TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ ALBERTVILLE

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00416

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4TU

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 05 Février 2026

[F] [N] [C]

C/

[X] [K]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 05 Février 2026

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 05 Février 2026

PRESIDENT : […]

GREFFIER : […]

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [N] [C]

né le 01 Octobre 1968 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représenté par M^e Philippe MURAT, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [K]

né le 12 Novembre 1966 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 11 Décembre 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 05 Février 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 août 2012, Mme [T] [C] née [H] a donné en location à M. [X] [K] et Mme [R] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 850 euros.

Suivant un courrier du 17 mars 2020, Mme [R] [M] a fait délivrer un congé à son bailleur.

Suite à une donation entre vifs en avancement de part sucessorale en date du 2 avril 2021, M. [F] [C] est venu au droit de Mme [T] [C] née [H].

Par acte du 21 mai 2025, M. [F] [C] a fait délivrer à M. [X] [K] un commandement de payer la somme de 2.927,79 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 23 mai 2025, M. [F] [C] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989 .

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, M. [F] [C] a fait assigner en référé M. [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de M. [X] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec au besoin le recours à la force publique et l’assistance d’un serrurier,s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, condamner M. [X] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 3.376,35 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 août 2025, outre les loyers et charges échus au jour de la résiliation,la somme provisionnelle de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives (906,38 euros) à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, sa dénonciation et le coût de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée le 23 septembre 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 11 décembre 2025, M. [F] [C], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 2.128,25 euros au 10 décembre 2025. Il indique que plusieurs versements sont survenus mais s’oppose à toute demande de délais de paiement.

M. [X] [K], présent, indique être en arrêt de travail jusqu’au 31 janvier 2026 et percevoir des revenus d’environ 1.200 euros par mois. Il ne souhaite pas rester dans le logement au regard du montant du loyer qui est trop élevé mais indique avoir du mal à en trouver un autre. Il demande des délais de paiement de sa dette sur deux ans.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 16 octobre 2025, dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [F] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 mai 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 août 2012 à compter du 22 juillet 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [X] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [X] [K]

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 juillet 2025, M. [X] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale à la somme de 1.007,72 euros et de condamner M. [X] [K] à son paiement à compter du 22 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 août 2012, du commandement de payer délivré le 21 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 10 décembre 2025 que M. [F] [C] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et de charges impayés.

Il convient toutefois de soustraire du décompte les frais de commandement de payer, soit 172,63 euros ainsi que les frais d’assignation, soit 127,37 euros.

M. [X] [K] sera donc condamné à régler à M. [F] [C] la somme de 1.828,25 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dues.

Sur la demande en délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, M. [X] [K] ne conteste pas devoir la somme sollicitée au titre de l’arriéré locatif. Il a indiqué ne pas vouloir rester dans le logement du fait du montant du loyer. Il ressort du diagnostic social et financier que son fils vit également dans le logement et que celui-ci pourrait l’aider à régler le montant du loyer. Compte tenu de sa situation personnelle, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative en réglant la somme de 78 euros par mois pendant vingt-trois (23) mois et une dernière mensualité équivalente au solde de la dette locative.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme indiqué ci-dessus, l’occupation des lieux par M. [X] [K] cause manifestement et nécessairement un préjudice à M. [F] [C], lequel est réparé par le paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 1.007,72 euros jusqu’à libération effective des locaux. Par ailleurs,M. [F] [C] ne démontre pas la résistance abusive. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en constat de commissaire de justice

Le constat d’huissier a vocation à porter sur les éventuelles réparations locatives dans le cadre d’un bail à usage d’habitation, compétence du juge des contentieux et des protections (Art. L213-4-4 Code de l’organisation judiciaire). Cette demande apparaît légitime pour constater, les dégâts éventuels du logement. Dès lors il n’y a pas lieu de s’opposer à cette demande qui sera aux frais de la partie demanderesse.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [X] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, de la saisine de la CCAPEX et de la notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [F] [C] les frais exposés dans le cadre de la présente instance. M. [X] [K] sera donc condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de M. [F] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 août 2012 entre M. [F] [C] d’une part, M. [X] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], sont réunies à la date du 22 juillet 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

DISONS que M. [X] [K] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, et à défaut,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [X] [K] à payer à M. [F] [C] une somme provisionnelle de 1.828,25 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au mois de décembre 2025 inclus selon décompte arrêté au 10 décembre 2025, après déduction des frais d’instance, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [X] [K] à se libérer en 23 mensualités de 78 euros et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par M. [X] [K] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par M. [F] [C] pour le paiement de larriéré locatif sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

CONDAMNONS M. [X] [K] à payer à M. [F] [C] l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.007,72 euros à compter du 1er janvier 2026 inclus, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

AUTORISONS le constat et l’estimation des réparations locatives par commissaire de justice assisté par un technicien si nécessaire aux frais de la partie demanderesse ;

CONDAMNONS M. [X] [K] à payer à M. [F] [C] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS M. [X] [K] des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,