MINUTE N°25/03229

DOSSIER N° RG 25/00483 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7WI

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEUR :

M. [H] [J]

Jarroux Le Haut

63600 ST MARTIN DES OLMES

Représenté par M^e THILLARD substituant M^e Béatrice MORIVAL, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [L] [W]

404 rue Victor Hugo

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

Représenté par M^e Karine BRESSON, avocat au barreau de ROUEN

Mme [P] [N]

404 rue Victor Hugo

76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

Représentée par M^e Karine BRESSON, avocat au barreau de ROUEN

M. [S] [Y]

18 rue Gambetta

76250 DEVILLE LES ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2023, Monsieur [H] [J] a donné à bail à Monsieur [L] [W] et Madame [P] [N] un logement situé 404 rue Victor Hugo à SOTTEVILLE LES ROUEN (76300), moyennant un loyer mensuel initial de 836€, outre une provision sur charges. Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2025, Monsieur [L] [Y] s’est porté caution solidaire des engagements des locataires.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 478€ du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 26 septembre 2024 et de produire la quittance d’assurance a été délivré aux locataires le 4 octobre 2024. Il a été dénoncé à la caution par acte en date du 21 octobre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte des 19 et 26 février 2025, Monsieur [J] a fait assigner Monsieur [W], Madame [N] et Monsieur [Y] devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 13 juin 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 16 septembre 2025. A cette audience, Monsieur [J] était représenté par Maître MORIVAL, substituée par Maître THILLARD qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 10 607,10€.

Monsieur [W] et Madame [N] étaient représentés par Maître [U] qui s’est rapportée à ses écritures et a indiqué que les locataires avaient quitté le logement mais n’avaient pas restitué les clés.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, auquel il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [J] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Le recevoir en son assignation et l’en déclarer bien fondé,

— Constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut de production de la quittance d’assurance,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [L] [W], Madame [P] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [W], Madame [P] [N] et Monsieur [S] [Y] à lui payer la somme de 5 036,73 euros arrêtée au 3 décembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 4 octobre 2024,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [W], Madame [P] [N] et Monsieur [S] [Y] à lui payer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [W], Madame [P] [N] et Monsieur [S] [Y] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts

— Condamner solidairement Monsieur [L] [W], Madame [P] [N] et Monsieur [S] [Y] à lui payer la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [W], Madame [P] [N] et Monsieur [S] [Y]aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX et de la signification de l’assignation,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de leurs conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, Monsieur [W] et Madame [N] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Dire n’y avoir lieu à résiliation du contrat de location,

— Dire n’y avoir lieu à expulsion,

— Les condamner au règlement de la somme de 10 607,10€,

— Leur accorder la faculté de s’acquitter de leur dette soit par un report à 2 ans, soit, à titre subsidiaire, par un paiement à raison de 24 échéances mensuelles de 441,97€ chacune,

— Débouter Monsieur [H] [J] de sa demande de dommages et intérêts,

— Débouter Monsieur [H] [J] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Monsieur [W], Madame [N] précisent être sans domicile fixe. Ils demandent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en faisant part de leur volonté de régulariser la situation.

Monsieur [Y], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [W] et à Madame [N] le 4 octobre 2024, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette et un délai d’un mois pour produire une attestation d’assurance. Il ressort du décompte produit par les bailleurs que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois et les locataires n’ont pas produit d’attestation d’assurance dans le délai d’un mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5 novembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner, solidairement avec la caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 novembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [J] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [J] produit un décompte arrêté au 1er septembre 2025, aux termes duquel Monsieur [W] et Madame [N] étaient redevables à cette date de la somme de 10 607,10€.

Monsieur [W] et Madame [N] n’apportant aucun élément de nature à contester cette somme, il convient de les condamner, solidairement avec la caution, à payer la somme de 10 607,10€ à Monsieur [J], avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 pour Monsieur [W] et Madame [N] et du 21 octobre 2024 pour Monsieur [Y] sur la somme de 2 478€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, l’importance de la dette et les ressources de Monsieur [W] et Madame [N] ne permettent pas de leur accorder des délais de paiement.

Sur les dommages et intérêts

Monsieur [J] sollicite que lui soient accordés des dommages et intérêts mais il ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande. Il doit donc en être débouté.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [W], Madame [N] et Monsieur [Y], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement Monsieur [W], Madame [N] et Monsieur [Y] à payer à Monsieur [J] la somme de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [H] [J] recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 septembre 2023 concernant le logement situé 404 rue Victor Hugo, SOTTEVILLE LES ROUEN (76300) donné en location à Monsieur [L] [W] et Madame [P] [N] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 5 novembre 2024,

DIT que Monsieur [L] [W] et Madame [P] [N] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [L] [W] et à Madame [P] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef les lieux situés 404 rue Victor Hugo, SOTTEVILLE LES ROUEN (76300) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [W] et Madame [P] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [H] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W], Madame [P] [N] et Monsieur [S] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 826 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 novembre 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W], Madame [P] [N] et Monsieur [S] [Y] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 10 607,10 euros (dix mille six cent sept euros et dix centimes) arrêtée à la date du 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 pour Monsieur [L] [W] et Madame [P] [N] et du 21 octobre 2024 pour Monsieur [S] [Y] sur la somme de 2 478 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE Monsieur [L] [W], Madame [P] [N] de leur demande de délais de paiement,

DÉBOUTE Monsieur [H] [J] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [W], Madame [P] [N] et Monsieur [S] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 octobre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification des assignations des 19 et 26 février 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W], Madame [P] [N] et Monsieur [S] [Y] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT