TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/01614 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S3D5

JUGEMENT

N° B

DU : 13 Mai 2025

[B] [E] [J]

C/

[E] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mai 2025

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [B] [E] [J], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [E] [F], demeurant [Adresse 3]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [J] a donné à bail à Madame [E] [F] un appartement à usage d’habitation (lot n°32) et un parking (lot n°44) situés [Adresse 2] à [Localité 5] par contrat signé électroniquement prenant effet au 17 juin 2020, moyennant un loyer initial de 590 euros et une provision pour charges de 70 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [B] [J] lui a fait signifier un commandement de payer le 13 décembre 2023, visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3.584,72 euros.

Madame [B] [J] a ensuite fait assigner Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant au fond le 29 février 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et de dire que la location consentie à Madame [F] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil,

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [F] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner à lui régler la somme de 2857,71 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer , de l’assignation ou de la décision rendue, sous réserve d’actualisation de la dette au jour de l’audience,

— la condamner à lui régler à compter de la résiliation et jusqu’à complète la libération des lieux une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges,

— la condamner au paiement de la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

A l’audience du 13 juin 2024, Madame [B] [J] a comparu représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2517,19 € , mensualité de juin 2024 incluse.

Elle a précisé qu’une somme de 291 euros avait été réglée par la CAF le 5 juin 2024 et avait été imputée à tort sur le mois de février 2024 et qu’en outre Madame [F] avait versé le 10 juin 2024 la somme de 600 euros

Madame [E] [F] a comparu en personne.

Souhaitant rester dans les lieux, elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Elle a en outre précisé qu’elle était en longue maladie et qu’elle percevait l’AAH pour un montant de 900 euros par mois et que son père lui verse une pension alimentaire de 500 euros par mois afin de régler le loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024 et le conseil de la demanderesse autorisée à faire parvenir à la présente juridiction un décompte rectifié.

Par courrier du 21 juin 2024, le conseil de la demanderesse a fait parvenir à la présente juridiction l’extrait du site de la CAF en précisant que la somme de 291 euros qui ne figure pas au 5 juin 2024 se rapporte à la mensualité de mai 2024 car l’aide au logement est versée le 5 de chaque mois avec un décalage d’un mois.

Par jugement avant dire droit en date du 16 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 12 décembre 2024, a invité Madame [E] [F] à faire valoir ses observations sur les éléments fournis en cours de délibéré concernant les modalités de réglement de l’allocation logement par la CAF et invité Madame [B] [J] à verser aux débats un décompte actualisé de la dette au jour de l’audience.

Le juge des contentieux de la protection a également invité Madame [E] [F] à justifier à tout le moins du règlement du loyer courant à la date de la prochaine audience, a sursis à statuer sur toutes les demandes et a réservé l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Après renvoi, à l’audience du 13 mars 2025, Madame [B] [J] a comparu représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales et actualisé la dette au 5 mars 2025 à la somme de 3140,10 euros, mensualité de mars 2025 incluse.

Madame [E] [F] a comparu en personne, a indiqué avoir réglé en mars 2025 la somme de 650 euros outre celle de 600 euros, l’APL d’un montant de 301 euros ayant été réglée le 5 mars 2025.

Elle a par ailleurs indiqué vouloir rester dans les lieux et a donc sollcité la suspension de la clause résolutoire, a sollicité des délais de paiement et proposé de régler la somme de 300 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette.

Elle a par ailleurs précisé qu’elle percevait au titre de l’AAH une somme d’environ 1.000 euros une APL de 301 euros et indiqué qu’elle bénéficiait en outre de l’aide financière de ses parents.

Le conseil de la demanderesse s’est opposé à ces demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 et le conseil de la demanderesse invité à verser en délibéré un décompte actualisé de la dette.

Par note en délibéré en date du 20 mars 2025, le conseil de la demanderesse a adressé à la présente juridiction un décompte actualisé au 18 mars 2025 faisant apparaître les versements de 600 et de 650 euros de Madame [E] [F] les 4 et 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 4 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 18 décembre 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la présente espèce, le bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2023 pour un montant en principal de 3.584,72€.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2024.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Madame [B] [J] produit un décompte arrêté au 18 mars 2025 justifiant d’une dette d’un montant de 2380,10€, mensualité de mars 2025 incluse et déduction faite des frais de procédure.

Madame [E] [F] a reconnu la dette à l’audience déduction faite des sommes de 600 et de 650 euros versées en mars 2025, sommes qui apparaissent sur ce décompte.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2380,10€ avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer soit du 13 décembre 2023.

SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

* V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de mars 2025 a été réglé par Madame [E] [F] avant l’audience.

En conséquence, Madame [E] [F] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [E] [F] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [E] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [B] [J], Madame [E] [F] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 17 juin 2020 conclu entre Madame [B] [J] d’une part et Madame [E] [F] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (lot n°32) et un parking (lot n°44) situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 14 févier 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [F] à verser à Madame [B] [J] la somme de 2380,10 euros, selon décompte en date du 18 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse ;

AUTORISE Madame [E] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 300 euros chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [B] [J];

* que Madame [E] [F] soit condamnée à verser à Madame [B] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [E] [F] à verser à Madame [B] [J] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE Madame [B] [J] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La Première Vice-Présidente