Du 21 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01173 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VTA

S.C.I. HAPI

C/

[U], [W] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. HAPI

RCS de [Localité 7] n°420 380 263

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur [O] [T] ,Gérant associé, et Madame [G] [P], associée,

DEFENDEUR :

Monsieur [U], [W] [R] [S]

né le 25 Juillet 1975 à

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Khady BÂ (AARPI KB-EC ASSOCIES), avocate au barreau de Bordeaux,

DÉBATS :

Audience publique en date du 03 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat daté du 10 mars 2016, la SCI HAPI a donné à bail à M. [U] [V] un logement sis [Adresse 6] avec un loyer mensuel de 382,85 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, la SCI HAPI a fait signifier à M. [U] [V] un commandement de payer la somme de 925,56 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er mars 2025.

Par assignation en date du 11 juin 2025, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 17 juin 2025, la SCI HAPI a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [U] [V].

A l’audience du 3 octobre 2025, la SCI HAPI, représentée par son gérant, M. [O] [T], demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [U] [V] et tous occupants de son chef à évacuer immédiatement les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner M. [U] [V] à lui payer la somme de 1.489,80 € au titre des loyers et charges échus au 1er septembre 2025 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;condamner M. [U] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner M. [U] [V] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, la SCI HAPI fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [U] [V] n’ayant pas, dans le délai imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 19 mars 2025.

La SCI HAPI ajoute qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de M. [U] [V] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que son expulsion.

En réponse aux moyens et prétentions adverses, elle conteste la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle par M. [U] [V], mais ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par celui-ci.

M. [U] [V], représenté par son conseil, demande au juge des référés, à titre principal, de déclarer la demande d’expulsion comme étant irrecevable, en l’absence de notification de l’assignation à la préfecture. Subsidiairement, il ne conteste pas la créance alléguée par la demanderesse. Il sollicite des délais de paiement, par le biais de versements mensuels de 137 €, en sus du loyer courant, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. A défaut, il demande à bénéficier d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux loués.

A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de la SCI HAPI à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, par le biais de la mise en jeu de la responsabilité contractuelle de la bailleresse, en réparation de son préjudice de jouissance, au regard de l’état dégradé du logement et de la forte humidité qui y règne, lui occasionnant des problèmes de santé, caractérisant un manquement de la partie adverse à son obligation contractuelle découlant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il demande enfin la condamnation de la SCI HAPI à lui verser la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et le rejet de la demande formée par la bailleresse au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 382,85 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [U] [V] reste redevable, à la date du 1er septembre 2025, de la somme de 1.489,80€ ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner M. [U] [V] à payer à la SCI HAPI la somme de 1.489,80 € au titre des arriérés dus au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu de la date du décompte ;

II – Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que M. [U] [V] s’est engagé à régler sa dette par le biais de versements mensuels de 137 €, en sus du loyer courant, avec paiement du solde à l’issue ;

Attendu que la SCI HAPI a accepté cette proposition et qu’il y a lieu d’en prendre acte ;

Qu’il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d’exécution sont suspendues ;

III – Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion :

Attendu qu’à titre liminaire, il convient de déclarer cette demande recevable, compte tenu de la notification de l’assignation du 11 juin 2025 à la préfecture de GIRONDE, en date du 17 juin 2025, soit dans le délai minimal de six semaines avant l’audience, imposé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que, sur le fond, le contrat de bail conclu entre les parties le 10 mars 2016 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que la SCI HAPI a, par communication électronique en date du 17 juin 2025 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que la SCI HAPI a fait signifier, le 19 mars 2025, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 19 mai 2025 et d’ordonner l’expulsion de M. [U] [V] ainsi que de tous occupants de son chef ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

Que si M. [U] [V] se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ;

Qu’en cas de non versement du loyer en cours, de l’avance sur charges et de la quote-part de l’arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte en l’état, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995), cette demande se confondant par ailleurs avec l’indemnité d’occupation réclamée par la SCI HAPI ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, M. [U] [V] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

IV – Sur la demande d’indemnisation formée par M. [U] [V] :

Attendu que la demande d’indemnisation formée par M. [U] [V] en réparation d’un trouble de jouissance, fondée sur la mise en jeu de la responsabilité contractuelle de la SCI HAPI suppose une appréciation au fond, puisqu’elle nécessite la caractérisation, aux moyens des éléments de preuve, d’un fait générateur de responsabilité, d’un préjudice, et d’un lien entre eux, dès lors que la carence de la bailleresse n’est pas manifeste ;

Qu’en effet, M. [U] [V] produit un rapport de visite des services de la commune de [Localité 7], relevant diverses traces d’humidité au sein du logement, mais sans qu’il soit possible d’en déterminer l’imputabilité et l’ancienneté ;

Qu’elle est donc, par nature, susceptible d’une contestation sérieuse et qu’elle ne ressort manifestement pas des pouvoirs dévolus au juge des référés en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Qu’en conséquence, la demande sera rejetée ;

V – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de la SCI HAPI, il convient de condamner M. [U] [V] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que le bail liant la SCI HAPI d’une part, et M. [U] [V] d’autre part, a été résilié à la date du 19 mai 2025 ;

DECLARONS recevable la demande d’expulsion formée par la SCI HAPI à l’encontre de M. [U] [V] ;

CONDAMNONS M. [U] [V] à payer en derniers et quittances à la SCI HAPI la somme de 1.489,80 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 1er septembre 2025 ;

AUTORISONS M. [U] [V] à se libérer de cette condamnation par le biais de versements mensuels de 137 € au plus tard le 5 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un dernier versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5ème jour de chaque mois ;

DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [U] [V] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :

— le solde dû sera immédiatement exigible

— la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

DANS CE CAS :

ORDONNONS à M. [U] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef le logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [U] [V] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner d’astreinte en l’état ;

CONDAMNONS M. [U] [V] à payer en deniers et quittances à la SCI HAPI une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 2 septembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNONS M. [U] [V] à payer à la SCI HAPI la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS M. [U] [V] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT