TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 6]

[Localité 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/03485 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HV4D

JUGEMENT du 06/11/2025

S.A d’HLM PLURIAL NOVILIA

C/

Monsieur [R], [T] [G]

Madame [D], [I] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Fanny CORTOT

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A d’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Fanny CORTOT, Avocat au Barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [R], [T] [G]

[Adresse 7]

Chez [U] [S]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [D], [I] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 11]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé à effet du 30 novembre 2022, la S.A. [Adresse 13] a loué à M. [R] [T] [G] et Mme [D] [I] [B], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4], comprenant un parking n° 012 en sous-sol situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 680,90 € hors charges outre 230,38 € de provision pour charges.

Par courrier en date du 6 avril 2024, M. [R] [T] [G] a informé la S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA qu’il avait quitté les lieux le 7 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, la S.A. [Adresse 13] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 638,82 € au titre des loyers et charges arrêtés 29 février 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, la S.A. [Adresse 13] a fait assigner M. [R] [T] [G] et Mme [D] [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 10 104,08 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5 638,82 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,Condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 700,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 18 juin 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 10 décembre 2024, mais elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 18 février 2025 afin qu’un point soit fait sur la procédure de surendettement de Mme [D] [I] [B].

Le 18 février 2025, l’affaire a été plaidée en présence de Mme [D] [I] [B] et le délibéré a été fixé au 9 mai 2025.

A cette date, une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 9 septembre 2025 pour faire citation de M. [R] [T] [G] à sa nouvelle adresse, celui-ci ayant été assigné à l’adresse du bail alors qu’il avait communiqué sa nouvelle adresse au bailleur par courrier du 6 avril 2024.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, la S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 16 929,60 € pour M. [R] [T] [G], et à la somme de 6 926,84 € pour Mme [D] [I] [B], après déduction de la créance effacée par la commission de surendettement, au titre des loyers et charges échus au 31 mars 2025, terme du mois de mars 2025.

Cités par actes délivrés à l’étude du Commissaire de justice pour M. [R] [T] [G], et à l’étude du Commissaire de justice pour Mme [D] [I] [B], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 mars 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. [Adresse 13] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Elle verse également des éléments portant sur la saisine par Mme [D] [I] [B] de la Commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne dont il ressort que son dossier a été déclaré recevable le 5 décembre 2024 et que par décision en date du 23 janvier 2025 une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire consistant en un effacement total des dettes a été décidé. A cette date, la créance de la S.A. [Adresse 13] a été fixée à la somme de 14 441,11 €.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 septembre 2025, la dette locative de M. [R] [T] [G] et Mme [D] [I] [B] s’élève à la somme de 21 367,95 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Mme [D] [I] [B] ayant bénéficié de l’effacement de sa dette à hauteur de 14 441,11 €, il convient de soustraire cette somme de la créance de la bailleresse. Ainsi, Mme [D] [I] [O] reste redevable de la somme de 6 926,84 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Aux termes de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L’article 8-1 de la loi nº89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent contrat de bail, dispose en son I que la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

Le même article prévoit, en son VI, que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Le contrat de bail liant les parties stipule que M. [R] [T] [G] et Mme [D] [I] [B] sont : « Solidairement et indivisiblement responsable et ce, dans la limite des 12 mois suivant leur éventuel départ des lieux ».

M. [R] [T] [G] a donné congé du logement le 6 avril 2024. Cette date tombant un week-end, le délai de 12 mois court à compter du jour ouvert suivant, soit le 8 avril 2024 jusqu’au 8 avril 2025. Ainsi, la dette locative dont reste solidairement tenu M. [R] [T] [G] s’élève à la somme de 16 129,60 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, dette arrêtée au 15 avril 2025.

Il convient donc de condamner solidairement M. [R] [T] [G] et Mme [D] [I] [B] à la somme de 1.688,49 €, Mme [D] [I] [B], seule, à la somme de 5.238,35 € et M. [R] [T] [G], seul, à la somme de 14.441,11 euros.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail à effet du 30 novembre 2022 unissant les parties stipule en son article intitulé « Clauses résolutoires » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, notamment à la suite de la décision de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 mars 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 mai 2024.

— Sur l’expulsion

M. [R] [T] [G] ayant quitté les lieux en mars 2024, seule l’expulsion de Mme [D] [I] [B] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [D] [I] [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [T] [G] et Mme [D] [I] [B] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. [Adresse 13] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [R] [T] [G] et Mme [D] [I] [B] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 250,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [T] [G] et Mme [D] [I] [B] à verser à la S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 1.688,49 € (décompte arrêté au 15/04/2025), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [D] [I] [B] à verser à la S.A. [Adresse 13] la somme de 5.238,35 € (décompte arrêté au 8 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [R] [T] [G] à verser à la S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 14.441,11 € (somme arrêtée au 15/04/2025), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 30 novembre 2022 entre la S.A. [Adresse 13], d’une part, et M. [R] [T] [G] et Mme [D] [I] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [I] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [I] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [I] [B] à verser à la S.A. [Adresse 13] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [R] [T] [G] et Mme [D] [I] [B] in solidum à verser à la S.A. [Adresse 13] une somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [T] [G] et Mme [D] [I] [B] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,