MINUTE N°25/03271

DOSSIER N° RG 25/00510 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M747

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Ave,ie Pierre Mendès France

75013 PARIS

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [W] [C]

27 Quarter Rue aux anglais

Im cdoeur de Lion appt a15

76100 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 septembre 2023, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [W] [C] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°3 situés 27 Q. Rue aux Anglais (porte A-15) à ROUEN 76100, pour un loyer mensuel de 433,43€ et 15,59€ pour le parking, outre une avance sur charges.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [W] [C] le 25 novembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.760,46€ au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 novembre 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 11 mars 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonne l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Monsieur [W] [C] à lui payer la somme de 4.080,98€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 31 janvier 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamne Monsieur [W] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Monsieur [W] [C] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

— rappelle l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 25 novembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 26 septembre 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.649,75€ selon décompte arrêté au 23 septembre 2025.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [W] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier relatant la carence du locataire aux convocations a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [W] [C] cité à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 25 novembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.760,46€ de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 26 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

La preuve d’une voie de fait ou que le locataire ait refusé une offre de relogement n’étant pas rapportée, il n’y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour faire procéder à l’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [W] [C] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 23 septembre 2025, Monsieur [W] [C] demeure redevable de la somme de 5.649,75€ au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de « dossier SLS », pour un montant total de 25€.

Toutefois, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [W] [C] pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et OPS et de transmettre son avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

En outre, le décompte comprend également des frais de contentieux pour un montant total de 251,77 €. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [C] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 5.372,98€, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 1.760,46€, à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 4.080,98€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [W] [C], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 25 novembre 2024, de l’assignation du 11 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 18 novembre 2024 et 12 mars 2025;

Condamné aux dépens, Monsieur [W] [C] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 26 janvier 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 18 septembre 2023 portant sur le logement situé 27 Q. Rue aux Anglais (porte A-15) à ROUEN 76100 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [W] [C], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer en deniers ou quittances à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5.372,98€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 1.760,46€, de 11 mars 2025 sur la somme de 4.080,98€ et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer en deniers ou quittances à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 24 septembre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 25 novembre 2024, de l’assignation du 11 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 18 novembre 2024 et 12 mars 2025;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE