MINUTE N° : 25/100

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00032 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DEMJ

AFFAIRE : [M] [U] C/ [PW] [E], [Y] [E] épouse [H], [S] [N] veuve [P], [A] [P], [OT] [P], [ZF] [Z], [I] [W], [YC] [B] épouse [OE], [F] [X], [L] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Blandine ARRIAL

GREFFIÈRE : Candy PUECH

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [U]

demeurant 297 route du Causse Noir

12100 MILLAU

représenté par M^e Bénédicte BOURINET DANNEVILLE, avocat au barreau d’AVEYRON

DEFENDEURS

Monsieur [PW] [E]

demeurant 73 rue Pereire – escalier 3

78100 SAINT-GERMAIN-EN-LAYE

représenté par M^e Lolita RISPAL, avocat au barreau d’AVEYRON

Madame [Y] [E] épouse [H]

demeurant La Gineste

12620 SAINT-BEAUZELY

représentée par M^e Lolita RISPAL, avocat au barreau d’AVEYRON

Madame [S] [N] veuve [P],

demeurant 537 Avenue de Calès

12100 MILLAU

représentée par M^e Christophe BRINGER, avocat au barreau d’AVEYRON

Monsieur [A] [P]

demeurant 12 Place du Vermentino

34980 SAINT-GELY-DU-FESC

représenté par M^e Christophe BRINGER, avocat au barreau d’AVEYRON

Monsieur [OT] [P]

demeurant 537 avenue de Calès

12100 MILLAU

représenté par M^e Christophe BRINGER, avocat au barreau d’AVEYRON

Monsieur [ZF] [Z]

demeurant 68 rue des Jardins

12720 SAINT-[W]-DE-VEZINES

représenté par M^e Laurent PARDAILLE, avocat au barreau d’AVEYRON

Madame [I] [W]

demeurant 68 rue des Jardins

12720 SAINT-[W]-DE-VEZINES

représentée par M^e Laurent PARDAILLE, avocat au barreau d’AVEYRON

Madame [YC] [B] épouse [OE]

demeurant Le Hameau de Solanes

12100 MILLAU

non comparante, non représentée,

Monsieur [F] [X]

demeurant 2000 avenue de l’Aigoual

12100 MILLAU

représenté par M^e Bruce FLAVIER, avocat au barreau d’AVEYRON

Madame [L] [E]

demeurant 1037 avenue de l’Aigoual

12100 MILLAU

représentée par M^e Lolita RISPAL, avocat au barreau d’AVEYRON

***

Débats tenus à l’audience du 05 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le président : 03 Juillet 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [M] [U] est propriétaire :

d’un terrain à bâtir, sis commune de MILLAU, lieudit LA POMAREDE, cadastré Section CP n°69, selon acte de vente reçu par Maitre [V] [T] le 6 novembre 2024,

d’une parcelle de terre avec maison de vigne et cabanon, située en zone naturelle non constructible, commune de MILLAU, lieudit LA POMAREDE, cadastrée Section CP n° 70 et 71, selon acte reçu par Maître [G] [J], le 2 septembre 2022.

Monsieur [U] a le projet de construire sa maison d’habitation sur la parcelle n° 69.

Les voisins de Monsieur [U] sont :

Madame [S] [NP] [K] [N] veuve [P], Monsieur [A] [WZ] [P], et Monsieur [OT] [C] [P] sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées Section CP n° 179 et 185, 180 et 183 ;

Monsieur [ZF] [Z] et Madame [I] [W] sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées Section CP n° 184 et 177 ;

Madame [YC] [B] épouse [OE] est propriétaire de la parcelle cadastrée Section CP n° 300 ;

Monsieur [F] [X] est propriétaire de la parcelle cadastrée Section CP n° 301 ;

Madame [L] [E], Monsieur [PW] [E] et Madame [Y] [E] épouse [H] sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées Section CP n° 78 et 79.

Les parcelles de Monsieur [U] ne disposent d’aucun accès direct sur une voie publique.

Il existe un chemin qui dessert les parcelles n°69 et 70 de Monsieur [U], et qui est situé entre les parcelles n°300 et 301 et la parcelle n°79. Mais, ce chemin est étroit et escarpé, en terre, encombré de végétation, et permet uniquement un passage piéton.

Il supporte aussi, dans son assiette, les réseaux d’eau et d’électricité nécessaires à la viabilisation de la parcelle n° 69 de Monsieur [U].

Par conséquent, ce chemin ne saurait s’apparenter à un accès suffisant pour desservir les parcelles n°69, 70 et 71.

En revanche, la desserte des parcelles n° 69, 70 et 71 peut être raisonnablement envisagée à partir d’un chemin à l’est, qui part de l’avenue de l’Aigoual pour desservir :

la propriété des Consorts [P] ;

Et la propriété de Monsieur [ZF] [Z] et Madame [I] [W].

Monsieur [U] a ainsi tenté de solliciter lesdits propriétaires, mais vainement.

Aucune solution amiable n’a ainsi pu émerger à ce jour.

Par actes de commissaire de justice en date des 22, 23, 24, 27, 28 et 29 janvier 2025, Monsieur [M] [U] a assigné Madame [S] [N] veuve [P], Monsieur [A] [P], Monsieur [ZF] [Z], Madame [I] [W], Madame [YC] [B] épouse [OE], Monsieur [F] [X], Madame [L] [E], Monsieur [PW] [E] et Madame [Y] [E] épouse [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de RODEZ aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Après trois renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 5 juin 2025.

Monsieur [M] [U], par l’intermédiaire de son avocat, demande au juge :

de constater que le requérant justifie d’un intérêt légitime à solliciter une mesure d’expertise judiciaire,

d’ordonner une expertise judiciaire,

de commettre, pour y procéder, tel Expert qu’il plaira avec pour mission celle énoncée dans les conclusions,

de réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] [U] argue qu’il entend construire une maison d’habitation sur la parcelle cadastrée Section CP n°69. Or, aucun véhicule automobile ou engin de chantier ne peut accéder aux parcelles cadastrées Section CP n°69, 70 et 71. Celles-ci sont en effet enclavées.

Ainsi, selon lui, le passage le plus court et le moins dommageable, consisterait à passer sur les parcelles cadastrées Section CP n°184, propriété des consorts [Z]-[W] et n°183, propriété des coindivisaires [P]. Or, Monsieur [P] conteste cette hypothèse.

En conséquence, Monsieur [M] [U] assure justifier d’un motif légitime à solliciter une expertise judiciaire.

Monsieur [ZF] [Z] et Madame [I] [W], par l’intermédiaire de leur avocat, demandent au juge :

Rejetant toute conclusions contraires,

de débouter Monsieur [M] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

de condamner Monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [ZF] [Z] et Madame [I] [W] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

de condamner Monsieur [M] [U] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [ZF] [Z] et Madame [I] [W] assurent que Monsieur [M] [U] ne démontre pas que ses parcelles sont enclavées. En effet, il ne fournit que ses titres de propriété, deux plans ainsi que des échanges de correspondance qui ne permettent pas d’établir l’état d’enclave de ses parcelles.

De surcroit, ils produisent un plan de situation des lieux attestant que l’ensemble des propriétaires des parcelles voisines de Monsieur [M] [U] n’ont pas été assignés.

Monsieur [F] [X], par l’intermédiaire de son avocat, fait état des protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée et demande à ce que les dépens soient laissés à la charge de Monsieur [M] [U].

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [X] n’entend pas s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée, toutefois il rappelle qu’un passage sur sa propriété apparait non seulement difficilement réalisable sur un plan technique, mais serait également très dommageable en ce qu’il entrainerait nécessairement une importante dégradation du terrain dont la superficie est relativement limitée ainsi qu’une forte perte de valeur.

En conséquence, selon lui, la fixation d’une servitude de passage sur sa propriété n’apparait pas envisageable.

Madame [S] [N]-[P], Monsieur [A] [P] et Monsieur [OT] [P], par l’intermédiaire de leur avocat, demandent au juge de recevoir leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée et de laisser les dépens à la charge de Monsieur [M] [U].

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [P] interrogent l’intérêt à agir de Monsieur [U] en ce qu’il ne démontrerait pas que sa parcelle cadastrée Section CP n°69 serait enclavée.

De surcroit, ils arguent que Monsieur [U] n’est titulaire d’aucun permis de construire, de sorte qu’il ne peut pas prétendre être enclavé pour la réalisation d’une construction.

Aussi, l’expertise sollicitée apparait précoce et dépourvue d’intérêt légitime.

Plus encore, les consorts [P] précisent que Monsieur [U] a fait le choix de ne pas appeler, au stade du référé, tous les propriétaires de parcelles susceptibles de supporter la servitude de passage pour cause d’enclave et ce, à ses risques et périls procéduraux.

Madame [L] [E], Monsieur [PW] [E] et Madame [Y] [E] épouse [H], par l’intermédiaire de leur avocat, font état de leurs protestations et réserves d’usage relativement à la mesure d’expertise sollicitée et demande que les dépens soient réservés.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [E] rappellent que la zone sur laquelle Monsieur [U] envisage de faire construire sa maison d’habitation est une zone d’autorisation sous conditions, car soumise à des glissements de terrain. En pareille hypothèse, les constructions sont autorisées sous réserve de la prise en compte de mesures conservatoires ou préventives définies par une étude géotechnique spécifique.

Or, il appert que Monsieur [U] n’a pour l’heure jamais fait réaliser cette étude.

Ils indiquent encore que Monsieur [U] ne détient aucun permis de construire et ne démontre pas le caractère enclavé de la parcelle, objet du litige.

Bien que régulièrement convoquée, Madame [YC] [OE] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas faite représenter.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il convient de rappeler qu’une enclave consiste pour le propriétaire à n’avoir, sur la voie publique, aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement.

En l’espèce, Monsieur [U] a le projet de construire sa maison d’habitation sur la parcelle n° 69. Or, aucun véhicule automobile ou engin de chantier ne peut accéder aux parcelles cadastrées Section CP n°69, 70 et 71.

En effet, l’acte authentique de vente en date du 6 novembre 2024 précise que l’accès à la parcelle cadastrée Section CP n°69 « s’effectue depuis l’avenue de l’Aigoual par un chemin de terre de faible largeur, non accessible aux véhicules terrestres à moteur ». Plus encore, il est indiqué que « le bien vendu possède sur la voie publique qu’une issue insuffisante pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement ». Aussi, le bien vendu ne profitant d’aucune servitude conventionnelle de passage, se trouve enclavé.

Ainsi, bien que les parties défenderesses à l’instance arguent de l’absence de preuve du caractère enclavé de la parcelle n°69, propriété de Monsieur [U], l’acte de vente la caractérise expressément ainsi.

Toutefois, il est de jurisprudence constante que l’existence ou non d’un état d’enclave de la parcelle litigieuse ne peut être décidée que par le juge du fond, et non par voie d’expertise.

Néanmoins, il est également de jurisprudence constante que « le droit pour le propriétaire d’une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins étant fonction de l’utilisation normale du fonds, l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation ».

Dès lors, face à la volonté de Monsieur [U] de construire une maison à usage d’habitation sur la parcelle n°69 couplée à l’impossibilité d’y procéder en l’état de son enclavement, ce dernier détient incontestablement un motif légitime à obtenir un éclairage technique par un spécialiste sur la détermination d’un passage ou d’une voie d’accès nécessaire au désenclavement de la parcelle, sur la fixation de l’assiette de la servitude de passage ainsi que sur la nature et le coût des travaux éventuels à mettre en oeuvre.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expertise, qui sera commune et opposable aux parties en cause et réalisée selon la mission telle que décrite au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens de l’instance

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens de l’instance.

En vertu de l’article 696 de ce même code, et en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l’égard des défendeurs et que la mesure d’expertise a justement pour objet d’instruire, y a lieu de laisser provisoirement ces dépens de la présente instance à la charge Monsieur [M] [U], sauf leur récupération éventuelle dans le cadre d’une instance au fond ultérieure.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, à ce stade de la procédure, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [ZF] [Z] et Madame [I] [W]seront donc déboutés de leur demande formée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Blandine ARRIAL, juge des référés, assistée par Candy PUECH, greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà:

ORDONNONS une expertise judiciaire, commune et opposable à l’ensemble des parties ;

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [O] [D]

87 rue Béteille

12000 RODEZ

Tél : 05.65.42.09.01

Fax : 05.65.42.92.66

Mèl : labroue.geometre@wanadoo.fr

qui aura pour mission de :

convoquer toutes les parties dans les quarante-cinq jourscalendaires de sa saisine ainsi que leurs avocats, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée quinze jourscalendaires au moins avant la date de la première réunion,

se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur, les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

entendre les parties comme tout sachant dans leurs dires et explications, les instruire,

se rendre sur les lieux situés Lieudit LA POMAREDE, à MILLAU (12100), comprenant les parcelles cadastrées Section CP n° 69, 70, 71, 183, 184, 177, 300, 301, 78 et 79, en présence des parties et/ou de leurs conseils,

préconiser les mesures de sauvegarde qui s’avèreraient urgentes,

décrire lesdites parcelles, l’usage qui en est fait, les bâtiments et les contraintes naturelles existantes,

décrire les différentes modalités d’accès aux parcelles cadastrées Section CP n°69, 70 et 71,

fournir tous autres éléments utiles permettant de déterminer si la parcelle cadastrée Section CP n° 69, à bâtir, est enclavée au sens des dispositions de l’article 682 du Code civil,

dans l’affirmative, déterminer le passage le plus court et le moins dommageable pour désenclaver la parcelle n° 69 appartenant à Monsieur [U],

fixer l’assiette de la servitude de passage nécessaire au désenclavement de ladite parcelle, et notamment, son tracé et sa largeur,

indiquer les travaux et aménagements nécessaires à la mise en œuvre du passage, et éventuellement les destructions des ouvrages existants ; en évaluer le coût et la durée,

évaluer le dommage occasionné aux parcelles servant d’assiette, nonobstant leur valeur et nonobstant le profit retiré par le fonds dominant,

fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant à la juridiction compétente, de fixer l’indemnité due aux propriétaires des fonds servant,

faire toutes observations utiles au règlement du litige.

COMMETTONS la présidente du tribunal judiciaire de RODEZ, élanie [R],ou tout autre magistrat, comme juge(s) chargé(s) du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure d’instruction ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par Monsieur [M] [U] qui devront consigner la somme de 2 000 euros (DEUX MILLE EUROS)à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribuna, un délai de 45 jours calendaires, à compter de la décision, étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du juge chargé du contrôle des expertises, saisi requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de consignation ;

DISONS que lors de la première réunion, l’expert communiquera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît raisonnable et nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et lui sollicitera, le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

RAPPELONS que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

RAPPELONS que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

AUTORISONS l’expert à s’adjoindre, le cas échéant, tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DISONS que l’expert devra remettre aux parties un pré-rapport, et recueillir leurs observations par voie de dires, dans les conditions fixées ci-dessous ;

RAPPELONS aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse valant pré-rapport :

sauf autre délai fixé par l’expert, elles disposent d’un délai impératif de trois semaines adresser leurs éventuels dires,

les dires doivent concerner les appréciations techniques, l’expert ne pouvant pas être saisi de questions de nature purement juridique ;

DISONS que l’expert adressera le rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou qui contribuent à sa compréhension, et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) de ses opérations le plus rapidement possible et en tout état de cause dans le délai impératif de six mois à compter de l’avis de versement de consignation (sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertisessaisi requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de dépôt de rapport), après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties ;

DISONS que le non-respect par l’expert de ce délai impératif, sans motif légitime est susceptible d’entraîner l’application des dispositions prévues à l’article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties son projet d’état de frais, d’honoraires et de débours en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur en la personne de [PH] [R], ou son suppléant ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de quinze jourscalendaires à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de projet d’état de frais, d’honoraires et de débours, lesquelles seront également adressées au magistrat taxateur aux fins de débats contradictoire préalable à la prise de l’ordonnance de taxe ;

DISONS qu’à défaut d’observation dans ce délai de quinze jourscalendaires, la partie s’étant abstenue sera considérée comme acceptant le projet d’état de frais d’honoraires et de débours de l’expert ;

DEBOUTONS Monsieur [ZF] [Z] et Madame [I] [W]de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision de droit ;

DISONS que les dépens seront laissés en l’état à la charge de Monsieur [M] [U], sauf leur récupération éventuelle dans le cadre d’une instance au fond ultérieure ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES REFERES