TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

09 Mars 2026

2ème Chambre civile

64B

N° RG 23/04878 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KNLD

AFFAIRE :

[H] [N] épouse [M]

[E] [M]

C/

S.A.R.L. EXA GESTION,

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 1],

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

S.A. MMA IARD,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 08 Décembre 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 09 Mars 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [H] [N] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [E] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. EXA GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 491 663 480, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société EXA GESTION Sarl, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 491 663 480, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 775 652 126, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A. MMA IARD, immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 440 048 882, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

[E] et [H] [M] sont propriétaires d’un appartement de rapport dans un immeuble divisé en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 1].

Leur bien a été endommagé en 2015 par un important dégât des eaux provenant de l’appartement appartenant à la SCI [X] [I], occupé par monsieur [O], son unique associé.

Par jugement du 9 mars 2021, ce tribunal a condamné la société BPCE IARD, assureur de monsieur [O], à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 63.077 €, correspondant aux travaux nécessaires à la remise en état des parties communes endommagées par la propagation d’un champignon lignivore.

Par même jugement, le tribunal a condamné BPCE IARD à payer aux époux [M] la somme de 21.850 €.

Reprochant au syndicat de copropriétaires de tarder à entreprendre les travaux de reprise des désordres des parties communes, préalables nécessaires à la réfection de leur appartement, les époux [M] l’ont, par assignation du 5 juillet 2023 fait citer devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de le voir condamné au paiement d’une indemnité de 13.000 € au titre de la perte de loyers subis et arrêtés au 31 mai 2023, outre la somme de 500 € mensuelle jusqu’à la réception définitive des travaux curatifs permettant la mise en location de leur appartement.

Il était également demandé une indemnité de 4.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi que la condamnation du syndicat aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat des demandeurs.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

Par assignations en intervention des 20 et 21 janvier 2025, le syndicat a attrait à la cause son syndic, la société EXA GESTION, et ses assureurs MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, aux fins de le tenir indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui.

Il était également demandé la condamnation in solidum des appelés en intervention forcée au paiement de la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les deux instances ont été jointes à la mise en état le 13 mars 2025.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, monsieur et madame [M] ont porté à 23.500 € leur demande d’indemnisation, arrêtée au 28 janvier 2025, date à laquelle ils ont pu récupérer la jouissance de leur bien, à l’achèvement des travaux réalisés dans les parties communes.

Ils sollicitent le bénéfice de la dispense des frais d’avocat et dépens exposés par le syndicat des copropriétaires dans l’exercice de sa défense.

Ils maintiennent leur demande de condamnation du syndicat au paiement de la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] soutient que les demandeurs ne prouvent aucune faute qui justifierait la mise en cause de sa responsabilité.

Il soutient que le jugement du 9 mars 2021 a rempli à titre définitif de leurs droits les demandeurs au titre du préjudice de jouissance, dans la mesure où ils n’ont pas pris la précaution de solliciter à ce stade une indemnité provisionnelle.

En toute hypothèse, le syndicat entend être dégagé de toute responsabilité vis-à-vis des époux [M] dans la mesure où, selon lui, le syndic gestionnaire de l’immeuble s’est montré négligent en tardant à convoquer les copropriétaires en assemblées générales afin de désigner le maître d’œuvre en charge du chiffrage des travaux, puis de les voter.

Pour cette raison, il entend être tenu indemne de toute condamnation et sollicite la condamnation in solidum du syndic et de ses assureurs à lui payer la somme de 8000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses frais et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, les sociétés EXA GESTION, MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES invoquent des contraintes imprévues et des contretemps imposés par les circonstances, tels que les épisodes de confinement liés à la Covid 19, la difficulté à trouver des entreprises acceptant d’intervenir dans le centre de [Localité 1], en particulier dans les suites d’une décision judiciaire, un renchérissement important du coût des travaux pour soutenir qu’aucune négligence ne peut être reprochée au syndic.

Ils soutiennent ne pouvoir être tenus à supporter un préjudice de perte de loyers dans la mesure les époux [M] ne démontrent pas avoir perdu la chance certaine de les percevoir entre mars 2021 et janvier 2025.

Ils sollicitent condamnation de la partie succombant à leur payer la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 novembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 9 mars 2026.

MOTIFS

Il ressort des écritures et des pièces versées aux débats les faits constants suivants :

— courant janvier 2015, le locataire occupant l’appartement des époux [M] a signalé un important dégât des eaux provenant de l’appartement appartenant à la SCI [I] occupé par monsieur [O], et a donné congé pour cause d’insalubrité des lieux,

— par jugement du 9 mars 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a tenu monsieur [O] responsable des désordres ayant affecté les parties communes de l’immeuble et les parties privatives de l’appartement appartenant aux époux [M], et condamné son assureur BPCE IARD à prendre en charge le sinistre,

— BPCE IARD s’est acquittée le 30 avril 2021 entre les mains du syndicat des copropriétaires du montant des condamnations mises à sa charge par le jugement du 9 mars 2021,

— le 11 avril 2023, les époux [M] ont mis en demeure le syndicat de supporter les loyers dont ils étaient privés du fait de l’absence de travaux réalisés dans les parties communes de l’immeuble, empêchant la remise en location de leur bien,

— le syndic de l’immeuble, la société EXA GESTION, a convoqué une assemblée générale qui s’est tenue le 1er juin 2023 afin de statuer sur le choix d’un maître d’œuvre en charge des travaux à réaliser dans les parties communes,

— le 28 février 2024, les copropriétaires ont voté les travaux chiffrés à 134.837,37 € TTC par le maître d’œuvre et ont arrêté l’échéancier d’appel des fonds,

— le chantier a débuté le 22 septembre 2024 et a été réceptionné au mois de janvier 2025,

— les travaux dans les parties privatives du lot [M] ayant été conduits parallèlement, ceux-ci ont pu récupérer la jouissance de leur appartement au mois de janvier 2025, au bout de dix années d’indisponibilité causée par le mauvais état du bien.

Le fait que les travaux dans les parties privatives de l’appartement [M] ne pouvaient être réalisés qu’après réparation des désordres structurels affectant les parties communes n’est pas sérieusement discuté.

Dans ces conditions, il convient de s’interroger sur la raison pour laquelle les travaux affectant les parties communes ont été entrepris au mois de septembre 2024, soit plus de trois ans après le paiement par BPCE IARD des indemnités destinées à les financer.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’a commis aucune faute, dès lors qu’il a répondu aux convocations du syndic et qu’il a voté les résolutions destinées à engager les travaux.

Il pointe du doigt la négligence du syndic qui aurait dû, selon lui, se mettre en quête beaucoup plus rapidement d’un maître d’œuvre, lui faisant ainsi grief de son “inertie”.

Le syndic s’en défend, invoquant les périodes de confinement, la difficulté de trouver un maître d’œuvre et des entreprises acceptant d’intervenir dans le centre de [Localité 1], et le dépassement sensible du coût des travaux qui avaient été évalués par l’expert judiciaire [A].

Cela dit, la responsabilité est à vrai dire partagée dans la mesure où les époux [M] pouvaient prendre l’initiative de pallier la passivité du syndic, en ayant recours à l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, et où celui-ci ne rapporte pas la preuve de la moindre démarche entreprise de sa part entre le mois d’avril 2021, date de réception des fonds et le mois de juin 2023 pendant lequel il a signé le contrat de maîtrise d’œuvre.

Il est évident que cette nonchalance partagée entre le syndicat et ses membres, dont les demandeurs font partie, a eu pour effet de retarder déraisonnablement la remise sur le marché locatif de l’appartement des époux [M].

Ceux-ci sont donc fondés à demander réparation au syndic des conséquences dommageables du préjudice de jouissance qu’ils ont subi.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne peut être argué contre les époux [M] que, n’ayant pas qualifié de provisionnelle leur demande d’indemnisation ayant abouti à la condamnation le 9 mars 2021 de la BPCE IARD au paiement d’une indemnité de 21.850 €, ils ne peuvent désormais réclamer un préjudice de jouissance complémentaire.

Outre que ce moyen s’analyse en une exception de chose jugée, qui aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, il n’aurait pu de toute façon, en cas d’examen à ce stade prospérer, dans la mesure où les périodes concernées par les demandes ne sont pas identiques.

Dans la mesure où l’on peut entendre que les périodes de confinement, la complexité technique du chantier et son surcoût, mais aussi l’impécuniosité du syndicat ont pu influer sur le délai de réalisation des travaux, il convient de calculer le préjudice de jouissance en fonction d’une indisponibilité d’une durée de deux années, ce qui sur la base de 500 € par mois, représente un dédommagement de 12.000 €.

Ainsi qu’on l’a dit supra, la responsabilité étant partagée, le préjudice devant être pris en charge par le syndic s’élèvera à 6.000€.

MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, ne contestant pas leur garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle de EXA GESTION, seront condamnées in solidum avec leur assurée au paiement de la somme de 6.000 €.

L’équité commande que le syndic et ses assureurs supportent chacun la somme de 1.200 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, ils supporteront les entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl QUADRIGE Avocats.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

MET HORS DE CAUSE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6].

CONDAMNE in solidum le cabinet EXA GESTION et les sociétés d’assurances MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES à payer aux époux [M] la somme de 6.000 € à titre de dommages-intérêts.

CONDAMNE le cabinet EXA GESTION, et ensemble les assureurs MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, à payer chacun la somme de 1.200 € au titre des frais irrépétibles aux époux [M].

REJETTE les autres demandes afférentes aux frais non répétibles.

CONDAMNE le cabinet EXA GESTION, et ensemble les assureurs MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES in solidum aux dépens dont distraction au profit du cabinet QUADRIGE AVOCATS.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE