MINUTE N°25/03272

DOSSIER N° RG 25/00557 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NAOV

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. [J]'S

213 Rue de L’ecole

76680 ROCQUEMONT

Représentant : M. [L] [J] et Mme [G] [J] (gérants)

DEFENDERESSE :

Mme [P] [U]

Rue Francois Raspail

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 mai 2023, la SCI [J]'S a donné à bail à Madame [P] [U] un local à usage d’habitation situé Rue François Raspail (Immeuble Gascogne – Appt 305) à SOTTEVILLE LES ROUEN 76300, pour un loyer mensuel de 600€, outre une avance sur charges de 150€.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [P] [U] le 28 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 5.250€ au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 14 mars 2025, la SCI [J]'S a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonne l’expulsion immédiate de Madame [P] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— ordonne le transport et le séquestre des meubles et objets garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de désigner et ce aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamne Madame [P] [U] à lui payer la somme de 6.750€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 24 février 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal ;

— condamne Madame [P] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Madame [P] [U] au paiement d’une somme de 850€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— ordonne l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [J]'S fait valoir, à titre principal, que la locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines impartis par le commandement du 28 octobre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 26 septembre 2025, la SCI [J]'S, comparante représentée par ses gérants Monsieur [L] [J] et Madame [J] [G], reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 12.000€ selon décompte arrêté au 25 septembre 2025.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Madame [P] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier relatant la carence de la locataire aux convocations a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [P] [U] citée à l’étude de l’huissier , n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI [J]'S justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI [J]'S aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 26 mai 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 28 octobre 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire de s’acquitter de la somme de 5.250€ de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 29 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [P] [U] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 25 septembre 2025, Madame [P] [U] demeure redevable de la somme de 12.000€ au titre des loyers et charges impayés.

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [U] à payer à la SCI [J]'S, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 12.000€, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 5.250€, à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 6.750€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Madame [P] [U], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 28 octobre 2024, de l’assignation du 14 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 29 octobre 2024 et 17 mars 2025;

Condamnée aux dépens, Madame [P] [U] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 29 décembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 26 mai 2023 portant sur le logement situé Rue François Raspail (Immeuble Gascogne – Appt 305) à SOTTEVILLE LES ROUEN 76300 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Madame [P] [U], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [U] à payer en deniers ou quittances à la SCI [J]'S la somme de 12.000€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 5.250€, de 14 mars 2025 sur la somme de 6.750€ et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [U] à payer en deniers ou quittances à la SCI [J]'S une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 26 septembre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 28 octobre 2024, de l’assignation du 14 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 29 octobre 2024 et 17 mars 2025;

CONDAMNE Madame [P] [U] à payer à la SCI [J]'S la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE