MINUTE N°25/02650

DOSSIER N° RG 25/00022 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M3P3

JUGEMENT RENDU PAR DEFAUT ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER STEPHANAIS

185 rue du Pré de la Roquette

76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY

représentée par Mme [V], munie d’un mandat écrit

DEFENDEUR :

M. [D] [X]

Chez Mme [X] [O]

20 Rue du Pont du Jour

76160 DARNETAL

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 30 Juin 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 mai 2019, la société LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [D] [X] un local à usage d’habitation situé 5 place Roger Salengro – RDC – Appartement 29 à DEVILLE LES ROUEN (76250), pour un loyer mensuel de 423,59 euros, outre une avance sur charges de 68,11 euros.

Un dépôt de garantie de 423,59 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 9 mai 2019.

Par acte notarié du 30 juin 2021, la fondation dénommée « FONDATION INSERTION LOGEMENT DE LA VALLE DE SEINE », dite « FILSEINE » a vendu à la SA d’HLM DE SAINT ETIENNE DU ROUVRAY LE FOYER STEPHANAIS l’ensemble immobilier, comprenant 16 logements dont celui donné à bail à Monsieur [D] [X], situé 5 et 7 place Roger Salengro à DEVILLE LES ROUEN.

Monsieur [D] [X] a quitté les lieux loués le 10 juillet 2023 et un état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice le 10 octobre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 novembre 2024, reçue le 20 novembre 2024, la SA LE FOYER STEPHANAIS a mis en demeure Monsieur [D] [X] de payer la somme de 10.205,52 euros (dont 4.627,27 euros de travaux facturés, dépôt de garantie déduit) pour solder son compte suite à son départ du logement.

Une tentative de conciliation a été menée, en vain, le conciliateur de justice remettant à la SA LE FOYER STEPHANAIS un bulletin de non-conciliation en date du 11 décembre 2024.

Par assignation en date du 8 janvier 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS, venant aux droits de la société LOGEAL IMMOBILIERE, a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu’il :

— condamne Monsieur [D] [X] à lui payer la somme de 4.627,27 euros, déduction faite du dépôt de garantie, euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, date de la mise en demeure ;

— condamne Monsieur [D] [X] au paiement d’une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, y compris le coût de la présente assignation ;

— rappelle l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SA LE FOYER STEPHANAIS fait valoir que Monsieur [D] [X] a causé des dégradations locatives dont il doit répondre.

A l’audience du 30 juin 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Elle précise que FILSEINE est la même entité légale que la société LOGEAL IMMOBILIERE.

Bien que régulièrement cité à tiers présent à domicile par acte de commissaire de justice, Monsieur [D] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision par défaut et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

En l’espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 9 mai 2019, ainsi qu’un constat d’état des lieux de sortie, établi le 10 octobre 2023, par acte de commissaire de justice.

Il est produit également, à l’appui de la demande tendant à obtenir l’indemnisation des réparations locatives :

une facture de la société ABBEI du 26 juin 2024 d’un montant de 7.684,48 euros relative à la réfection de la peinture et du papier peint au sein du logement ;

— une facture de la société SYMELEC CYSTEL du 31 juillet 2024 d’un montant de 105,63 euros pour le remplacement d’un détecteur autonome déclencheur (DAD) ;

— une facture de la société SYMELEC CYSTEL du 30 juin 2024 d’un montant de 346,59 euros pour des travaux d’électricité au sein du logement ;

— une facture de la société SPHA du 21 juin 2024 d’un montant de 64,15 euros pour le remplacement de la serrure de la boite aux lettres ;

— une facture de la société EURL ACTION NET du 22 mars 2024 d’un montant de 891,88 euros pour le nettoyage du logement et l’enlèvement des encombrants.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat de commissaire de justice les éléments suivants :

sur le remplacement de la serrure de la boite aux lettres et des badges

Il apparaît qu’aucune clé n’a été restituée par le locataire, de telle sorte qu’il apparaît justifié de le condamner au remplacement de la serrure de la boîte et des badges non restitués, soit la somme de 182,92 euros.

sur le cellier (intitulé « cagibi » dans le constat de commissaire de justice)

Il apparaît que le cellier a été donné en bon état voire à l’état neuf en ce qui concernent les peintures alors qu’il a été rendu de manière générale sale et poussiéreux voire crasseux, ce que la durée d’occupation de 4 ans par le locataire ne saurait justifiée.

Il est donc justifié de condamner Monsieur [X] à la réfection de cette pièce pour la somme de 280,66 euros.

sur les trois chambres

Il résulte du constat de commissaire de justice que les chambres, données en bon état, ont été restituées sales et poussiéreuses avec également des taches sur les murs, de telle sorte qu’il est justifié de solliciter la somme de 1.746,51 euros à Monsieur [X].

sur la cuisine

De la même manière, la cuisine a été donnée dans un bon état général, à l’exception de la porte, et du meuble évier mais a été restituée avec des taches et de la poussière.

Au vu de ces éléments, il apparaît justifié de condamner Monsieur [X] à indemniser les frais de lessivage, de réfection du plafond, des plinthes et de la peinture de la cuisine mais pas les portes de distribution, soit la somme totale de 488,28 euros.

sur le hall de dégagement (intitulé « entrée – salle » dans le constat du commissaire de justice)

L’ensemble a été donné, selon l’état des lieux d’entrée, en bon état alors même qu’il apparaît que de nouveau, les peintures et papiers peints ont été restitués en mauvais état, de telle sorte qu’il convient de condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 344,98 euros.

sur le rangement (intitulé « arrière cuisine » dans le constat du commissaire de justice)

Alors que cela avait été donné en bon état, il apparaît que la peinture de la porte est désormais sale et tachée et que les murs et plafonds sont poussiéreux, justifiant une indemnisation pour la SA LE FOYER STEPHANAIS à hauteur de 278,85 euros.

sur la salle de bain

Il en va de même pour la salle de bain et il est justifié de travaux de réfection à hauteur de 424,96 euros.

sur le séjour (intitulé « salon » dans le constat de commissaire de justice)

Il apparaît, lors de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, que les murs sont désormais poussiéreux, crasseux, tachés et déchirés ainsi que la peinture du plafond. Cependant, il y a lieu de souligner que l’état des lieux d’entrée mentionne que la tapisserie du séjour présente de nombreuses taches jaunes, au niveau du plafond.

Ainsi, il apparaît justifié de mettre uniquement à la charge du locataire, 50% de la réfection du papier peint du séjour et de la peinture du plafond du séjour soit la somme de 194,55 euros, à laquelle il faut ajouter le lessivage du séjour soit la somme totale de 230,40 euros.

sur les WC

Les WC ont été donnés à Monsieur [X] dans un état neuf mais ont été restitués sale et poussiéreux et la cuvette entartrée et très sale, alors même que cela est à la charge du locataire.

Ainsi, Monsieur [X] sera condamné à payer la somme totale pour la réfection des WC de 291,89 euros.

Sur les frais de ménage et d’enlèvement

A la lecture du constat d’état des lieux de sortie, il ressort un état de saleté général, et la présence notamment de rats, de telle sorte que des frais de ménage sont justifiés. Des objets ont également été laissés et il est donc justifié les frais d’enlèvement et de mise en décharge, pour un montant total de 520,06 euros.

Compte tenu de ces éléments, la demande d’indemnisation au titre des réparations locatives apparaît justifiée.

L’indemnisation due à ce titre sera donc fixée à la somme de 4.365,92 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 423,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [D] [X], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [D] [X] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par défaut en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 4.365,92 euros à titre de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 423,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT