TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/09455 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PIW

N° MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS ayant pour sigle RIVP, Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483

DÉFENDERESSE

Madame [R] [U]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1567 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-008762 du 4 avril 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 septembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/09455 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PIW

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 mars 2013, la RIVP a donné en location à Madame [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] outre une cave, [Localité 3] pour un loyer de 302,68 euros par mois.

Madame [U] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la RIVP lui a fait délivrer un commandement de payer le 14 octobre 2022, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 1022,60 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la RIVP a fait assigner en référé Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] ainsi que celle de toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, et ordonner qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que celle de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

▸ dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux, seront transportés aux frais de l’intéressé, à ses risques et périls, en garde meubles ou éventuellement séquestrés et notamment dans tout ou partie du local objet de la présente procédure,

▸ condamner à titre provisionnel Madame [U] au paiement des loyers et charges dus à la date de l’assignation soit la somme de 2708,53 euros, outre les intérêts au taux légal,

▸ condamner à titre provisionnel Madame [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à ce que serait le montant des loyers et charges, et ce jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire,

▸ condamner Madame [U] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens de l’instance et de ses suites, notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion si nécessaire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 29 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2024 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 21 juin 2024, la RIVP par l’intermédiaire de son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3124,64 euros au 11 juin 2024.

En défense, Madame [U] était représentée par un conseil lequel a exposé sa situation personnelle et financière et sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 10 euros par mois pendant 36 mois, la locataire pouvant bénéficier d’un FSL puisqu’un avis favorable a été délivré le 22 mai 2024.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 29 novembre 2023 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 novembre 2023.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur le commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [U], locataire d’un logement situé [Adresse 2], porte D outre une cave, [Localité 3] suivant bail sous seing privé du 20 mars 2013, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 1022,60 euros, échéance de septembre 2022 incluse.

Le commandement de payer qui a été signifié à Madame [U] le 14 octobre 2022 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Madame [U] n’a ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif actualisé mentionnant une dette de 3124,69 euros au 11 juin 2024.

Madame [U], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera condamnée à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte les versements effectués par la locataire les 13 mai 2024 et 10 juin 2024, la décision de la Commission du FSL et l’accord du bailleur à l’audience à la fois sur la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et sur l’octroi de délais de paiement, pour autoriser la débitrice à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif ; les mensualités proposées à hauteur de 10 euros par la débitrice étant insuffisantes, elles seront portées à 50 euros.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame [U] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame [U] sera tenue au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] et de tout occupant de son chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [U] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 15 décembre 2022, du bail consenti par la RIVP à Madame [U] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], porte D outre une cave, [Localité 3] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Madame [U] à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 3124,69 euros, au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Madame [U] à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 50 euros chacune, en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [U] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [U] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette du logement, justifiera:

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette concernant le logement devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Madame [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIVP pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

▸que Madame [U] sera condamnée à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail d’habitation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [U] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 19 septembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.