TRIBUNAL

JUDICIAIRE

[T] [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [K] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Grégoire DUCONSEIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04938 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74ME

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [H] [F] [Y] [I],

[Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [K] [O],

[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04938 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74ME

EXPOSÉ DES FAITS ET [T] LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2003, M [X] [F] [Y] [I] et Mme [H] [F] [Y] [I] ont consenti un bail d’habitation à Mme [K] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

M [X] [F] [Y] [I] est décédé le 16 novembre 2019.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3850 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [O] le 11 mars 2025.

Par assignation du 29 avril 2025, Mme [H] [F] [Y] [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit actuellement la somme mensuelle de 550 euros,

—  3850 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 octobre 2025, Mme [H] [F] [Y] [I] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Mme [H] [F] [Y] [I] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que la dette correspond à 7 échéances de loyer non payées, que bien que versé actuellement, le loyer est toujours versé avec retard.

Mme [K] [O] conteste le montant de la dette, elle expose avoir réglé l’ensemble des loyers par chèques directement au fils de la bailleresse. Elle ajoute être créancière de la somme de 4100 euros pour avoir financé de sa poche des travaux relevant du bailleur et ce en accord avec le défunt époux de la bailleresse.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [K] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [H] [F] [Y] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 10 mars 2025 et que la somme de 3850 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [K] [O] conteste l’arriéré locatif réclamé et estime être à jour de ses loyers qu’elle déclare avoir réglés par chèques. Elle ne verse toutefois aucune preuve de ses déclarations, ni quittances, ni relevés bancaires, ni même souche de chéquier de nature à étayer ses déclarations. Elle ne verse pas plus de preuve d’une entente avec le fils ou le défunt époux de la bailleresse sur des travaux qu’elle aurait financés.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [H] [F] [Y] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [H] [F] [Y] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 octobre 2025, Mme [K] [O] lui devait la somme de 3850 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [K] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 550 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du10 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [H] [F] [Y] [I] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [H] [F] [Y] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 30 septembre 2003 entre M [X] [F] [Y] [I] et Mme [H] [F] [Y] [I], d’une part, et Mme [K] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 11 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [K] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [K] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [K] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550 euros (cinq cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 octobre2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [K] [O] à payer à Mme [H] [F] [Y] [I] la somme de 3850 euros (trois mille huit cent cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [K] [O] à payer à Mme [H] [F] [Y] [I] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 mars 2025 et celui de l’assignation du 29 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge