PREMIERE CHAMBRE

24 Mars 2026

N° RG 26/00270 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PBPQ

71F

,

[S], [K], [B],

[U], [H] épouse, [B]

C/

S.D.C., [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur FORTON, Juge

Date des débats : 03 Février 2026, audience collégiale

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur, [S], [K], [B], demeurant, [Adresse 2] à, [Localité 1]

Madame, [U], [H] épouse, [B], demeurant, [Adresse 3]

représentés par M^e Valérie BAUME, avocat postulant au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Béatrice FRIDMAN, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] à, [Localité 2], représenté par son syndic bénévole la SAS AQUA CONCEPT immatriculée au RCS de, [Localité 3], dont le siège social est sis, [Adresse 4] à, [Localité 4]

représenté par M^e Claire BENOLIEL, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

L’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] à, [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acté notarié en date du 21 juin 2016, M., [S], [B] et Mme, [U], [H] épouse, [B] ont acquis la propriété des lots n°8, 12, 13, 14 et 18 au sein de cette copropriété.

Une assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] à Montmagny (SDC, [Adresse 1]) s’est tenue le 15 février 2018, sur convocation de la SCI, [Y], ancien copropriétaire.

Par jugement du 12 novembre 2019 le tribunal de grande instance de Pontoise, à la demande de M. et Mme, [B], a constaté la nullité de plein droit du mandat de la SCI, [Y], a prononcé la nullité subséquente de l’assemblée générale du 15 février 2018 faute de mandat valable du syndic, et a fait droit à la demande reconventionnelle du SDC, [Adresse 1] afin de condamner sous astreinte les demandeurs à l’instance à rétablir les lieux en leur état antérieur.

Par ordonnance sur requête en date du 17 mars 2022, M., [D], [Q], gérant de la SAS Convergence Immobilier a été désigné par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à Montmagny pour une durée de 36 mois, au visa de l’article 29-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 11 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, saisi par M. et Mme, [G], copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] à Montmagny, a ordonné la rétractation de l’ordonnance de désignation de M., [Q], [O] Immobilier en qualité d’administrateur du syndicat des copropriétaires.

Par décision de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires tenue le 25 juillet 2025 sur convocation des époux, [G] et de la SAS Aqua-Concept, copropriétaires, la SAS Aqua-Concept a été désigné en qualité de syndic bénévole du SDC, [Adresse 1], pour une durée de trois années.

Par actes des 13 et 16 janvier 2026, M. et Mme, [B] ont fait assigner à jour fixe, selon ordonnance du 5 janvier 2026, le SDC, [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Aqua Concept, devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de contester l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2026.

Suivant leurs conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2026, soutenues à l’audience du même jour, M. et Mme, [B] demandent au tribunal de :

— annuler l’assemblée générale des copropriétaires du, [Adresse 1] à, [Localité 5] du 25 juillet 2025,

— Annuler la désignation de la SAS Aqua Concept en qualité de syndic, les résolutions 1, 2, 3, 4 et 5,

— condamner le défendeur à 3 000 euros de dommages et intérêts,

Ils demandent également d’être dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure ainsi que la condamnation du défendeur en tous les dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros de frais irrépétibles.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent que, la société Aqua Concept ne disposait pas du pouvoir de convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic et n’a pas respecté les dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Ils ajoutent qu’ils n’ont pas reçu de convocation à l’assemblée générale litigieuse, alors même que la société Aqua Concept ne pouvait ignorer leur adresse, dès lors qu’ils ont été, conjointement avec les époux, [F], à l’origine de la rétractation de l’ordonnance ayant désigné un administrateur judiciaire.

Ils font également valoir que Mme, [B] n’a reçu aucune notification du procès-verbal de l’assemblée générale et que M., [B] n’a reçu, le 10 septembre 2025, soit plus d’un mois après la tenue de celle-ci, qu’une simple copie dudit procès-verbal, non certifiée conforme et ne reproduisant pas le texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

Ils soutiennent en outre que l’assemblée générale s’est tenue dans une commune autre que celle où est situé l’immeuble, à savoir au, [Adresse 5] à, [Localité 6], siège social de la société Aqua Concept.

Les demandeurs exposent également que la première résolution de l’assemblée générale prévoit la nomination de la société Aqua Concept en qualité de syndic, en la personne de M., [J], [Z], [W], alors que ce dernier n’est plus président de ladite société.

Ils prétendent par ailleurs que la société Aqua Concept ne pouvait être désignée syndic bénévole, l’acquisition et la location d’immeubles n’étant pas conformes à son objet social.

Ils précisent également que la personne désignée comme secrétaire de séance est étrangère à la copropriété et n’est le mandataire d’aucun copropriétaire, de sorte qu’elle ne pouvait valablement assumer cette fonction lors de l’assemblée générale.

Enfin, ils soutiennent que l’assemblée générale litigieuse n’a pas pris en considération l’intérêt de la copropriété, la société Aqua Concept et les époux, [F] n’ayant poursuivi que leurs intérêts propres. Ils relèvent à cet égard qu’aucune question intéressant la copropriété n’a été évoquée par les participants, alors même que des travaux de confortation, préconisés par une architecte, seraient nécessaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2026, le SDC, [Adresse 1] demande au tribunal de :

— débouter les époux, [B] de leurs demandes,

— condamner les époux, [B] au paiement d’une somme de 3 000 euros pour procédure abusive.

Il demande également d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir et condamner les défendeurs aux dépens, dont distraction au profit de M^e Claire Benoliel ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la convocation de l’assemblée générale par la société Aqua Concept a été effectuée sur le fondement de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et que la convocation adressée aux demandeurs a été régulièrement libellée au nom des deux époux, [B].

S’agissant de la notification du procès-verbal, il fait valoir, d’une part, que celle-ci a été adressée au nom de ", [B] ", sans autre précision, qu’elle est donc valable à l’égard des deux époux, chacun étant réputé représenter l’autre en application des articles 211 et suivants du code civil. D’autre part, il soutient que le retard dans la notification du procès-verbal des décisions de l’assemblée générale n’est pas sanctionné par la nullité.

Concernant le lieu de tenue de l’assemblée générale, il indique que la réunion s’est tenue dans un local situé dans un département limitrophe, dans un souci d’économie pour les copropriétaires, ce qui est conforme aux stipulations du règlement de copropriété.

Il soutient que la société Aqua Concept pouvait être désignée en qualité de syndic, M., [Z], [W] en qualité de président de séance de l’assemblée générale du 25 juillet 2025 et de M., [I], [L] en qualité de secrétaire de séance. Il expose en effet que la société Aqua Concept, au sein de laquelle M., [I], [L] est salarié, est une société par actions simplifiée unipersonnelle dont le président est lui-même une société unipersonnelle présidée par M., [Z], [W].

La société Aqua Concept étant copropriétaire au sein de l’immeuble à la suite d’une acquisition aux enchères, elle disposait, selon lui, de la qualité requise pour exercer les fonctions de syndic non professionnel dans la copropriété dont elle est membre.

Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il est dans son intérêt d’avoir un représentant légal et que la sanction de nullité de l’assemblée générale aurait des conséquences disproportionnées au regard de la situation de la copropriété.

Les parties ont été informées que la décision sera rendue le 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir le tribunal ''dire et surtout juger'' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif du jugement.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation

Il est acquis que le délai de forclusion de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, s’applique aux actions qui ont pour objet de contester les décisions de l’assemblée générale, même fondée sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière (Cass. Civ 3ème 19 décembre 2007, n°06-21.410).

Selon l’article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, la notification du procès-verbal d’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants doit reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi.

En l’espèce, il est acquis aux débats que le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juillet a été notifié au nom de, [B], [S], par courrier recommandé avec accusé de réception avisé le 12 septembre 2025.

M. et Mme, [B] ont attrait le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Pontoise, par exploits de commissaire de justice des 13 et 16 janvier 2026, soit bien après l’expiration du délai de forclusion.

Toutefois force est de constater que, ainsi que le soulèvent les demandeurs, d’une part le courrier recommandé a été adressé uniquement au nom de, [B], [S], de sorte que le délai de deux mois prévus par l’article 42, alinéa 2 de la loi précitée pour contester l’assemblée générale n’a pas couru à l’encontre de Mme, [B], et d’autre part que la copie du procès-verbal notifié n’a pas reproduit le texte de l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que la notification est irrégulière même à l’encontre de M, [B].

En conséquence, la demande des époux, [B] visant à annuler l’assemblée générale des copropriétaires du, [Adresse 1] à, [Localité 5] du 25 juillet 2025 sera déclarée recevable.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 juillet 2025.

a) Sur la régularité de la convocation des époux, [B]

En vertu de l’article 9 décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

Il incombe au syndic de faire la preuve de l’accomplissement des formalités qui lui incombent légalement à l’occasion de la tenue d’une assemblée générale.

En l’espèce il résulte des pièces versées aux débats (pièce n°5 du défendeur) que les époux, [G] et la SAS Aqua-Concept ont adressée à M. et Mme, [B], par courrier recommandé portant le numéro 1A217660 49034 du 4 juillet 2025 et revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », une convocation concernant l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Force est de constater que les demandeurs ont été avisés le 7 juillet 2025, le délai a donc commencé à courir à compter du 8 juillet 2025, et expirait le 29 juillet 2025 à minuit.

L’assemblée générale, qui par ailleurs a été annoncée dans la convocation comme prévu pour le vendredi 26 juillet 2025, s’est tenue le 25 juillet 2025.

Il en résulte que la convocation a bien été envoyée hors délai à M. et Mme, [B].

A titre surabondant, il est constant que l’assemblée générale litigieuse s’est tenue hors la commune de situation de l’immeuble en copropriété.

Or, pour déroger à l’obligation de tenir l’assemblée générale des copropriétaires dans la commune de la situation de l’immeuble édictée par l’article 9 du décret du 17 mars 1967, il est nécessaire que le règlement de copropriété comporte une disposition expresse en ce sens, ce qui n’est pas le cas en espèce.

La SAS Aqua Concept, en fixant l’assemblée du 25 juillet 2025 au, [Adresse 5] à, [Localité 6] a violé les dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Il est inopérant pour le syndicat des copropriétaires qu’une éventuelle sanction de nullité de l’assemblée générale emporterait des effets disproportionnés, les dispositions susmentionnées étant d’ordre public, leur non-respect entraîne la nullité de droit des décisions de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire que le copropriétaire demandeur établisse un préjudice.

Par conséquent, et sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres moyens soulevés, il convient d’annuler, dans son entier et en toutes ses résolutions, l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2025.

Sur l’amende civile

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Toutefois, il n’appartient pas aux parties de demander cette condamnation, seul le juge pouvant estimer que l’action du demandeur a été abusive ou que celui-ci n’en a pris l’initiative que pour retarder la reconnaissance des droits de son adversaire. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande qui ne peut émaner du défendeur.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette nouvelle procédure révèle la mauvaise foi de M. et Mme, [B] qui ont agi de façon abusive et dilatoire.

Il sollicite donc la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, dans la mesure où il a été fait droit à la demande d’annulation de l’assemblée générale, sollicitée par M. et Mme, [B], la demande du syndicat des copropriétaires ne peut qu’être rejetée.

L’intention de nuire et le préjudice invoqué par M. et Mme, [B] ne sont pas démontrés, de sorte que la demande de dommages-intérêts de M. et Mme, [B] contre le syndicat des copropriétaires fondée sur l’article 1240 du code civil sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser à M. et Mme, [B] une somme de 1.500 euros à ce titre.

La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

M. et Mme, [B] seront donc dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare recevable la demande de M., [S], [B] et Mme, [U], [H] visant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du, [Adresse 1] à, [Localité 5] du 25 juillet 2025, la désignation de la SAS Aqua Concept en qualité de syndic et des résolutions 1, 2, 3, 4 et 5;

Annule, en toutes ses résolutions, l’assemblée générale tenue le 25 juillet 2025 du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] à, [Localité 2] ;

Dit n’y avoir lieu à condamner M., [S], [B] et Mme, [U], [H] à une amende civile ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] à, [Localité 2] au titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande du M., [S], [B] et Mme, [U], [H] au titre de dommages et intérêts;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] à, [Localité 2] aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] à verser à M., [S], [B] et Mme, [U], [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit qu’en application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965, M., [S], [B] et Mme, [U], [H] seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à, [Localité 7], le 24 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS