MINUTE N°25/03392

DOSSIER N° RG 25/00046 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NFZG

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 DECEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

Mme [J] [X] [M]

31 rue Fontenelle

76000 ROUEN

Représentée par M^e Annie COUPET, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime

112 boulevard d’Orléans

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par M^e BARON substituant M^e Jacqueline BONUTTO, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 03 Novembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2024, l’EPIC HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime a donné à bail à Madame [J] [X] [M] un logement situé 31 rue de Fontenelle à ROUEN (76000).

Arguant que son logement n’est pas décent du fait de la présence de souris et d’un manque de chauffage et n’étant pas parvenue à une solution amiable avec son bailleur, Madame [X] [M] a fait assigner celui-ci en référé devant le juge des contentieux de la protection par acte en date du 10 juin 2025.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 8 septembre 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 3 novembre 2025. A cette audience, Madame [X] [M] était représentée par Maître COUPET. HABITAT 76 était représenté par Maître BONUTTO-BECAVIN, substituée par Maître BARON.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience et auquel il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Madame [X] [M] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Ordonner la remise en état du logement pris à bail sis 31 rue de Fontenelle à ROUEN (76000) par HABITAT 76 pour remédier dans un délai de 3 mois aux troubles suivants :

→Infestation d’espèces nuisibles (rongeurs),

→Infiltration d’air parasite et confort thermique insuffisant,

— Assortir cette obligation d’une astreinte de 100€ par jour de retard,

— Réserver à la présente juridiction la liquidation de cette astreinte,

— Suspendre le paiement du loyer jusqu’à exécution des travaux,

— Condamner HABITAT 76 au versement d’une somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

— Condamner HABITAT 76 à payer à Maître COUPET la somme de 1 200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— Le condamner aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du constat du commissaire de justice du 20 mai 2025 de 300 euros.

Madame [X] [M] soutient que son logement n’est pas décent et affirme subir un trouble de jouissance du fait de la présence de souris dans son appartement et d’une isolation insuffisante.

Oralement à l’audience, Madame [X] [M] a indiqué demander, à titre subsidiaire, que soit ordonnée une expertise.

Aux termes de ses conclusions, communiquées par mail le 30 octobre 2025 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, HABITAT 76 demande au juge des contentieux de la protection de :

— Renvoyer les parties à se pourvoir au fond,

— Débouter Madame [X] [M] de sa demande de remise en état sous astreinte de son logement,

— Débouter Madame [X] [M] de sa demande de suspension de paiement du loyer,

— Débouter Madame [X] [M] de sa demande de provision à valoir sur indemnisation de son préjudice de jouissance non justifié,

— Débouter Madame [X] [M] de sa demande de condamnation au paiement d’un article 700 et des dépens,

— Ordonner telle mesure d’expertise qu’il plaira au tribunal à l’effet de déterminer si les désordres allégués existent et quelles en seraient les causes,

— Réserver les dépens.

HABITAT 76 soutient avoir fait le nécessaire pour régler le problème lié à la présence de souris et met en avant le fait que Madame [X] [M] a refusé une intervention dans son logement pour la création d’une trappe dans le faux plafond, craignant la présence d’amiante. Le bailleur soutient qu’aucune anomalie n’a été détectée concernant le chauffage. Il demande que Madame [X] [M] soit déboutée de ses demandes et s’en rapporte sur la demande d’expertise.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de travaux

Concernant les rongeurs

L’article 835 du code de procédure civile dispose que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, Madame [X] [M] soutient que son logement est infesté de souris et demande que son bailleur soit condamné à faire les travaux nécessaires pour remédier au problème.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son premier alinéa, que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Il ressort des éléments du dossier que Madame [X] [M] a alerté HABITAT 76 par le biais de six réclamations entre juillet et novembre 2024, qu’elle a saisi le médiateur du bailleur, la CAF, fait appel à un conciliateur de justice et demandé au service d’hygiène de la mairie de venir chez elle pour constater l’insalubrité de son logement.

HABITAT 76 a mandaté des entreprises pour régler la difficulté sans résultat probant au vu du constat établi par Maître [O], commissaire de justice, le 20 mai 2025. Le bailleur ne conteste pas la présence des rongeurs mais renvoie la responsabilité sur Madame [X] [M] qui aurait refusé une intervention consistant à créer une trappe dans le faux plafond du logement.

Il apparaît que la présence des souris persiste depuis au moins le mois de juillet 2024, date de la première réclamation et que la solution de la trappe dans le faux plafond, si elle peut faire partie des travaux à effectuer, ne peut régler à elle seule le problème, les souris entrant dans le logement par divers trous et circulant dans le composant isolant des murs.

Le bailleur a une obligation de résultat dans l’application de l’article 6 précité auprès de son locataire et ne peut estimer avoir rempli son obligation au motif qu’il a tenté de trouver une solution. Il convient donc de condamner HABITAT 76 à procéder à toute intervention utile dans le logement occupé par Madame [X] [M] pour éradiquer la présence de rongeurs et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce pendant un délai de 6 mois. La présente ordonnance vidant la saisine du juge, il n’a pas vocation à se réserver la liquidation de l’astreinte qui restera de la compétence du juge de l’exécution.

Concernant le chauffage

Madame [X] [M] soutient subir des infiltrations d’air et affirme que son logement est froid et humide et que sa consommation de gaz et excessive. Elle demande que des travaux soient effectués et à titre subsidiaire qu’une expertise soit ordonnée.

Madame [X] [M] ne produit toutefois aucun élément sur la température de son logement et le caractère excessif de sa consommation de gaz, la comparaison qu’elle produit étant faite sur un logement de taille équivalente ce qui n’est pas suffisant en ce que cela ne prend pas en compte les caractéristiques du bâtiment. Le diagnostic de performance énergétique communiqué par le bailleur indique que le logement est classé D ce qui n’est pas un mauvais classement et ne peut suffire à justifier que des travaux soient ordonnés. Le commissaire de justice a constaté des traces noires dans les encoignures de fenêtres sans autres précisions sur la nature de ces traces, ce qui ne permet pas de conclure que le logement est humide en l’absence de toute autre constatation en ce sens.

Madame [X] [M] doit donc être déboutée de sa demande tendant à voir son bailleur condamné à faire les travaux.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions

habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il incombe, par conséquent, à Madame [X] [M] de justifier d’éléments rendant crédibles ses affirmations selon lesquelles son logement est mal isolé ce qui a un impact sur la température qui y règne et sa consommation de gaz or il a été établi que Madame [X] [M] échoue à démontrer l’existence des infiltrations d’air et des problèmes de chauffage ce qui conduit à la débouter également de sa demande d’expertise.

Sur la demande de suspension du paiement du loyer

Madame [X] [M] demande à être dispensée de payer son loyer jusqu’à l’exécution des travaux. Il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce, seule la présence de souris a été établie. Si elle constitue un manquement du bailleur à son obligation de remettre au locataire un logement décent, elle n’empêche pas Madame [X] [M] de vivre dans le logement. Elle est donc déboutée de sa demande.

Sur le préjudice de jouissance

HABITAT 76 ayant manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible de son logement à Madame [X] [M] en ne débarrassant pas le logement des souris qui s’y trouvent, la locataire a nécessairement subi un préjudice qu’il convient d’indemniser.

Madame [X] [M] alerte le bailleur depuis le mois de juillet 2024 soit 17 mois à la date de la présente ordonnance. Madame [X] [M] règle un loyer de 402,47€ selon les termes du contrat de location. Il convient donc de lui accorder une indemnisation provisionnelle à hauteur de 100€ par mois soit 1 700€.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

HABITAT 76, qui succombe partiellement, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

HABITAT 76 est condamné à payer à Maître COUPET la somme de 600€ en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime à exécuter les travaux nécessaires à l’éradication des rongeurs dans l’appartement occupé par Madame [J] [X] [M], sis 31 rue de Fontenelle à ROUEN (76000) et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de six mois,

DÉBOUTE Madame [J] [X] [M] de sa demande de travaux concernant les infiltrations d’air froid et les problèmes de chauffage dans son logement,

DÉBOUTE Madame [J] [X] [M] de sa demande d’expertise,

DÉBOUTE Madame [J] [X] [M] de sa demande de suspension du paiement du loyer,

CONDAMNE HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime à payer à Madame [J] [X] [M] la somme provisionnelle de 1 700 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du constat du commissaire de justice et de la signification de l’assignation,

CONDAMNE HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime à payer à Maître COUPET la somme de 600 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE