MINUTE N°25/02698

DOSSIER N° RG 25/00054 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M32N

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 14 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

représenté par Mme [R], munie d’un mandat écrit

DEFENDERESSE :

Mme [W] [V]

34 rue Le Verrier

Appt 35

76000 ROUEN

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 27 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 février 2020, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Madame [V] [W] un local à usage d’habitation situé 34, Rue Le Verrier (Appt 35) à ROUEN 76000, pour un loyer mensuel de 386,41€, outre une avance sur charges de 194,34€.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [V] [W] le 01 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.021,40 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par lettre du 21 août 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 30 décembre 2024, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 décembre 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à titre subsidiaire prononce la résiliation dudit contrat ;

ordonne l’expulsion de Madame [V] [W] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

condamne Madame [V] [W] à lui payer la somme de 3.983,21€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 23 décembre 2024 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

condamne Madame [V] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

condamne Madame [V] [W] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 01 octobre 2024 ;

dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH ROUEN HABITAT fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 01 octobre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 27 juin 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, comparant représenté par son représentant dûment mandaté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 6.049,80 € selon décompte arrêté au 24 juin 2025.

Il s’oppose aux délais de paiement sollicités par Madame [V] [W].

À l’audience, Madame [V] [W], comparante en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par

mensualités de 100€. Elle fait état de sa bonne foi et de difficultés financières.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’ assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des

assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’ assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’ assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’ assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’ assurance , le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.”

Ainsi, si le locataire ne justifie pas d’une assurance locative, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire mais il perd alors la possibilité de solliciter la résiliation du bail pour défaut d’ assurance .

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité des locataires.

Le 01 octobre 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a fait délivrer à Madame [V] [W] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

La société bailleresse fait valoir que Madame [V] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois de ce commandement et sollicite en conséquence qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance.

Cependant, l’étude des décomptes produits par l’OPH ROUEN HABITAT laisse apparaître que celle-ci a souscrit une assurance pour le compte de la locataire depuis le mois d’avril 2024, soit avant même la délivrance du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative.

En outre, il ressort des dispositions précitées que le bailleur, en souscrivant une assurance pour le compte de la locataire, a renoncé à la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance de la locataire.

Dans ces conditions, dès lors qu’il est établi que l’OPH ROUEN HABITAT a souscrit une assurance pour le compte de sa locataire défaillante, il doit être considéré qu’il a implicitement renoncé à se prévaloir des dispositions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’ assurance .

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’ assurance.

Sur la demande de résiliation du contrat pour défaut de paiement des loyers

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 01 octobre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 2.021,40 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 02 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [V] [W] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 24 juin 2025, Madame [V] [W] demeure redevable de la somme de 6.049,80 € au titre des loyers et charges impayés, frais de procédure de 77,35€ du 30 avril 2024 et de 133,25€ du 31 octobre 2024 déduits.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend également des frais de procédure en date du 31 janvier 2025 pour un montant de 128,22€ qui n’ont pas été déduits. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [W] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 5.921,58 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 2.021,40 €, et de l’assignation sur la somme de 3.983,21 € et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [W] fait valoir qu’elle a vécu une période familiale compliquée en raison de problèmes de santé ; qu’elle a repris le travail en fin d’année 2024 qu’elle souhaite apurer sa dette et se maintenir dans le logement. Elle a effectué un versement de 500€ en avril 2025 et le versement des APL a repris en mai 2025.

La locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et malgré l’opposition du bailleur aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 100 €, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

L’échelonnement par mensualités de 100€ sur 35 mois ne permettra pas de résorber l’intégralité de la dette. Ainsi, Madame [V] devra augmenter ses versements en cas d’augmentation de revenus ou solder la dette à la dernière mensualité.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [V] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Madame [V] [W], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 01 octobre 2024, de l’assignation du 30 décembre 2024 et de la notification de ces actes aux administrations les 21 août 2024 et 31 décembre 2024.

Condamnée aux dépens, Madame [V] [W] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 février 2020 entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Madame [V] [W] d’autre part, concernant les locaux situés 34, Rue Le Verrier (Appt 35) à ROUEN 76000, sont réunies à la date du 02 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [V] [W] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 5.921,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024 sur la somme de 2.021,40 euros, de l’assignation du 30 décembre 2024 sur la somme de 3.983,21 euros et du présent jugement pour le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [V] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [V] [W] à s’acquitter de la dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée

n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [V] [W] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 02 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 01 octobre 2024, de l’assignation du 30 décembre 2024 et de la notification de ces actes aux administrations les 21 août 2024 et 31 décembre 2024;

CONDAMNE Madame [V] [W] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE