Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1] – tél : [XXXXXXXX01]

27 Avril 2026

1re chambre civile

50Z

N° RG 22/07370 – N° Portalis DBYC-W-B7G-J74D

AFFAIRE :

[D] [J] épouse [G]

[S] [G]

C/

S.A.R.L. SARL SINVAL Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 428 847 545

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Philippe BOYMOND, Vice-Président, doyen de la chambre faisant fonction de président de chambre

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

Sans audience conformément à l’article L 212-5-1 du COJ

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Philippe BOYMOND ,

par sa mise à disposition au greffe le 27 Avril 2026,

date indiquée via le rpva après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [D] [J] épouse [G]

Monsieur [S] [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par M^e Vincent LAHALLE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. SARL SINVAL

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Isabelle DAVROULT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte sous signature privée du 07 octobre 2017, la société à responsabilité limitée (SARL) Sinval a promis de vendre à M. [S] [G] et à Mme [D] [J], son épouse, un appartement de type 2 dans un immeuble à rénover situé [Adresse 4] à [Localité 4] (35), au prix de 127 000 €.

Le promettant s’est engagé à livrer cet appartement au plus tard le 31 décembre 2018, cette date étant mentionnée en caractères usuellement dits gras, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison, sous peine de 10 € par jour de retard. Les parties ont défini, mais de façon non exhaustive, un certain nombre de causes légitimes de suspension dudit délai.

Suivant acte authentique du 08 mars 2018, cet appartement a été acquis en l’état futur de rénovation par les époux [G] aux conditions sus indiquées.

La livraison n’est toutefois intervenue que le 30 juillet 2021, avec deux réserves.

Les acquéreurs ont mis en demeure leur vendeur, par lettre recommandée du 16 novembre 2021 avec accusé de réception, de procéder à la levée de ces deux réserves et de leur payer la somme de 9 420 € au titre du retard de livraison.

Par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2022, les époux [G] ont ensuite assigné la SARL Sinval, devant le tribunal judiciaire de Rennes, aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 9 420 € en application de la clause pénale relative au délai de livraison, outre celle de 20 905 € au titre de leur perte locative, le tout sous le bénéfice des dépens et d’une somme de 5 000 € au titre des frais non compris dans ces derniers.

Par conclusions n° 2 notifiées le 14 décembre 2023 par le RPVA, les époux [G] demandent désormais au tribunal de :

Vu les articles 1217 et suivants du code civil,

Vu les pièces produites au débat,

Dire recevable et bien fondée l’action de M. [S] [G] et de Mme [D] [G] ;

Dire et juger que la société Sinval a manqué à son obligation contractuelle de livraison de l’appartement situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 4] à [Localité 4] ;

Condamner la société Sinval à verser à M. [S] [G] et Mme [D] [G] la somme de 9 420 euros en application de la clause pénale relative au délai de livraison ;

Condamner la société Sinval à verser à M. [S] [G] et Mme [D] [G] la somme de 14 953 euros, au titre de la perte locative subie par ces derniers en raison du retard de livraison de leur appartement ;

Débouter la société Sinval de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la société Sinval à verser à M. [S] [G] et Mme [D] [G] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions n°3 notifiées le 09 février 2024 par le RPVA, la SARL Sinval demande au tribunal de :

Vu les articles 1231 et suivants du du code civil,

Vu l’acte authentique de vente entre la SARL Sinval et les époux [G],

Vu les pièces versées au débat,

Débouter les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SARL Sinval ;

Condamner solidairement M. et Mme [G] à payer à la société Sinval la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. et Mme [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Davroult, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aucune des parties n’indique avoir proposé aux autres de régler ce différend au moyen d’un mode alternatif au procès et le juge de la mise en état n’a été saisi, à aucun moment, d’une demande de médiation.

Par ordonnance du 30 mai 2024, ce magistrat a clôturé l’instruction de l’affaire et invité les parties à déposer leurs dossiers de plaidoirie avant le 12 mai suivant, celles-ci ayant préalablement donné leur accord pour que l’affaire soit jugée sans audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Sur le délai de livraison du logement vendu :

Sur les pénalités de retard

Les époux [G] indiquent que la livraison de leur appartement, contractuellement fixée au 31 décembre 2018, n’est intervenue en réalité que le 30 juillet 2021, soit avec un retard de 942 jours. Ils sollicitent, en application de la clause pénale stipulée à l’acte de vente, la condamnation de leur vendeur à leur payer la somme de 9 420 €. Ils affirment que ce dernier ne saurait utilement se prévaloir de la crise sanitaire, dans la mesure où le retard de livraison serait uniquement dû à une impréparation du chantier et à sa gestion chaotique des travaux. Ils rappellent qu’il avait été convenu que toute justification d’un retard, par une circonstance légitime, devait être effectuée au moyen d’un courrier du maître d’oeuvre, adressé à l’acquéreur, dès la survenance et non en cas de réclamation après livraison, ce qui n’a jamais été fait à leur endroit. Ils prétendent que leur vendeur serait dès lors « irrecevable » dans son invocation de causes justificatives de ses retards puisque n’ayant n’a pas respecté ce formalisme prévu au contrat. S’agissant des intempéries et de la défaillance du maître d’œuvre d’exécution, dont entend se prévaloir leur vendeur, ils dénient toute force probante aux pièces invoquées par ce dernier. Ils contestent le bien fondé de l’invocation de la crise sanitaire, dans la mesure où elle est survenue après la date fixée pour la livraison et soutiennent qu’elle ne répond pas aux conditions de la force majeure. Ils admettent « tout au plus » que la clause pénale a pu être suspendue du 12 mars au 23 juin 2020, en application de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2000.

La SARL Sinval s’oppose à cette demande en invoquant 237 jours d’intempéries, lesquels auraient retardé le travail en extérieur entre la date d’ouverture du chantier et celle de fin des travaux de façade. Elle ajoute que les confinements dus à la crise sanitaire ont retardé la construction de son ouvrage durant trois périodes, soit un total selon elle de 128 jours de retard. Elle indique « pour rappel », mais sans clairement articuler de moyen, que l’ordonnance du 25 mars 2020 a édicté que les astreintes, clauses pénales et clauses résolutoires, lorsqu’elles avaient pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, ont été réputées n’avoir pas pris cours ou produit effets si ce délai a expiré pendant la période située entre le 12 mars et le 23 juin 2020. Elle soutient que la défaillance de son maître d’oeuvre d’exécution, la société Lithek, est par ailleurs à l’origine d’un retard de 109 jours. Elle affirme qu’en conséquence de ces événements, la clause ayant prévu un retard contractuel égal au double de celui effectivement subi, elle est fondée à opposer à ses acquéreurs un retard contractuel de 948 jours, bien supérieur à celui constaté pour la livraison, de sorte qu’elle ne serait débitrice envers eux d’aucune pénalité de retard.

Vu les articles L 262-4 du code de la construction et de l’habitation, 1103 et 1356 du code civil :

Selon le premier de ces textes, tout contrat de vente d’un immeuble à rénover doit être établi par acte authentique et notamment préciser le délai de réalisation des travaux.

Aux termes du second, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte du dernier que les contrats sur la preuve sont valables lorsqu’ils portent sur des droits dont les parties ont la libre disposition et sous réserve qu’ils ne contredisent pas les présomptions irréfragables établies par la loi, ni ne modifient la foi attachée à l’aveu ou au serment. Ils ne peuvent davantage établir au profit de l’une des parties une présomption irréfragable.

Les parties ont prévu une clause intitulée « achèvement de la rénovation », laquelle comporte un sous-paragraphe consacré aux « causes légitimes de suspension du délai de livraison » (pièce demandeurs n°2, pages 20 et 21), au nombre de dix, mais sans que cette liste ne soit exhaustive et qui ne sont pas exclusives de l’application des dispositions relatives à la force majeure.

Elles ont convenu que ces différentes causes de suspension auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré.

Elles ont, par ailleurs, stipulé que « dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre ».

En premier lieu, s’agissant des intempéries invoquées par le vendeur, celui ci ne justifie pas, ni même n’invoque avoir produit une ou plusieurs lettres de son maître d’oeuvre pour en justifier, ce qu’il n’a pas plus fait au cours de la présente instance. A supposer, ensuite, que le relevé émanant d’une station météorologique établie à [Localité 5], pour la période du 8 mars 2017 au 16 juillet 2020 (pièce défendeur n°3), comporte bien 237 jours d’intempéries, comme le vendeur le prétend, il n’est pas démontré, ni même allégué, qu’ils correspondent aux prévisions des parties, à savoir des « intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiments » (pièce demandeurs n°2, page 20).

Contrairement à ce qu’affirme, enfin, la société à responsabilité limitée (SARL) Sinval, la page 10 de son compte rendu du chantier n°81 en date du 16 juillet 2020 (sa pièce n°2) ne fait aucunement état d’un retard de chantier dû aux intempéries.

D’où il suit que le vendeur n’est pas fondé à se prévoir d’une suspension du délai de livraison au titre des intempéries.

En second lieu, il n’est là encore ni produit, ni même allégué une ou plusieurs lettres du maître d’œuvre de nature à justifier une suspension de ce délai en raison de la crise sanitaire. La SARL Sinval n’invoque, par ailleurs, aucune autre des pièces versées aux débats pour justifier de l’impact de cette crise sur le déroulement de son chantier.

Vu les articles 1er et 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire :

Il résulte de l’application combinée de ces deux textes que l’application des clauses pénales, qui ont pris effet avant le 12 mars 2020, comme au cas présent, ont été suspendues pendant la période du 12 mars au 23 juin 2020.

En conséquence, le vendeur est fondé à se prévaloir d’une suspension du délai de livraison pour une durée de 104 jours. Toutefois, d’origine légale et non contractuelle, cette suspension ne saurait être retenue pour un temps égal au double de sa durée.

S’agissant, en dernier lieu, de la défaillance du maître d’oeuvre d’exécution, la SARL Sinval ne produit toujours pas de lettre du maître d’œuvre à cet égard, ni ne fournit un double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception qu’elle aurait adressée à son cocontractant défaillant, autre mode de preuve pourtant stipulé au contrat de vente (page 13). Sa pièce n°9, qu’elle dit correspondre à une lettre qu’elle aurait adressée à la société Lithek pour mettre fin à sa mission, le 2 juillet 2020, correspond, en réalité, à une note d’honoraires définitive émanant de ladite société, laquelle ne démontre en rien une défaillance de ce constructeur. Si le courrier d’avocat produit en pièce n°10, daté du 3 juillet 2020, évoque une réunion tenue la veille entre le vendeur, la société Lithek et un autre constructeur, à savoir la société [T] et au cours de laquelle a été actée la fin de mission de ce constructeur, il n’est par contre d’aucune utilité probatoire quant à une défaillance du maître d’œuvre d’exécution. Il en est de même du contrat signé, le 15 octobre suivant, avec un autre maître d’œuvre d’exécution (pièce défendeur n°11). La SARL Sinval, qui a pourtant conclu en dernier, ne s’explique pas, enfin, sur la contradiction dont elle fait preuve, relevée par ses acquéreurs, en soutenant qu’elle a rompu ses relations contractuelles avec la société Lithek le 2 juillet 2020 tout en versant aux débats un décompte général définitif de l’un de ses locateurs d’ouvrage (plâtrier) visé par cette société le 9 mars 2021 (sa pièce n°8).

Il résulte de ce qui précède que le vendeur n’est pas fondé à se prévoir d’une suspension du délai de livraison, au titre d’une prétendue défaillance de son maître d’oeuvre d’exécution qui n’est pas démontrée.

Les autres conditions de la mise en œuvre de la clause pénale n’étant pas discutées, la SARL Sinval sera dès lors condamnée à payer aux époux [G] la somme de 8 380€ (942 jours – 104 jours x 10 €).

Sur la perte de loyers:

Les époux [G] sollicitent également la condamnation de leur vendeur à leur payer la somme de 14 953 €, au titre de la perte locative qu’ils ont subie en raison du retard de livraison, en affirmant que ce préjudice complémentaire est distinct de celui relevant de la clause pénale. Ils soutiennent que leur appartement est situé dans le centre ville ancien, particulièrement prisé des étudiants et jeunes actifs et qu’il ne fait pas de doute qu’il aurait été loué juste après la livraison effectuée dans le délai contractuel. Ils indiquent que leur premier locataire a signé le bail un mois seulement après la livraison effective et ils contestent dès lors tout aléas. A titre subsidiaire, ils fondent leur demande sur le « principe » de la perte de chance qui, selon eux, doit être au cas présent fixé à 99 %.

La SARL Sinval s’oppose à cette demande, affirmant à cet effet que toutes les causes de son retard sont justifiées, de sorte qu’aucune faute contractuelle ne saurait être retenue à son encontre. Elle ajoute que le retard, s’agissant d’un investissement locatif, n’aurait pas causé de préjudice de jouissance aux demandeurs. Elle soutient, mais sans autre forme de motivation, que « la seule perte de chance de mettre en location leur bien ne peut être estimée à une perte de revenu locatif total d’un montant de 14 953€ » (septième feuillet de ses conclusions non paginées).

En premier lieu, il a été retenu que le vendeur n’était pas fondé à se prévaloir des causes légitimes de suspension du délai de livraison invoquées, pour justifier son inexécution, hormis quant à la période légale de 104 jours due à la crise sanitaire, laquelle doit, en effet, être regardée comme résultant d’un cas de force majeure au cas présent.

Il s’ensuit que sa responsabilité contractuelle est engagée pour le surplus de son retard.

En second lieu, il est jugé qu’une clause pénale doit indiquer les préjudices pour lesquels la peine est prévue, ce qui permet de demander la réparation judiciaire d’autres préjudices distincts (Com. 20 mai 1997 n°96-22.406 Bull. n°140). En l’espèce, les parties ont simplement prévu que la clause indemniserait forfaitairement « le retard du promettant à mettre les locaux à disposition », sans autre précision, de sorte le préjudice résultant du retard dans la livraison du bien vendu et celui pouvant découler de sa mise en location tardive doivent être regardés comme distincts (pour un exemple, cf. Civ. 3ème 30 janvier 2019 n°17-31.201).

Le retard de livraison de l’appartement litigieux, dont il est constant qu’il était destiné à la location, a fait perdre à ses acquéreurs, non pas la possibilité de façon certaine de le donner à bail et de percevoir des loyers dès la date contractuelle de sa livraison, prorogée du délai dû à la crise sanitaire mais une chance réelle et sérieuse d’y procéder.

Compte tenu de sa petite superficie (type 2), de sa situation privilégiée, en centre ville et du nombre importants d’étudiants à [Localité 4], la probabilité de survenance de cette chance perdue doit être considérée comme forte, de sorte qu’un pourcentage de 90 % sera retenu.

Le calcul de ce préjudice auquel a procédé l’expert-comptable des demandeurs le 5 juillet 2023 (leur pièce n°8), sur la base du premier loyer, d’un montant de 580 € charges incluses (bail produit en pièce n°6), bien que contesté par principe, n’est pour autant pas discuté par la SARL Sinval. Il sera dès lors retenu. Cet expert-comptable a déterminé, au terme d’une analyse circonstanciée, une perte locative nette (après déduction des charges non appelées et donc non payées et des impositions fiscales qui auraient été dues) de 14 513 € pour la période de janvier 2019 à juillet 2021, soit 942 jours.

D’où il suit que le préjudice des époux [G] s’établit comme suit :

(14 513 € /942 jours) x (942 jours – 104 jours) x 90 % = 11 620 €

La SARL Sinval sera condamnée à leur payer cette somme.

Sur les demandes annexes :

Partie succombante, la SARL Sinval supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie, en outre, de la condamner à payer aux époux [G] une somme de 3 000 € au titre des frais par eux exposés et non compris dans les dépens.

DISPOSITIF

Le tribunal :

CONDAMNE la SARL Sinval à payer à M. [S] [G] et à Mme [D] [J] épouse [G] la somme de 20 000 € (vingt mille euros) ;

la CONDAMNE aux dépens ;

la CONDAMNE à payer à M. et Mme [G] la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre des frais non compris dans ces derniers ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le doyen de la chambre, faisant fonction de président