèdent, de l’accord des parties, du versement de la somme de 1500.00 € par la défenderesse confirmée par le requérant à l’audience, il y a lieu d’accorder à Mme [R] [E] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets des clauses de résiliation de plein droit pendant le cours de ces délais afin de permettre à la locataire de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Mme [R] pourra alors être expulsée et devra également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] et M. [S] [D], partie perdante, seront donc condamnée solidairement aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation financière de Mme [R] [E], du montant de la dette locative et de l’octroi de délais de paiement afin de lui permettre d’apurer cette dette et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2024 avec prise d’effet au 27 mai 2024 entre d’une part M. [C] [O] et d’autre part Mme [R] [E] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 mai 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel Mme [R] [E] et M. [S] [D] à payer à M. [C] [O] la somme de 1790.80 € (mille sept cent quatre-vingt-dix euros et quatre-vingt centimes) arrêtée au jour de l’instance au titre des arriérés locatifs ;

AUTORISONS Mme [R] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 150.00 € chacune et une 12ème mensualité de 140.80 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Mme [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [C] [O] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;que Mme [R] [E] soit condamnée à payer à M. [C] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONDAMNONS solidairement Mme [R] [E] et M. [S] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTONS M. [C] [O] du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [R] [E] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,