TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° RG 24/00319 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-E2BF

JUGEMENT 21 Novembre 2025

Minute:

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH – SA [Adresse 7]

C/

[R] [L]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH – SA [Adresse 7],

immatriculée au RS de [Localité 6] sous le n° 661 750 067

dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentantslégaux domiciliés en cette qualité audit siège, anciennement dénommé SA HABITAT 62/59

représentée par M^e Ginette PAGIN, avocate au barreau d’ARRAS

ET :

DEFENDEUR :

M. [R] [L]

demeurant [Adresse 10]

non comparant

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 mai 2022, la SA d'[Adresse 9] a donné à bail à M. [R] [L] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 420,39 euros révisable annuellement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par un acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025, renvoyée à celle du 15 septembre 2025.

A cette audience, la SA d'[Adresse 9] – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de M. [R] [L] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner au paiement de la somme actualisée de 1 332,77 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la décision, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 13 novembre 2024, M. [R] [L] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

Par courriel reçu en délibéré le 16 septembre 2025, le conseil de la société ESH a fait part de l’accord du bailleur pour l’octroi d’office de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 6] par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'[Adresse 9] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 17 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 4.5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 août 2024, pour la somme en principal de 576,78 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 octobre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SA d’HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH produit un décompte démontrant que M. [R] [L] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 332,77 euros à la date du 11 septembre 2025.

M. [R] [L], non comparant, ne fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

M. [R] [L] sera donc condamné au paiement de cette somme de 1 332,77 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que le locataire a repris des versements de 600 euros par mois depuis octobre 2024, soit environ 48 euros en sus du loyer courant.

Ainsi M. [R] [L] et justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant et de sa capacité à régler sa dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient par ailleurs d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l’expulsion et la condamnation de M. [R] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En revanche, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'[Adresse 9], M. [R] [L] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2022 entre la SA d’HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH et M. [R] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [R] [L] à verser à la SA [Adresse 8] la somme de 1 332,77 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 11 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [R] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 58 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d’exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [R] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [R] [L] soit condamné à verser à la SA d'[Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, si la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

CONDAMNE M. [R] [L] à verser à la SA d’HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,