N° RG 25/00320 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C52XE 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR:

S.A. [Localité 4] CONSTRUCTION, demeurant [Adresse 3]

représenté par Madame [K] munie d’un pouvoir

à :

DEFENDEUR :

Madame [L] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Elisabeth DORDAIN

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 18 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 05 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le 5/09/2025:

Exécutoire à [Localité 4] CONSTRUCTION

Copie à [L] [I]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 2018, La SA [Localité 4] Construction a consenti à Madame [L] [I] la location d’un appartement à usage d’habitation et d’ un stationnement , sis [Adresse 1] à [Adresse 5]. Madame [L] [I] a donné son préavis le 3 avril 2024.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 24 avril 2025, La SA [Localité 4] Construction a fait assigner Madame [L] [I] devant le juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT.

La SA [Localité 4] Construction demande de :

Condamner madame [L] [I] à lui payer la somme de 5726,16 euros au titre des réparations locatives et ce portant intérêts au 5 septembre 2025.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner Madame [L] [I] aux dépens.

A l’appui de sa demande La SA [Localité 4] Construction expose  :

— que madame [L] [I] n’a pas reglé les loyers

— que des dégradations ont étét constatées

A l’audience La SA [Localité 4] Construction confirme ses demandes indiquant que le montant des loyers et charges impayés s’élève à 1150,49 euros, le montant des réparations locatives à la somme de 4574,67 euros et les frais de justice à la somme de 143,67 euros

Madame [L] [I] conteste les demandes et indique que la vétusté n’a pas été retenue et qu’elle conteste ainsi le montant reclamé pour la remise en état du logement. Elle accepte de régler la somme de 1006,82 vétusté déduite.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la réclamation au titre des loyers et charges impayés :

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA [Localité 4] Construction réclame le paiement de l’arriéré des loyers et charges après le départ de madame [L] [I].

Il est versé aux débats l’engagement de location et le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 1150,49 euros à la date du 18 juin 2025, comportant une sommede 4,40 euros sur le mois d’avril 2024 au titre de l’assurance locative obligatoire,Ce décompte correspond aux sommes dues au titre des loyers et charges d’ avril 2024 au 6 juin 2024 (prorata temporis).

Madame [L] [I] ne justifie pas du paiement de cette somme.

Il convient en conséquence de condamner Madame [L] [I] à payer à La SA [Localité 4] Construction la somme de 1150,49 euros, au titre des loyers et charges impayés, pour la période du 1er avril 2024 au 6 juin 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728,1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 77 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs , que le locataire est tenu de réaliser sur l’immeuble qu’il occupe un ensemble de travaux d’entretien et de réparation destinées à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de son entrée dans les lieux, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Toutefois l’article 1315 ancien du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

S’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur. Ainsi notamment pour les revêtements de murs, plafond, voire des sols, il y a lieu d’appliquer un taux de vétusté pondéré, lequel conduit à considérer qu’au delà de 10 années, il n’existe plus de valeur résiduelle.

Enfin, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

En l’espèce, il est produit aux débats par la SA [Localité 4] Construction un courrier signé par madame [J] [I] indiquant ses remarques sur le logement à savoir des fissures dans la chambre 2 et le couloir et un probléme d’évacuation. Le logement est neuf .

Madame [I] a été convoquée à un premier état des lieux le 2 mai 2024. Le bailleur par l’intermédiaire de madame [H] en sa qualité de gérante immobilière a relevé de nombreuses dégradations .Elle a chiffré un forfait de 3329,61 euros pour la remise en état du logement.

Madame [I] a été convoquée le 3 mai 2024 pour effectuer un état des lieux réalisé par un Commissaire de Justice. Elle ne s’est pas présentée ce jour là et elle a déposé les clefs du logement dans la boite aux lettres de son bailleur.

L’état des lieux de sortie rédigé le 5 juin 2024 indique de nombreuses dégradations.

Madame [I] ne conteste pas l’ensemble des dégradations mais conteste le montant des réparations chiffrées par son bailleur à la somme de 5009,78 euros au titre que la vétusté n’a pas été prise en compte par le bailleur.

S’agissant de la vétusté, l’usure normale d’un logement due à la vétusté est à la charge du bailleur. Le locataire doit effectuer les réparations de façon à restituer le logement dans l’état où il a été reçu. Lorsqu’il y a des différences relevées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie et que des dégradations sont constatées, celles-ci relèvent bien du locataire sortant. Elles ne correspondent pas à une usure normale évaluée avec la grille de vétusté.

L’état des lieux de sortie rédigé le 5juin 2024 par constat d’huissier indique divers dégradations locatives:

Le bailleur fournit des devis ou des factures ne concernant que les tapisseries et les peintures .

Seuls ces deux éléments seront retenus.

Madame [L] [I] ne conteste pas les dégradations dans le jardin, le bailleur fournit un devis d’un montant de 1248 euros.

Madame [L] [I] sera ainsi condamnée à payer la somme de 1248 euros.

S’agissant des peintures et tapisseries :

Le séjour : s’agissant du plafond, il est noté que la peinture est en état d’usage avec quelques tâches, des toiles d’araignées, quelques traces de frottements et quelques traces de poussière. Il est noté aussi la présence de deux accrocs sur la poutre du séjour.

Ces constatations font état d’un usage normal de la chose et ne saurait donc donner lieu à réparation.

S’agissant des murs, il est noté que le papier peint est en mauvais état général avec des décollements, de multiples salissures , de la poussière , des traces de frottement,et des traces grisâtres ou noirâtres. Il ne s’agit plus ici d’un usage normal de la chose et madame [L] [I] sera condanmée à verser la somme de 667,36 euros.

Salle de bain : les plinthes sont en mauvais état.

Les murs sont recouverts de peinture hors d’usage pour être trop abimé : accrocs, écaillages, trous, salissures, poussière, coulures et multiples trâces grisâtres et noirâtres.

Madame [L] [I] sera comdamnée à payer la somme de 292,61euros..

Chambre 2 : s’agissant du papier peint, il est noté comme étant hors d’usage avec des oréoles, de multiples salissures, de multiples tâches, et des trâces grisâtres ou noirâtres.

Madame [L] [I] sera condamnée a verser une somme de 1291,02, euros.

Chambre: s’agissant du plafond; il est noté en mauvais état général avec auréoles, salissures et tâches.

Madame [L] [I] sera condamnée à verser une somme de 276,79 euros.

La cuisine : l’état des lieux de sortie n’indique pas l’état des murs et du plafond de la cuisine.

La demande du bailleur à ce titre sera rejetée.

L’entrée , le couloir : les murs sont indiqués en mauvais état général avec de multiples décollements, de multiples salissures, de multiples traces de frottements et de multiples trâces grisâtres et noirâtres.

Madame [L] [I] sera comdamnée à verser la somme de 337,28 euros.

Les plinthes : il est noté qu’elles sont dans toutes les piècesen mauvais état général avec de multiples trâces de frottements.

Madame [L] [I] sera condamnée à verser une somme de 195 euros.

Des travaux supplémentaires s’agissant de la dépose des papiers peints sont justifiés par une facture d’un montant de 328,90 euros.

Madame [L] [I] sera condamnée à payer la somme de 328,90 euros.

Soit un total de 4974,24 euros .

Il convient de noter que le bailleur n’a pas calculé de TVA sur les travaux relatifs au logement.

Sur la restitution du dépôt de garantie:

L’article 22-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie prévu par le contrat de bail doit être restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur ou des sommes dont il pourrait être tenu en lieu et place du locataire.

Il est établi et non discuté que le dépôt de garantie d’un montant de 434,11 euros versé par la locataire lors de son entrée dans les lieux , ne lui a pas été restitué et que son montant doit donc être déduit des sommes mises à sa charge au titre des réparations locatives et des loyers et charges impayées.

Sur le procès verbal de constat de Commissaire de Justice:

En application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, à défaut d’état des lieux de sortie établi contradictoirement par les parties, il est procédé, à frais partagés à un constat de Commissaire de Justice.

En l’espèce, le contrat de location indique que l’appartement à une superficie de 77,82 m2.

Le coût de cet acte est défini par la rubrique 112 du tableau 3-1 du tarif des Commissaires de Justice prévu par le decrêt du 26 février 2016 qui prévoit pour les logements d’une superficie entre 50 et 150 m2 une somme de153,20 euros TTC. A cette somme doit être ajoutée les frais de déplacement soit la somme de 9,20 euros. Enfin cette somme doit être majorée des frais de convocation des deux parties soit la somme de 17,88 euros.

Madame [L] [I] est en conséquence redevable de la somme de 90,14 euros.

Sur le décompte des sommes dues :

Le décompte des sommes dues se présente de la manière suivante:

Loyers et charges 1150,49 Euros

Réparations locatives 4974,24 euros

Coût état des lieux de sortie 90,14 euros

Sous total des sommes dues 6214,87 euros

Dépôt de garantie à déduire 434,11 euros

Solde dû: 5780,76 euros

Le décompte définitif fourni par le bailleur indique deux versement pour un total de 143,67 euros.

Solde définitif 5637,09 euros

Les sommes dues par la locataire porteront intérêt à compter du jugement.

Sur les délais :

En application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil, le juge peut dans la limite de deux années , reporter ou echelonner le paiement des sommes dues, y compris d’office.

En l’espèce, Madame [L] [I] demande de lui accorder des délais de paiement et propose de verser une somme de 50 à 60 euros par mois pour apurer sa dette.

Le Bailleur indique accepter cette demande et donne son accord pour que le délais de paiement soit supérieur à 36 mois.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais pour s’acquitter de sa dette à compter de ce jour, assorti de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 92 accomptes mensuels de 60 euros avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée, d’avoir à reprendre le paiement, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Il doit être rapelé que pendant ce délais les procédures d’éxécution tendant au recouvrement

Sur l’exécution provisoire :

Selon Les dispositions de l’article 514 du code de procédure civil, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en dernier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

Condamne Madame [L] [I] à payer à La SA [Localité 4] Construction la somme de CINQ MILLE SIX CENT TRENTE-SEPT EUROS et neuf CENTIMES (5637,09 ), au titre des loyers, charges et réparations locatives , dépôt de garantie déduit et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025.

Accorde à madame [L] [I] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette moyennant le versement de 92 mensualité de 60 euros, le premier versement devant intervenir le 25 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de reception, d’avoir à reprendre les paiements l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Condamne Madame [L] [I] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par E.DORDAIN, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE