MINUTE N°25/03319

DOSSIER N° RG 25/00509 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-M72W

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par Mme [W], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

M. [O] [M]

2 rue Victor Hugo

Esc 02 – Etg 03 – Appt 002

76770 LE HOULME

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 03 Octobre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, vice-présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juin 2020, à effet au 26 juin 2020, l’EPIC HABITAT 76, OPH du département de la Seine-Maritime a donné à bail à Monsieur [O] [M] un logement situé 2 rue Victor Hugo, Esc 02 Eta 03 Appt 002 à LE HOULME (76770), moyennant un loyer mensuel de 208,42€, outre une provision sur charges.

Un commandement de justifier de l’assurance et de payer la somme en principal de 557,73€ du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 5 décembre 2024, a été délivré au locataire le 18 décembre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été apurées, par acte du 5 mars 2025, HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges et à défaut de présentation de la quittance d’assurance habitation,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [M], de tous biens ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [O] [M] au paiement de la somme de 987,78€ au titre des loyers et charges impayés à la date du 18 février 2025 avec intérêts de droit à compter du 18 décembre 2024, date de signification du commandement de payer,

— Condamner Monsieur [O] [M] au paiement d’une somme mensuelle égale au loyer actuel, augmenté des charges à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,

— Condamner Monsieur [O] [M] au paiement des pénalités OPS,

— Condamner Monsieur [O] [M] au paiement de l’assurance facturée de mai à août 2024 puis de novembre 2024 à janvier 2025 pour absence d’attestation fournie malgré les courriers de rappel envoyés,

— Condamner Monsieur [O] [M] au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [O] [M] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— Condamner Monsieur [O] [M] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance et ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CAF, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la Préfecture,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 3 octobre 2025, HABITAT 76 était représenté par Madame [Y] [W], munie d’un pouvoir, qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance.

Monsieur [M], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [O] [M] le 18 décembre 2024. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 30 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le concours de la force publique afin de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 janvier 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 produit un décompte arrêté au 17 septembre 2025, aux termes duquel Monsieur [M] était redevable à cette date de la somme de 2 531,21€, après déduction des frais compris dans les dépens, ainsi que des frais d’enquête OPS et des frais liés à l’assurance à défaut de production de courriers recommandés avec demande d’accusé de réception au locataire. En effet, si ces courriers ne sont pas exigés par les textes, l’envoi en recommandé est le seul moyen pour le bailleur de justifier de l’envoi au locataire et, par conséquent, du défaut de réponse de celui-ci. Les frais d’assurance sont dus à compter du commandement du 18 décembre 2024.

Monsieur [M] ne contestant pas le montant de la dette, il convient de le condamner à payer la somme de 2 531,21€ à HABITAT 76 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 sur la somme de 557,73€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, HABITAT 76, qui n’établit pas que la carence dans le paiement des loyers est due à la mauvaise foi du défendeur et ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, sont déboutés de leur demande de dommages intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [M], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’EPIC HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 juin 2020 concernant le logement situé 2 rue Victor Hugo, Esc 02 Eta 03 Appt 002 à LE HOULME (76770), donné en location à Monsieur [O] [M] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 30 janvier 2025,

DIT que Monsieur [O] [M] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [O] [M] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 2 rue Victor Hugo, Esc 02 Eta 03 Appt 002 à LE HOULME (76770) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’EPIC HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 janvier 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à complète libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer à l’EPIC HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime la somme de 2 531,21 euros (deux mille cinq cent trente-et-un euros et vingt-et-un centimes) arrêtée à la date du 17 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2025 sur la somme de 557,73 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement,

DÉBOUTE l’EPIC HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 décembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 5 mars 2025, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT