MINUTE N°25/02915

DOSSIER N° RG 25/00044 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NFUD

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE :

Mme [L] [M]

16 rue de Versailles

Immeuble Franche Comté – Appt 203

76380 CANTELEU

Représentée par M^e NICOLLE substituant M^e Clémence ROUSSELET, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

OPH HABITAT 76

112 boulevard d’Orléans

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentée par M^e Jacqueline BONUTTO, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 décembre 2007, HABITAT 76 a donné à bail à Madame [L] [M] un logement situé 16 rue de Versailles, appt 203, Immeuble Franche Comté à CANTELEU (76380), moyennant un loyer mensuel de 405,41€.

Arguant de l’existence de désordres dans le logement loué, Madame [M] a fait assigner en référé son bailleur par acte en date du 17 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Ordonner une expertise avec la mission décrite dans l’acte introductif d’instance,

— La dispenser du versement de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert compte-tenu de son admission à l’aide juridictionnelle,

— Ordonner à HABITAT 76 d’effectuer sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir les travaux de remise en état nécessaires,

— Ordonner la suspension du règlement de la moitié du loyer à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à la réalisation complète des travaux utiles aux désordres dénoncés,

— Réserver les dépens.

Madame [M] se plaint de la présence d’humidité et de moisissures dans le logement, de fils électriques apparents, de peintures qui s’écaillent. Elle soutient que sa consommation d’eau est excessive du fait d’une pression trop importante.

A l’audience du 8 septembre 2025, Madame [M] était représentée par Maître ROUSSELET substituée par Maître NICOLLE qui a repris oralement les termes de l’acte introductif d’instance. HABITAT 76 était représenté par Maître BONUTTO.

Aux termes de ses conclusions, reprises oralement à l’audience et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, HABITAT 76 demande au juge des contentieux de la protection de :

— Ordonner telle mesure d’instruction qu’il plaira au tribunal pour déterminer si les désordres allégués existent et quelle en seraient les causes,

— Débouter en tout état de cause Madame [M] de sa demande de travaux sous astreinte et de suppression ou de diminution du montant de son loyer,

— Condamner Madame [M] aux entiers dépens.

HABITAT 76 fait valoir que Madame [M] ne justifie pas des réclamations portées et que les photographies produites ne peuvent suffire à prouver les désordres allégués. HABITAT 76 soutient avoir fait intervenir des entreprises pour procéder aux travaux nécessaires. Le bailleur ne s’oppose toutefois pas à la demande d’expertise.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il incombe, par conséquent, à Madame [M] de justifier d’éléments rendant crédible l’existence des désordres dont elle prétend son logement affecté.

Il ressort des éléments du dossier que les seules pièces versées par Madame [M] sont des photographies mais que celles-ci ne sont pas datées et que rien ne permet à la juridiction de les relier à son logement. Aucun constat de commissaire de justice n’est produit. De la même façon, Madame [M] ne justifie pas avoir interpellé HABITAT 76 sur les difficultés rencontrées.

Les photographies produites sont accompagnées de commentaires qui en sont des interprétations mais qui constituent des affirmations que l’image ne permet pas de confirmer (infiltrations d’eau, présence d’humidité, de plomb, d’amiante…). Certaines photographies montrent des traces de moisissures sur les murs sans qu’il soit possible de savoir si elles sont le résultat d’une humidité dont les causes auraient été traitées ou si elles reflètent une situation encore d’actualité.

HABITAT 76 produit des courriers adressés aux services de la mairie de CANTELEU qui révèlent que

Madame [M] les a interpellés à de nombreuses reprises. A chaque fois, HABITAT 76 indique que ses services se sont déplacés et ont procédé à des interventions. Le 24 avril 2023, HABITAT 76 indique qu’une visite a eu lieu chez Madame [M] et que la présence d’humidité n’a pas été constatée, qu’aucune anomalie électrique n’a été détectée par l’entreprise mandatée par le bailleur, que la VMC fonctionne et que Madame [M] n’a pas fait les travaux qu’elle s’était engagée à faire à son entrée dans les lieux. La présence d’amiante est considérée comme possible mais non problématique en l’absence de dégradation des revêtements dans lesquels elle se trouve. Il est noté également que les fissures constatées sont d’ordre esthétique et ne présentent aucun danger. Dans un courrier daté du 18 novembre 2024, HABITAT 76 fait état d’une autre visite du logement permettant de conclure à une mauvaise utilisation du logement et à la mise en cause de l’utilisation d’un sèche-linge dans la condensation constatée dans le cellier.

Madame [M] ne conclut pas sur ces visites et les interventions du bailleur. Le fait que les photographies ne soient pas datées ne permet pas d’établir une chronologie avec les interventions du bailleur.

Madame [M] invoque une surconsommation d’eau chaude et produit des décomptes individuels de régularisation des charges concernant l’eau chaude individuelle et comportant de nombreuses annotations de sa main sur lesquelles elle n’apporte aucune explication. Elle invoque une pression excessive aux robinets entraînant une surconsommation d’eau chaude et d’eau froide, étant noté que les décomptes ne font mention que de l’eau chaude individuelle. Madame [M] n’en tire aucune conséquence dans les demandes qu’elle forme.

Il convient d’en conclure que les photographies produites par Madame [M] ne permettent pas d’établir la présence de désordres dans le logement au jour de l’audience et de rejeter sa demande d’expertise.

Sur les demandes au fond

Sur la demande de condamnation à faire les travaux

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose, en son premier alinéa, que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, en l’absence de démonstration de l’urgence et de l’existence persistante des désordres, le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite ne peuvent être caractérisés et il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par Madame [M].

Sur la demande de suspension ou de réduction du loyer

Pour les mêmes raisons, il est dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension ou de réduction du loyer.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M], qui succombe, est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’expertise formée par Madame [L] [M],

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution des travaux en urgence,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension ou de réduction du loyer,

CONDAMNE Madame [L] [M] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE