MINUTE N°25/02622

DOSSIER N° RG 25/00031 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NC5K

ORDONNANCE REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. LES NOUVEAUX PROPRIETAIRES

11 rue de Verdun

56170 QUIBERON

représenté par M. [R], assisté de M^e Sandrine ULRICH, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [K] [X]

60 avenue de Caen

76100 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 07 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

La présente ordonnance a été signée par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 août 2024, la société SAS les Nouveaux Propriétaires a donné à bail à M [K] [X] un local à usage d’habitation situé 60 avenue de CAEN 76100 ROUEN pour un loyer mensuel de 540 €, outre une avance sur charges de 45 €.

Le 25 février 2025, le bailleur a fait délivrer à M [K] [X] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3668,80 € au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’existence d’une police d’assurances couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

La CCAPEX a été saisie le 5 mars 2025 de la situation de M [K] [X].

Par assignation en date du 28 avril 2025 , la SAS Les Nouveaux Propriétaires a saisi le Juge des référés du présent Tribunal afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurances et défaut de paiement des loyers ;

— ordonne l’expulsion de M [K] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne par provision M [K] [X] à lui payer la somme de 5498,80 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 25 avril 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025, date du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus;

— condamne par provision M [K] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés ;

— condamne par provision M [K] [X] à régler les loyers dus pour la période comprise entre le 25 février 2025 et la date à laquelle la date d’effet de résiliation du contrat aura été fixée,

— condamne M [K] [X] au paiement d’une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

A l’audience du 5 juillet 2025, la SAS Les Nouveaux Propriétaires, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 6718,80 € selon décompte arrêté au 2 juillet 2025.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Les Nouveaux Propriétaires fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 25 février 2025, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la SAS Les Nouveaux Propriétaires n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité

Il ressort de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Maritime le 28 avril 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SAS les Nouveaux Propriétaires justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 mars 2025 alors que l’assignation a été délivrée le 28 avril 2025.

Il apparaît donc que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été délivrée avant l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par conséquent, la demande de résiliation du bail par constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers devra être déclarée irrecevable.

En revanche la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurances n’étant pas soumise au formalisme prévu par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, elle sera déclarée recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 25 février 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Le locataire n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 26 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux depuis le 26 mars 2025, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, M [K] [X] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’absence de la partie défenderesse à l’audience, et faute pour le bailleur de lui avoir régulièrement notifié le montant actualisé de ses demandes, ces dernières ne seront accueillies que dans les limites des termes de l’assignation.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 25 avril 2025, M [K] [X] demeure redevable de la somme de 5498,80 € au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais d’état des lieux (153 euros), de rédaction de bail (408 euros) de relance (25X 6), pour un montant total de 1272 €. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner M [K] [X] à payer à la SAS les Nouveaux Propriétaires, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme provisionnelle de 4226,80 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 3668,80 €, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

M [K] [X], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Condamné aux dépens, M [K] [X] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision, conformément à l’article 489 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers formulée par la SAS les Nouveaux Propriétaires,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contenue dans le bail conclu le 5 août 2024 entre la SAS les Nouveaux Propriétaires d’une part, et M [K] [X] d’autre part, concernant les locaux situés 60 avenue de CAEN 76100 ROUEN sont réunies à la date du 26 mars 2025 ;

ORDONNONS faute de départ volontaire de M [K] [X], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M [K] [X] à payer en deniers ou quittances à la SAS les Nouveaux Propriétaires la somme provisionnelle de 4226,80 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 25 avril 2025, loyer de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 3668,80 €, et de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNONS M [K] [X] à payer en deniers ou quittances à la SAS les Nouveaux Propriétaires une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 suivant dernière échéance et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS M [K] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS M [K] [X] à payer à la SAS les Nouveaux Propriétaires la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE JUGE