TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 25 septembre 2025

MINUTE N° :

AMP/MB

N° RG 25/02084 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NCIG

30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

AFFAIRE :

Monsieur [F] [T]

C/

S.A.R.L. LA PIZZA DU PIRATE

DEMANDEUR

Monsieur [F] [T]

né le 02 Novembre 1978 à [Localité 4] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL GOMOND AVOCATS D AFFAIRES, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 67

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA PIZZA DU PIRATE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Non constituée

JUGEMENT : réputé contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 septembre 2025

Le présent jugement a été signé par Maël BOIVIN, juge placé délégué aux fonctions de juge civil au tribunal judiciaire de Rouen, par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Rouen du 7 Aout 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2023, Monsieur [F] [T] a consenti à la SARL LA PIZZA DU PIRATE un bail commercial portant sur des locaux à usage de commerce situés [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 700 euros, hors charges, et pour y exercer une activité de vente de produit de restauration rapide, sur place, en livraison et à emporter.

Le 6 mars 2025, Monsieur [F] [T] a fait délivrer à la société LA PIZZA DU PIRATE un commandement de payer la somme de 3 973 euros au titre des loyers de novembre 2024 à février 2025, outre la taxe foncière pour la période du 1er décembre 2023 au 28 février 2024 (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans le bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 13 mai 2025, Monsieur [F] [T] a fait assigner la société LA PIZZA DU PIRATE devant ce tribunal, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la société LA PIZZA DU PIRATE à lui payer la somme de 6 562,57 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— condamner la société LA PIZZA DU PIRATE au paiement provisionnel d’une somme 700 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 6 avril 2025 et jusqu’à la libération des lieux intervenue le 8 avril 2025,

— condamner la société LA PIZZA DU PIRATE à lui payer la somme de 1 303,30 euros au titre des réparations locatives ;

— condamner la société LA PIZZA DU PIRATE à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société LA PIZZA DU PIRATE à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur le fond, Monsieur [F] [T] indique que la société LA PIZZA DU PIRATE a cessé de payer les loyers à compter du mois de novembre 2024 et n’a pas régularisé sa situation dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, de sorte qu’elle est fondée à solliciter la résiliation du bail commercial. Il indique que la société LA PIZZA DU PIRATE n’a remis les clés que le 8 avril 2025, et qu’elle reste tenue jusqu’à cette date du paiement des loyers et indemnités d’occupation impayés. Monsieur [F] [T] rappelle qu’il est fondé à solliciter des dommages et intérêts correspondant au montant des réparations locatives, estimant que la société LA PIZZA DU PIRATE n’a pas fait réparer la vitrine du local commercial qui avait été vandalisée.

Assignée à l’étude, la société LA PIZZA DU PIRATE n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 8 juillet 2025.

La date de dépôt du dossier a été fixée au 24 juillet 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le constat de la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 1er décembre 2023 contient une clause résolutoire (page 6) stipulée en ces termes : « à défaut du paiement d’un seul terme de loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, sans aucune formalité judiciaire et un mois après un simple commandement de payer rappelant la présente clause résolutoire et resté sans effet durant ce délai, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, et l’expulsion du Preneur pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, sans préjudice de toute dépenses et dommages et intérêts, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles, passé le délai sus-indiqué ».

Par acte du 6 mars 2025, Monsieur [F] [T] a fait délivrer à la société LA PIZZA DU PIRATE, un commandement de payer la somme de 3 973 euros au titre des loyers de novembre 2024 à février 2025, qui rappelle la cause résolutoire et mentionne l’intention du bailleur de s’en prévaloir ainsi que le délai d’un mois.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du décompte arrêté au 8 avril 2025, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

La société LA PIZZA DU PIRATE, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, n’a pas comparu et ne démontre, par conséquent, avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 6 avril 2025.

Sur les demandes en paiement

Sur l’arriéré de loyers, charges, taxes, impôts et accessoires

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1728 du même code « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

En l’espèce, le bail stipule un loyer mensuel de 700 euros hors charges. Le bail précise que les loyers ne sont pas assujettis au paiement de la TVA.

La société LA PIZZA DU PIRATE, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée du paiement des loyers, n’a pas comparu et ne démontre, par conséquent, avoir soldé sa dette locative au titre des loyers entre le 1er novembre 2024 et le 6 avril 2025, soit la somme de 3 640 euros.

Si le décompte fourni par Monsieur [F] [T] mentionne des charges locatives à hauteur de 1 341,19 euros pour la période du 1er octobre 2023 au 31 mars 2025, le bail prévoit à son article VI intitulé « Charges », que le « Preneur s’engage à payer sa côte part des impôts fonciers. Il ne sera toutefois pas tenu de rembourser les charges afférentes à l’assurance de l’immeuble, aux honoraires de gestion, aux travaux relevant de la vétusté, aux grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et des frais de ravalement ».

Ainsi, le bailleur, qui se borne à produire aux débats les appels prévisionnels portant sur les « charges générales » et le « fonds travaux » issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) pour la période susmentionnée, ne démontre pas que ces sommes seraient dues par le locataire au titre du bail commercial, lequel ne met explicitement à la charge du preneur qu’une quote-part des « impôts fonciers ».

Par ailleurs, si le bail prévoit que « le Bailleur gardera à sa charge les impôts, taxes et redevances liés à la propriété du local.

Le preneur acquittera tous les impôts, contributions et taxes auxquels il est ou sera assujetti personnellement, et dont le Bailleur pourrait être responsable à titre quelconque. (…) Il remboursera également au Bailleur les charges suivantes : La côte part des impôts fonciers suivant la surface louée », il n’est pas davantage allégué que les sommes réclamées sur la base de ses appels prévisionnels pour la période du 1er octobre 2023 au 31 mars 2025 porteraient sur des « impôts, contributions et taxes auxquels [le preneur serait] assujetti personnellement ».

S’agissant de la taxe foncière pour la période du 1er décembre 2023 au 28 février 2024, le bailleur ne verse pas aux débats l’avis de taxe foncière justifiant du montant de cette taxe à hauteur de 1 173 euros et ne justifie pas davantage du règlement de cette somme au Trésor public par la production de son relevé de comptes. A cet égard, le décompte figurant dans le commandement de payer et celui produit aux débats ne peuvent valablement établir la preuve de la créance de Monsieur [F] [T].

Dès lors, Monsieur [F] [T] échoue à rapporter la preuve, comme pourtant il lui incombe, que cette somme était effectivement due par le preneur.

Compte tenu des développements précédents, la créance de Monsieur [F] [T] au titre des loyers doit être arrêtée à 3 640 euros. Il convient donc de condamner la société LA PIZZA DU PIRATE au paiement de cette somme.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation. Il est constant qu’à la résiliation du bail, la libération des lieux loués ne peut résulter que de la remise effective des clés, à moins qu’il ne soit constaté que le bailleur a refusé de les recevoir.

C’est au locataire d’établir qu’il a remis les clés, ou du moins tenté de les remettre en vain au bailleur.

En l’espèce, il est allégué par le bailleur que la remise effective des clés n’a eu lieu que le 8 avril 2025, alors que la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire était acquise au 6 avril 2025.

Monsieur [F] [T] est donc fondé à réclamer à la société LA PIZZA DU PIRATE une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la remise effective des clés, soit entre le 7 et le 8 avril 2025.

Il sera donc fait droit à sa demande à hauteur de 47 euros, correspondant au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, au prorata des jours d’occupation sans droit ni titre du local commercial par le preneur.

Sur la demande indemnitaire au titre des réparations locatives

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 8-B du bail :

« Pendant toute la durée du présent bail et des éventuels renouvellements, le preneur devra maintenir le Local en bon état d’entretien et de réparations qu’elles qu’en soient l’importance, à l’exclusion de celles que le Bailleur conserve à sa charge.

Le Preneur souffrira pendant toute la durée du présent bail l’exécution dans le Local de tous travaux de reconstruction ou de réparation jugés nécessaires par le Bailleur. (….) Il ne pourra rien faire ou laisser faire qui soit de nature à détériorer le Local. (…)

En cas de défaut d’entretien, de non-exécution de travaux, de dégradations de son fait, du fait de son personnel ou de ses clients, le Preneur en supportera les réparations et ce y compris si elles sont visées à l’article 606 du code civil et qui en seraient rendues nécessaires. (…) à l’expiration du bail, le Preneur rendra le local en bon état de réparation et d’entretien. »

En l’espèce, le demandeur ne verse au débats aucun état des lieux d’entrée permettant à la présente juridiction de conclure que la vitrine du local commercial était en bon état au moment de l’entrée dans les lieux de la société LA PIZZA DU PIRATE. Par ailleurs, Monsieur [F] [T] ne produit ni constat d’huissier, ni photographies permettant de démontrer ses allégations selon lesquels la vitrine aurait été vandalisée pendant que la société LA PIZZA DU PIRATE avait à sa charge l’entretien et la réparation du local commercial. Il se borne en effet à produire le devis établi par la société Miroiterie-Uni-Verre en date du 4 avril 2025, portant sur le « remplacement de casse » d’un « double vitrage », lequel est insuffisant pour établir la réalité des dégradations alléguées.

Ainsi, compte tenu de la nature et de l’ampleur des dégradations alléguées, les éléments versés aux débats ne suffisent pas à établir l’existence de dégradations du local imputables au preneur. La demande de Monsieur [F] [T] à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur LA PIZZA DU PIRATE ne démontre ni faute, ni préjudice indépendant du retard de la société LA PIZZA DU PIRATE à s’acquitter du paiement des sommes réclamées, en sorte que sa demande sera rejetée.

Sur les frais du procès

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société LA PIZZA DU PIRATE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 mars 2025.

Compte tenu de l’issue du litige, la société LA PIZZA DU PIRATE sera également condamnée à payer à Monsieur [F] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre Monsieur [F] [T], d’une part, et la société LA PIZZA DU PIRATE, d’autre part, portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 6 avril 2025 ;

CONDAMNE la société LA PIZZA DU PIRATE à payer à Monsieur [F] [T], la somme de 3 640 euros au titre des loyers dus jusqu’au 6 avril 2025 ;

CONDAMNE la société LA PIZZA DU PIRATE à payer à Monsieur [F] [T] une indemnité d’occupation de 47 euros ;

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [F] [T] ;

CONDAMNE la société LA PIZZA DU PIRATE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 6 mars 2025 ;

CONDAMNE la société LA PIZZA DU PIRATE à payer à Monsieur LA PIZZA DU PIRATE la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière Le Président