MINUTE N°25/02794

DOSSIER N° RG 25/00274 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6DY

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

21 Quai d’Austerlitz

Serfice Surendettement

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Juliette AURIAU avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [M] [P]

7 b Rue de la Motte

Les Rives d’Emma etage 5 Porte A237

76100 ROUEN

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 11 Juillet 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 mars 2024, CDC HABITAT a donné à bail à Madame [M] [P] un appartement et un stationnement n° P65 situés 7B, Rue de la Motte (Les rives d’Emma – Appt A237) à ROUEN 76100, pour un loyer mensuel de 672,76€ et 46,58€ pour le stationnement , outre une avance sur charges de 80,01€.

Par acte du 14 mars 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de Madame [M] [P], sans bénéfice de discussion, pour une durée de 3 ans renouvelables pour le paiement des loyers, charges et accessoires, en ce compris les éventuelles indemnités d’occupation dans la limite de 36 mensualités.

La caution, venant aux droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [M] [P] le 28 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.599,30 € au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 29 octobre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 31 janvier 2025, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 février 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT Services sollicite du Juge des contentieux de la protection afin qu’il :

constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail ;ordonne l’expulsion de Madame [M] [P] et de tous occupants de son chef;condamne Madame [M] [P] à lui payer la somme de 2.824,33 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.598,70€ et de l’assignation pour le surplus ;condamne Madame [M] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamne Madame [M] [P] au paiement d’une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;rappelle l’exécution provisoire.

A l’audience du 11 juillet 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT Services, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 3.279,12 € arrêtée à la date du 30 juin 2025.

Bien que régulièrement citée par procès-verbal déposé à étude d’huissier de justice, Madame [M] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte, la caution qui a réglé le bailleur en lieu et place du locataire défaillant peut exercer, en tant que subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail afin de recouvrer les sommes versées ou d’éviter l’accroissement de la dette.

Au demeurant, l’article 8.2 du contrat de cautionnement Visale conclu entre CDC HABITAT et la SAS Action Logement Services dispose que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion et l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE précise que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Par conséquent, en sa qualité de caution ayant désintéressé le bailleur, la société ACTION LOGEMENT Services est donc parfaitement recevable à agir en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail, ainsi qu’en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de la demande

La S.A.S ACTION LOGEMENT Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 28 octobre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.599,30 € de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de six semaines, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 10 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [M] [P] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S ACTION LOGEMENT justifie, par la production de quittances subrogatives et d’un décompte de créance, qu’elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois de mai, juin, novembre (243,14€), décembre 2024 (159,35€), puis janvier et février 2025, pour un montant total de 3.647,12€. La locataire a effectué un versement de 368€ auprès du bailleur le 17 juin 2025.

Ainsi, il ressort du décompte de créance et des quittances subrogatives produits par le subrogé du bailleur, qu’à la date du 30 juin 2025, Madame [M] [P] demeure redevable de la somme de 3.279,12 € au titre des loyers et charges impayés.

Il y a donc lieu de condamner Madame [M] [P] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 3.279,12 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 1.599,30€, de l’assignation sur la somme de 2.824,33 € et du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Madame [M] [P], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 28 octobre 2024, de l’assignation du 31 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 29 octobre 2024 et 12 février 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE la résiliation à la date du 10 décembre 2024 du contrat de bail conclu entre Madame [M] [P] et CDC HABITAT le 12 mars 2024 portant sur le logement et le stationnement n° P65 situés 7B, Rue de la Motte (Les rives d’Emma – Appt A237) à ROUEN 76100 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Madame [M] [P], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [P] à payer en deniers ou quittances à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.279,12€, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 1.599,30€, de l’assignation sur la somme de 2.824,33€ et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [M] [P] à payer en deniers ou quittances à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux et sous réserve de la production de quittances subrogatives par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [M] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 28 octobre 2024, de l’assignation du 31 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 29 octobre 2024 et 12 février 2025;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE