MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/02601 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFCD

NAC: 30Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

ASSESSEURS : Madame BLONDE, Vice-Présidente

Madame FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER lors du prononcé :Madame CHAOUCH

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 15 Septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame FERRÉ.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. RAHYLINKS.INC, RCS [Localité 18] 930 040 464, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Nicolas MORVILLIERS de la SELAS MORVILLIERS SENTENAC & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 48

DEFENDEURS

M. [L] [K], demeurant [Adresse 14]

représenté par M^e Alexandra JEANNEZ, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 116

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Localité 7] -2025-010061 du 25/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 18])

S.A.S. WBW Immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 819 403 460., dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Raphaël GIRAUD de la SAS LGMA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire :185

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER [Localité 18], RCS [Localité 18] 348 013 038, ès qaulité de syndic de l’immeuble [Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 349

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 10] représenté par son syndic, la SARL CITYA, RCS [Localité 18] 348 013 038, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Isabelle DINGLI de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 328

Compagnie d’assurance MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 66

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 66

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par M^e Sophie DRUGEON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

LA COMPAGNIE MIC INSURANCE COMPANY, Société Anonyme au capital social de 50.000.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 885 241 208, ayant son siège social sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ès-qualités d’assureur de la société AMGE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Claire GOULOUZELLE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 551, et par Maître Emmanuel PERREAU de la SELAS PERREAU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

E.U.R.L. CM2, dont le siège social est sis [Adresse 17]

représentée par M^e Jean-David BASCUGNANA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire :

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [L] [K] est propriétaire des lots n°1, 3, 5 et 7 au sein de la résidence située au [Adresse 11]. Il s’agit d’un immeuble en copropriété administré par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice l’EURL CITYA IMMOBILIER [Localité 18].

Les lots de Monsieur [L] [K] correspondent à un local situé au rez-de-chaussée (lot 7) et de trois caves situées en sous-sol (lots 1, 3 et 5). Selon bail commercial du 01 août 2018, Monsieur [L] [K] a loué ces lots à la SAS WBW qui y a exploité une activité de restauration.

L’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8] a voté le 27 février 2024 en faveur d’une résolution intitulée : « Décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la sécurisation et le renforcement définitif de la cage d’escalier ».

Par acte authentique dressé le 26 juillet 2024, la SAS WBW a vendu son fonds de commerce à la SARL RAHYKLINS.INC pour un prix de 80 000 euros. Monsieur [L] [K], propriétaire bailleur, est intervenu à l’acte de cession du fonds de commerce. Au jour de la vente, un échafaudage était installé sur la façade de l’immeuble, lequel n’a été enlevé que courant décembre 2024.

Dans le cadre d’une sommation interpellative du 16 octobre 2024, le commissaire de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires, a acté du refus de Monsieur [L] [K] de laisser l’entreprise pénétrer sur ses lots pour réaliser les travaux votés en assemblée générale du 27 févier 2024. Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge des référés, saisi dans le cadre d’un référé d’heure à heure à l’initiative du syndicat des copropriétaires, a condamné sous astreinte Monsieur [L] [K] à laisser l’accès à ses lots de copropriété n°1, 3, 5 et 7 afin de permettre la réalisation des travaux.

Le 27 décembre 2024, la Mairie de [Localité 18] a pris un arrêté interdisant l’accès et l’exploitation du local commercial tant que les travaux n’étaient pas réalisés.

Par ordonnance de référé en date du 1er avril 2025, la mise sous séquestre du prix de cession du fonds de commerce acquis par la SARL RAHYKLINS.INC à la SAS WBW, a été autorisée dans l’attente du justificatif de la levée de l’arrêté de péril de la mairie de [Localité 18] et la suspension des loyers devant être réglées par la SARL RAHYKLINS.INC à Monsieur [L] [K], bailleur, a été ordonnée depuis l’arrêté de péril du 27 décembre 2024, jusqu’à la levée définitive et irrévocable de l’arrêté de péril.

Par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Toulouse du 23 mai 2025, la SARL RAHYKLINS.INC a été autorisée à assigner Monsieur [L] [K] et la SAS WBW pour l’audience du 16 juin 2025, les assignations devant être délivrées avant le 28 mai 2025. Les assignations ont été délivrées les 26 mai 2025. L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25-2601.

Par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Toulouse du 5 juin 2025, Monsieur [L] [K] a été autorisé à assigner l’EURL CITYA IMMOBILIER TOULOUSE és qualités de syndic de l’immeuble du [Adresse 10] pour l’audience du 16 juin 2025, l’assignation devant être délivrée avant le 6 juin 2025 à 20h59. L’assignation a été délivrée le 6 juin 2025 à 10h55. L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25-2638.

L’audience du 16 juin 2025 a été reportée au 15 septembre 2025.

Par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Toulouse du 26 juin 2025, Monsieur [L] [K] a été autorisé à assigner le syndicat des copropriétaires pour l’audience du 15 septembre 2025, l’assignation devant être délivrée avant le 1er juillet 2025. L’assignation a été délivrée le 27 juin 2025. L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25-3044.

Par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Toulouse du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à assigner l’EURL CM2, la SA MMA IARD, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SA MIC INSURANCE COMPANY et la SA ALLIANZ IARD pour l’audience 15 septembre 2025, les assignations devant être délivrées avant le 1er juillet 2025. Les assignations ont été délivrées les 29 et 30 juillet 2025. L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25-3463.

Les quatre affaires ont été examinées à l’audience du 15 septembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL RAHYKLINS.INC, soutenant oralement ses dernières conclusions reprenant les demandes de son assignation, sollicite :

Le rejet des demandes de jonction des procédures,A titre principal :* Le prononcé de la nullité de la cession du fonds de commerce la liant avec la SAS WBW et du bail commercial la liant à Monsieur [L] [K],

* La condamnation de la SAS WBW à lui payer la somme de 80 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 au titre de la restitution du prix de vente,

* La condamnation de la SAS WBW à lui payer la somme de 1 080 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 au titre de la restitution du dépôt de garantie,

* La condamnation de Monsieur [L] [K] à lui payer la somme de 5 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 au titre de la restitution du dépôt de garantie,

* La condamnation de la SAS WBW à lui payer la somme de 5 310 euros au titre des frais notariés et droits d’enregistrement,

* La condamnation de Monsieur [L] [K] à lui payer la somme de 8 900 euros au titre des loyers versés entre le 1er août 2024 et 31 décembre 2024,

* La condamnation solidaire de la SARL WBW et Monsieur [L] [K] à lui payer 159 009 euros, pour la période du 1er septembre 2024 au 30 avril 2025, puis à compter du 1er mai 2025 665,25 euros par jour jusqu’à la restitution du prix de cession, au titre de la perte de revenus d’exploitation,

A titre subsidiaire :* la condamnation de Monsieur [L] [K] à lui payer 8 900 euros de dommages et intérêts au titre des loyers versés entre le 1er août 2024 et 31 décembre 2024,

* la condamnation de Monsieur [L] [K] à lui payer à titre de dommages et intérêts 159 009 euros pour la période du 1er septembre 2024 au 30 avril 2025, puis à compter du 1er mai 2025 665,25 euros par jour jusqu’à la levée de l’arrêté de péril définitive et irrévocable et la date d’achèvement des travaux en cours, au titre des pertes d’exploitation,

En toutes hypothèses :* Le rejet des demandes de la SAS WBW et de Monsieur [L] [K] à son encontre,

* La condamnation solidaire de la SARL WBW et Monsieur [L] [K] à lui payer 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

* La condamnation solidaire de la SARL WBW et Monsieur [L] [K] aux dépens, en ce inclus le coût du constat de commissaire de justice du 18 septembre 2024,

* La condamnation solidaire de la SARL WBW et Monsieur [L] [K] à lui payer 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,

* L’exécution provisoire du jugement.

La SAS WBW, soutenant oralement ses conclusions, sollicite :

La jonction des procédures,A titre principal :* Le rejet de l’ensemble des demandes de la SARL RAHYKLINS.INC à son encontre,

* La condamnation de la SARL RAHYKLINS.INC à lui payer 80 000 euros au titre du prix de cession du fonds de commerce, et la déconsignation par Maître [H] [R] des sommes entre ses mains à son profit sur simple présentation du jugement,

* La condamnation de la SARL RAHYKLINS.INC aux dépens et à lui payer 6 000 euros au titre des frais irrépétibles

A titre subsidiaire :* La condamnation solidaire de Monsieur [L] [K], le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] et la SA ALLIANZ IARD à la garantir de toute condamnation ;

* La résolution judiciaire du bail conclu avec Monsieur [L] [K] en date du 1er août 2018,

* La condamnation solidaire de Monsieur [L] [K], le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] et la SA ALLIANZ IARD à lui payer 80 000 euros de dommages et intérêts,

* La condamnation solidaire de Monsieur [L] [K], le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] et la SA ALLIANZ IARD aux dépens et à lui verser 6 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [L] [K], soutenant oralement ses conclusions, qui reprennent les demandes de ses assignations, sollicite :

La jonction des procédures,A titre principal, le rejet de la demande de la SARL RAHYKLINS.INC de nullité du bail commercial,A titre subsidiaire :* Le rejet des demandes de la SARL RAHYKLINS.INC d’indemnisation,

* Le rejet de la demande de la SAS WBW de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial,

* La condamnation de la SAS WBW à lui payer 1 780 euros TTC par mois au titre des loyers dus à compter du 26 juillet 2025,

A titre infiniment subsidiaire, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8], garantie par son assureur, et l’EURL CITYA IMMOBILIER [Localité 18] es qualité de syndic à le garantir de toute condamnation,En tout état de cause, la condamnation de tout succombant aux dépens avec distraction au profit de M^e JEANNEZ et à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 8], soutenant oralement ses conclusions, qui reprennent les demandes de son assignation, sollicite :

La jonction des procédures,A titre principal :* Le rejet des demandes financières de la SARL RAHYKLINS.INS,

* Le rejet de la demande de garantie de Monsieur [L] [K],

* Le rejet de la demande de garantie de la SAS WBW,

Subsidiairement :* La fixation du point de départ des pertes de revenus d’exploitation de la SARL RAHYKLINS.INC à la date du 22 décembre 2024,

* La limitation des pertes de revenus d’exploitation de la SARL RAHYKLINS.INC et leur réduction à la moitié,

* Le rejet de la demande d’indemnisation de la SARL RAHYKLINS.INC au titre de son préjudice moral,

* Le rejet des demandes de Monsieur [L] [K] et de la SAS WBW portant sur les restitutions issues des demandes d’annulation,

* Le rejet de la demande d’indemnisation de la SAS WBW au titre de la perte de son fonds de commerce,

* Le rejet du recours en garantie de Monsieur [L] [K] et de la SAS WBW formé à son encontre et l’ensemble de ses demandes financières ainsi que toutes autres demandes adverses,

Très subsidiairement :* La limitation du recours en garantie formé par Monsieur [L] [K] et de la SAS WBW à son encontre aux seules pertes d’exploitation subies par la SARL RAHYKLINS.INC pour la seule période du 27 février 2025 jusqu’au jour du jugement à intervenir,

* Le partage des pertes des revenus d’exploitation pour cette période par moitié, entre Monsieur [L] [K], la SAS WBW, et elle-même,

* Le rejet de toutes autres demandes adverses,

* La condamnation in solidum de l’EURL CM2 et ses assureurs successifs, la SA MMA IARD, la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SA MIC INSURANCE COMPANY, outre la SA ALLIANZ IARD et tous succombants, à le garantir des condamnations prononcées à son encontre.

* La condamnation in solidum de Monsieur [L] [K], l’EURL CM2 et ses assureurs successifs, la SA MMA IARD, la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SA MIC INSURANCE COMPANY, outre la SA ALLIANZ IARD et tous succombants, aux dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle DINGLI Avocat Associé de la SELAS D’AVOCATS ATCM, et à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile

* Le rejet de l’exécution provisoire de droit.

L’EURL CYTIA IMMOBILIER [Localité 18], soutenant oralement ses conclusions, sollicite :

A titre principal, le rejet des demandes de Monsieur [L] [K] et de toute autre partie à son encontre,A titre subsidiaire, la condamnation de l’EURL CM2 et ses assureurs successifs, et la SA ALLIANZ IARD à la garantir des condamnations prononcées à son encontre,En tout état de cause, la condamnation de tout succombant aux dépens et à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La SA ALLIANZ IARD, soutenant et modifiant oralement ses conclusions, sollicite :

La jonction des procédures,Le rejet des demandes portées à son encontre,La condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’EURL CM2, soutenant oralement ses conclusions, sollicite :

A titre principal, le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre,A titre subsidiaire, la condamnation de la compagnie MMA, la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MIC INSURANCE à la garantir des condamnations prononcées à son encontre,En tout état de cause, la condamnation de tout succombant aux dépens et à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, soutenant oralement leurs conclusions, sollicitent :

A titre principal :* le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et de toute partie à leur encontre,

* La condamnation du syndicat des copropriétaires ou tout succombant aux dépens et à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

A titre subsidiaire :* Le rejet de toute demande formée à son encontre au titre des restitutions, de la perte de loyers et du préjudice moral,

* La limitation de sa condamnation au titre des pertes d’exploitation,

* Le partage de responsabilité entre Monsieur [L] [K], la SARL RAHIKLINS.INC, la SAS WBW et l’EURL CM2,

* La condamnation in solidum de Monsieur [L] [K], la SARL RAHIKLINS.INC, la SAS WBW à la garantir de toute condamnation.

La société MIC INSURANCE COMPANY, soutenant oralement ses conclusions, sollicite :

A titre principal, le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et de toute partie à son encontre,A titre subsidiaire, l’application des limites de garantie et de la franchise contractuelle à hauteur de 2 000 euros,En tout état de cause la condamnation de tout succombant aux dépens et à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les moyens des parties seront exposés dans le corps du jugement.

MOTIVATION

Sur la jonction des procédures

Au regard de la connexité des procédures et de l’intérêt d’une bonne justice de les faire juger ensemble, il convient de joindre les 4 procédures sous le RG n°25/2601 en application de l’article 367 du code de procédure civile.

Sur les demandes de nullité de la cession du fonds de commerce et du bail commercial

Au soutien de ses demandes d’annulation, la SARL RAHYKLINS.INC se fonde sur les articles 1104, 1112-1, 1130, 1131 et 1137 du code civil. Elle allègue d’une part un dol sur l’enlèvement de l’échafaudage dès lors que le bailleur lui avait assuré qu’il serait enlevé le 1er août, ce qui n’a pas été le cas, et qu’il lui appartenait de se renseigner auprès du syndic de copropriété pour connaître cette date. Elle ajoute que le cédant lui a donné sciemment la date du 9 juillet 2024, alors qu’elle était fausse car les travaux n’étaient pas finis et que cette date lui a légitimement fait penser que le retard annoncé ensuite au 1er août 2024 était plausible. Elle souligne que la présence de cet échafaudage qui barre l’entrée du commerce et oblige à se faufiler au travers de ce dernier pour pouvoir y pénétrer empêche toute exploitation normale du fonds de commerce, et était ainsi un élément déterminant pour elle. Elle allègue d’autre part un dol sur la nature et l’étendue exacte des travaux de confortement de l’escalier affectant les locaux commerciaux dès lors que l’acte de cession ne comporte aucune clause d’information relative aux travaux en cours ni aucun document technique alors que cédant et bailleur avaient toute possibilité de se renseigner auprès du syndic de copropriété et que ce n’est qu’au cours de la procédure de référé que le procès-verbal d’assemblée générale du 25 janvier 2024 et le devis [A], établi selon le rapport du bureau d’étude CM2, ont été produits, alors que de tels travaux entraînent une modification des locaux acquis par une diminution de la surface commerciale, de l’aveu même du bailleur. Elle précise que la structure de renfort de l’escalier de la copropriété est traversante jusque dans le sous-sol du restaurant et que six poteaux de renfort ont été mis en place dans son local commercial ainsi qu’une poutre transversale en plafond et que du fait de l’arrêté de péril qui n’a toujours pas été levé, elle ne peut rentrer dans les locaux.

En réponse à la SAS WBW qui se prévaut de ce que l’information avait été donnée à ses associés dans le cadre d’un projet de cession de parts, elle relève que ce ne sont pas les mêmes parties, que l’information n’avait pas été clairement mise en avant, mais noyée dans un courriel ayant pour objet la prorogation de la promesse d’achat, qu’elle n’a pas été reprise dans le cadre de la cession du fonds de commerce et qu’en tout état de cause, elle n’avait portée sur la mise en place d’un unique poteau.

Pour s’opposer à l’annulation, la SA WBW souligne quant à l’échafaudage, qu’il avait été installé pour des travaux de toiture en cours de promesse et qu’elle a communiqué la date de levée du 9 juillet 2024 qui lui a été donnée par le gérant lui-même de la société intervenante, sans intention dolosive de sa part, et que cette date étant antérieure à l’acte notarié, la demanderesse savait bien qu’elle n’était pas exacte au jour de la signature de la cession. S’agissant des travaux de confortement de l’escalier, elle souligne qu’elle n’est qu’un tiers à la copropriété et n’a pas manqué de faire suivre au cessionnaire les informations qu’elle détenait. A ce titre, elle précise qu’à l’origine, l’opération était structurée autour du rachat des titres détenus par la société HOLDING [X] INVESTISSEMENT au sein de la SAS WBW à Monsieur [S] [J] et Madame [P] [G], avant que finalement ne soit envisagée la cession du fonds de commerce à ces derniers par le biais d’une SARL créée entre eux, et que par courriel et projet d’avenant au compromis de cession d’actions, il avait été révélé la réalisation d’un étai qui serait remplacé à terme par un poteau et la fermeture provisoire du fonds de commerce. Elle précise que cet étaiement était visible lors de la visite des locaux avant la cession, de sorte que l’information prétendument omise lors de la cession de fonds de commerce était déjà connue des cessionnaires et qu’il leur appartenait de se renseigner davantage ou d’inclure une condition suspensive à l’acte de cession. Elle conteste toute intention dolosive de sa part, ce qui ressort du fait qu’elle s’était-elle même engagée solidairement pendant trois ans du paiement du loyer vis-à-vis du bailleur. Elle indique que les 6 poteaux définitifs sont situés dans un espace qui n’est pas destiné à l’accueil du public. Elle ajoute enfin que le demandeur opère une confusion entre ses agissements et ceux du bailleur, et précise qu’il n’y a aucune connivence entre eux au sens de l’article 1138 du code civil.

Pour s’opposer à l’annulation, Monsieur [L] [K], souligne quant à l’échafaudage, qu’il était déjà en position lors des visites avant signature de la cession, et qu’il n’est pas démontré qu’il avait indiqué la date du 1er août 2024 comme étant le jour où il devait être enlevé, ni qu’il aurait sciemment communiqué cette date en la sachant fausse. S’agissant des travaux de confortement de l’escalier, il souligne qu’il s’y était opposé faute d’explications suffisantes et que le syndic a tardé à agir à son encontre pour faire démarrer les travaux. Il précise qu’au jour de la cession, des poteaux métalliques de soutien avaient été posés à titre conservatoire, de sorte que le demandeur était informé de l’état de l’immeuble et des travaux futurs. Il soutient que lui-même n’a appris l’ampleur des travaux que le 23 décembre 2024 de sorte qu’il n’est pas justifié d’une intention dolosive de sa part.

SUR CE

En application de l’article 1112-1 du code civil, le vendeur est tenu d’une obligation générale d’information précontractuelle qui peut entraîner l’annulation du contrat. Celle des parties qui connaît une information, dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre, doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Selon l’article 1137 du code civil plus précisément, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il en résulte que trois conditions doivent être réunies pour retenir une réticence dolosive en application de ce texte : le défaut d’information de la victime, l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et le caractère déterminant de la réticence.

Il n’y a de réticence coupable qu’autant que celui qui en est la victime était dans l’ignorance de l’information omise.

Le dol peut provenir du co-contractant, mais également d’un tiers de connivence en application de l’article 1138 du code civil.

En l’espèce, la SARL RAHYKLINS.INC, dont les gérants sont Madame [P] [G] et Monsieur [S] [J], a conclu un contrat de cession du fonds de commerce avec la SAS WBW, le fonds de commerce comprenant au titre de ses éléments incorporels notamment, le droit au bail commercial conclu le 1er août 2018 avec Monsieur [L] [K], intervenant à l’acte conformément à l’article 27 dudit bail. Il en résulte que seule la nullité de la cession du fonds de commerce peut être poursuivie par la SARL RAHYKLINS.INC, et non pas celle du bail du 1er août 2018 auquel elle n’était pas partie initialement, même si son annulation entraînerait de facto l’anéantissement rétroactif du transfert du bail. Par conséquent, le dol doit être recherché chez la SAS WBW, son co-contractant, et non chez Monsieur [L] [K] sauf à démontrer qu’il était de connivence avec la SAS WBW.

S’agissant tout d’abord de la date de l’enlèvement de l’échafaudage, il est acquis qu’un échafaudage devant la façade de l’immeuble et l’entrée du local commercial avait été installé avant la vente, puisque la gérante de la SARL RAHYKLINS.INC s’en est inquiétée le 24 juin 2024 auprès du gérant de la SAS WBW. Ce dernier lui a répondu avoir contacté l’entreprise en charge des travaux dont le numéro de téléphone figurait sur l’échafaudage, que des réparations sur le toit de l’immeuble étaient en cours et que le démontage de l’échafaudage était prévu le 9 juillet 2024. Or l’échafaudage ne sera en réalité retiré que courant décembre 2024, de sorte que l’information était erronée. Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de l’immeuble du 15 juillet 2025, qu’il y a eu un abandon de chantier des travaux de réfection de toiture par l’entreprise mandatée et que le blocage de l’entrée au local commercial avait été dénoncé par le syndic par courrier du 7 novembre 2024.

Toutefois, il n’est pas justifié de la connaissance de son caractère erroné par la SAS WBW, qui n’était pas copropriétaire et n’avait donc pas connaissance de l’abandon de chantier, ni a fortiori de son intention dolosive dès lors qu’elle n’a fait que donner l’information dont elle disposait. En outre, lors de la signature de l’acte notarié, la SARL RAHYKLINS.INC savait que l’échafaudage était encore présent et a dès lors signé en connaissance de cause la cession du fonds de commerce.

Les messages textos échangés du 5 août 2024 au sujet de la persistance de la présence de l’échafaudage entre le cessionnaire et le bailleur ne démontrent pas que la date du 1er août 2024 aurait ensuite été communiquée par Monsieur [L] [K] afin de le rassurer et l’inciter à signer l’acte de vente, ni qu’il avait connaissance à ce moment-là de l’abandon de chantier alors que le point d’information en assemblée générale n’aura lieu qu’un an après, ni encore moins de la connivence entre ce dernier et la SAS WBW. Aucun dol ne saurait par conséquent être retenu sur cet élément.

S’agissant de l’état de l’immeuble et de la nature et l’ampleur des travaux de sécurisation de la cage d’escalier, ni l’acte notarié de vente du fonds de commerce du 26 juillet 2024 ni la promesse de vente du 2 avril 2024 ne comportent de mention particulière à ce titre.

Il est acquis qu’en raison d’un risque de sécurité important, la Mairie de [Localité 18] a pris un arrêté interdisant l’accès et l’exploitation du local commercial le 27 décembre 2024. Il ressort de l’arrêté de la mairie du 23 décembre 2024 tel que modifié le 27 décembre 2024 que l'« immeuble était déjà connu de nos services pour la question de la stabilité de l’escalier desservant l’ensemble des niveaux. Cet escalier a fait l’objet d’un audit par un BET structure courant de l’été 2023. En suivant, celui-ci a été sécurisé courant octobre 2023. Les travaux définitifs ont été validés en assemblée générale de 27 février 2024. Le devis, de l’entreprise retenue (Création Métallerie Valério) a été accepté à la date du 12 mars 2024. La production des renforts métalliques a été achevée par l’entreprise fin juillet 2024. Les travaux définitifs n’ont toutefois pas été exécutés malgré les différentes injonctions du Service Immeuble Menaçant Ruine. ».

Au vu des pièces transmises, la chronologie suivante peut être retracée à ce titre jusqu’à l’arrêté de la mairie :

Par procès-verbal d’assemblée générale du 3 avril 2023 des travaux de sécurisation de l’escalier sont votés pour un montant prévisionnel de 3 600 euros. Ceux-ci ont été réalisés après sommations interpellatives de commissaire de justice adressées à Monsieur [K] et la SAS WBW les 25 et 27 septembre 2023,Le 8 septembre 2023 une promesse synallagmatique d’achat et de cession d’actions de la SAS WBW détenues par la société HOLDING [X] INVESTISSEMENTS, représentée par Monsieur [W] [X] a été signée avec Madame [P] [G] et Monsieur [S] [J],Par courriel du 7 novembre 2023, le cédant communique un projet d’avenant pour prolonger la promesse d’un mois, aux termes duquel il est indiqué que « le fonds exploité par la société WBW est situé dans une copropriété. Cette dernière devant connaître une rénovation des escaliers se trouvant dans les parties communes, le local loué par la société doit recevoir des étaies le temps des travaux. Aussi pendant cette période, par arrêté municipal, la réception du public est interdite dans le local jusqu’à la fin des travaux. Pendant cette période, la société sera indemnisée par son assurance de la perte d’exploitation subie ». Un article 2 intitulé « fermeture provisoire du fonds de commerce » informe le cessionnaire de la fermeture dans le cadre de la rénovation des parties communes de l’immeuble et de ce qu’un étai sera installé dans le local, lequel sera remplacé par un poteau définitif par la suite,Par courriel du 22 novembre 2023, l’expert-comptable des cessionnaires indique, qu’après lecture de l’avenant, « nous souhaiterions ajouter en condition suspensive l’acceptation par l’assurance de l’indemnisation de la société WBW au titre de la perte d’exploitation » et il est demandé la communication de l’arrêté municipal,L’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8] a voté le 27 février 2024 des travaux ayant pour objet la sécurisation et le renforcement définitif de la cage d’escalier, selon devis CMV du 31 octobre 2023 de 43 329 euros, de fourniture, fabrication et pose d’une structure de consolidation d’une cage d’escalier, devis lui-même réalisé suivant le rapport technique sur le désordre statique dans la cage d’escalier de CM2 du 1er août 2023 faisant état de désordres de la cage d’escalier et prescrivant des mesures conservatoires en procédant à un étaiement de chaque palier, dans les plus brefs délais,Monsieur [L] [K] et le syndic de copropriété échangent par courrier entre février et avril 2024 au sujet des travaux de la cage d’escalier, le syndic faisant état de la visite des services de la mairie du 12 octobre 2023 et des travaux de mise en sécurité effectués à sa demande,L’état des lieux contradictoire du 26 juillet 2024 des locaux loués dont le bail est transféré par la cession du fonds de commerce, effectué le jour de la signature de la cession du fonds de commerce entre la SARL RAKYKLINS.INC constituée entre Madame [P] [G] et Monsieur [S] [J] et Monsieur [L] [K] ne fait état de rien de particulier, mais les photographies non contestées du 6 juillet 2024, envoyées par la SAS WBW à Monsieur [L] [K] montrent l’étai provisoire installé dans le local commercial,Dans le cadre d’une sommation interpellative du 16 octobre 2024, le commissaire de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires, a acté du refus de Monsieur [L] [K] de laisser l’entreprise pénétrer sur ses lots, pour faire réaliser les travaux définitifs,Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge des référés, saisi dans le cadre d’un référé d’heure à heure à l’initiative du syndicat des copropriétaires, a condamné sous astreinte Monsieur [L] [K] à laisser l’accès à ses lots de copropriété n°1, 3, 5 et 7 afin de permettre la réalisation des travaux définitifs votés en assemblée générale le 27 février 2024,Le 23 décembre 2024 suite à l’évacuation de l’immeuble à la suite du signalement par le preneur commercial, il est dressé un procès-verbal de commissaire de justice, constatant les étais provisoires dans l’immeuble et actant de la déclaration d’absence d’opposition de Monsieur [L] [K] au démarrage des travaux de renforcement de l’escalier.

Il en ressort que les gérants de la SARL RAHYKLINS.INC avaient connaissance de l’existence des travaux de l’escalier de l’immeuble. Ils nécessitaient l’installation d’un étai provisoire dans le local commercial puis l’installation d’un poteau définitif, étai provisoire qu’elle a pu constater avant la signature de la cession du fonds de commerce. Toutefois, sans la communication du PV d’AG de février 2024, du devis CMV et du rapport CM2, elle n’avait pas une connaissance très éclairée ni précise des risques de sécurité et des atteintes structurelles affectant l’escalier, ni de l’urgence des travaux, qui étaient prescrits par la mairie. Par ailleurs, il n’est pas contesté que ce sont finalement 6 poteaux qui ont été réalisés et une poutre traversante, de sorte qu’elle n’avait pas connaissance de la situation dans toute son étendue et son ampleur.

Pour autant, il n’est pas démontré par la SARL RAHYKLINS.INC que son co-contractant, la SAS WBW, non copropriétaire, avait connaissance elle de ces éléments au-delà des informations communiquées en novembre 2023. Il n’est dès lors pas démontré de sa part une réticence dolosive.

Certes, il ressort des éléments tels qu’exposé ci-dessus que Monsieur [L] [K], copropriétaire de l’immeuble, avait lui parfaitement connaissance de la nature et de l’ampleur des travaux au jour de la vente de la cession du fonds de commerce, et ce donc bien avant le procès-verbal du 23 décembre 2024 qui n’a apporté aucune information nouvelle à ce dernier. Mais Monsieur [L] [K] est un tiers à l’acte de cession du fonds de commerce conclu entre le cédant et le cessionnaire, même s’il est intervenu à l’acte, et il n’est pas démontré de connivence avec la SAS WBW.

Par conséquent la SARL RAHYKLINS.INC sera déboutée de ses demandes d’annulation. Les demandes subséquentes au titre des restitutions et des préjudices liés à l’annulation seront pareillement rejetées.

Dès lors qu’il est acquis que la SARL RAHYKLINS.INC a déjà réglé le prix de 80 000 euros au titre de la cession du fonds de commerce, ladite somme étant séquestrée chez le notaire, la SAS WBW sera déboutée de sa demande de condamnation en paiement. En revanche, la contestation entre la SARL RAHYKLINS.INC et la SAS WBW étant terminée, il y a lieu de lever le séquestre judiciaire sur le prix de vente en application des articles 1960 et 1963 du code civil.

Sur la responsabilité du bailleur

La SARL RAHYKLINS.INC se fonde sur l’exigence de bonne foi de l’article 1204 du code civil, ainsi que sur l’obligation de délivrance de la chose louée et de la jouissance paisible due par le bailleur en application de l’article 1719 du code civil. Elle souligne également que le bailleur a lourdement engagé sa responsabilité pour s’être opposé aux travaux votés par l’assemblée des copropriétaires alors que les travaux étaient urgents pour prévenir un péril imminent pour les occupants de l’immeuble et les clients du restaurant, péril avéré du fait de l’arrêté municipal intervenu le 27 décembre 2024, lui ouvrant droit à réparation intégrale de ses préjudices. Au titre de ses préjudices, elle se prévaut tout d’abord du fait d’avoir réglé les loyers du 1er août au 31 décembre 2024 alors qu’elle n’a pu exploiter les locaux commerciaux du fait de la présence de l’échafaudage entravant l’accès au restaurant, soit 1 780 euros fois 5 mois. Elle se prévaut ensuite des pertes d’exploitation liées à l’impossibilité d’exploiter le fonds depuis le 1er septembre 2024, à hauteur de 665,25 euros par jour jusqu’à la levée de l’arrêté de péril et l’achèvement des travaux. Elle demande en outre la réparation de son préjudice moral résultant de la gestion de crise qu’elle traverse depuis la cession du fonds de commerce et le transfert du bail, dès lors que n’ayant aucun revenu d’exploitation, elle doit négocier avec les fournisseurs et ses créanciers dont la banque pour éviter une procédure collective. Elle précise qu’elle ne peut pas rentrer dans les locaux ni évaluer les dommages et pertes éventuellement subies du fait de la réalisation des travaux, de sorte que son droit doit être réservé à ce titre.

Pour s’opposer, Monsieur [L] [K] indique que rien ne démontre que l’échafaudage ait empêché l’exploitation du local commercial et qu’il ne saurait être tenu pour responsable de l’absence de retrait de l’échafaudage, seul le syndic ayant été l’interlocuteur de l’entreprise d’échafaudage. Il conteste également toute défaut de délivrance conforme du local commercial dès lors que la SARL RAHYKLINS.INC avait connaissance de l’état du local pris à bail et de la présence d’étai. Sur les préjudices, il fait valoir qu’ils ne sont que potentiels car fondés sur un prévisionnel.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir subsidiairement sur les préjudices que le préjudice moral d’une société commerciale ne peut résulter que d’une atteinte à son image ou à sa réputation, qui n’est pas justifiée en l’espèce ; que la SARL RAHYKLINS.INC ne justifie pas d’une perte d’exploitation du fait de la présence de l’échafaudage, dont elle avait au surplus connaissance avant la cession du fonds de commerce ; que la perte d’exploitation depuis l’arrêté municipal est basée sur un simple prévisionnel ; que la marge journalière alléguée n’est pas certaine ; qu’à tout le moins, un partage de responsabilité doit être opéré pour moitié entre Monsieur [L] [K], la SAS WBW et lui.

Les compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES contestent pareillement le quantum des sommes demandées, réclamant un partage de responsabilité entre Monsieur [L] [K], la SAS WBW et la SARL RAHYKLINS.INC.

SUR CE

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose au preneur et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est acquis que le bailleur ne peut, par le biais d’une clause de « souffrance » relative à l’exécution de travaux, dérogeant à l’article 1724 du code civil, s’affranchir de son obligation de délivrer les locaux loués, de sorte que cette clause ne s’applique pas lorsque le preneur ne peut plus exploiter les locaux.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis, notamment les préjudices financiers relatifs aux gains manqués ou pertes faites, mais également le préjudice moral, étant précisé qu’un préjudice moral est possible pour une personne morale.

En l’espèce, l’article 18-4 du bail indique que le preneur souffrira sans indemnité de tous les travaux quelconques que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dont dépendent les biens et immobiliers loués estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, et qu’il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer ni interruption du paiement du loyer quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait 40 jours, à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de la force majeure.

Sur la période du 26 juillet 2024, date de la cession du fonds de commerce, au 27 décembre 2024, date de l’arrêté de l’interdiction d’exploitation, le bilan de la SARL RAHYKLINS.INC fait apparaître un chiffre d’affaires de 12 931,70 euros, de sorte que malgré la présence de l’échafaudage sur la quasi-totalité de cette période, le commerce a pu être exploité même s’il est certain que l’exploitation a été nécessairement gênée. Il en résulte que sur cette période la clause de souffrance précitée peut recevoir application, et dès lors le preneur ne peut recevoir une quelconque indemnité ou un remboursement des loyers payés. La SARL RAHYKLINS.INC sera déboutée de ses demandes de ce chef.

En revanche, pour la période postérieure au 28 décembre 2024, dès lors que la RAHYKLINS.INC est totalement empêchée d’exploiter les lieux compte tenu de l’arrêté municipal interdisant l’accès et l’exploitation du local, la clause de souffrance ne saurait s’appliquer dès lors que le bailleur manque objectivement à son obligation de délivrance.

Au-delà de ce manquement objectif qui emporte déjà en lui-même obligation d’indemnisation des préjudices, il a été relevé que Monsieur [L] [K] avait parfaitement connaissance de la situation, de l’urgence à agir et des répercussions possibles sur le bail commercial et n’en a pas informé le preneur. Plus encore, il a fait obstruction sans motif valable à la réalisation des travaux définitivement votés par la collectivité des copropriétaires au mois de février 2024. Ces oppositions injustifiées de près de 10 mois, non seulement à la mise œuvre des travaux, mais également aux justes prétentions du syndicat des copropriétaires dans le cadre du référé, ont directement retardé la concrétisation des travaux. Cette obstruction fautive a contraint la mairie à constater le péril imminent et à réagir en prenant un arrêté municipal d’interdiction d’exploitation du local commercial. Ainsi, jusqu’à la réalisation des travaux de structure au 28 février 2025, Monsieur [L] [K] a aussi engagé sa responsabilité pour faute.

Monsieur [L] [K] est dès lors tenu d’indemniser la SARL RAHYKLINS.INC pour la perte d’exploitation, qui est une perte de chance de générer un chiffre d’affaire bénéficiaire conforme à une trajectoire économique prévisible, de sorte qu’elle ne pourra pas correspondre à 100% de l’exploitation escomptée compte tenu des aléas existants.

La SARL RAHYKLINS.INC produit une attestation de son expert-comptable faisant état d’une prévision de chiffres d’affaires hors taxes de 26 600 euros par mois, avec une marge brute de 75%, soit une marge brute représentant la différence entre les produits d’exploitation et les coûts d’exploitation de 665,25 euros hors taxe par jour, sur la base de laquelle elle a calculé son préjudice. Il ressort toutefois plus précisément du dossier prévisionnel sur les exercices 2024-2028, que sur l’année 2025, période à prendre en considération, qu’elle escomptait réaliser en réalité un chiffre d’affaires hors taxes de 270 486 euros par an, soit 22 540,50 euros par mois, avec une marge globale de 75% de 204 036 euros par an, soit 559 par jour.

Ces prévisions sont à mettre en regard des résultats d’exploitation sur les 3 exercices précédents de la SAS WBW, qui exploitait un commerce de restauration traditionnelle, qui sont en annexe de l’acte notarié de cession de fonds de commerce : un chiffre d’affaires de 64 346,56 euros pour l’exercice avril 2021-mars 2022 pour une marge brute de production de 35 773 euros (56%) ; un chiffre d’affaires de 230 715,94 euros pour l’exercice avril 2022-mars 2023 pour une marge brute de production de 158 446 euros (69%) ; un chiffre d’affaires de 26 321 euros pour l’exercice avril 2023-mars 2024 pour une marge brute de production de 12 836 euros (49%), soit un chiffre d’affaires et une marge très variables et en deçà des prévisions de la SARL RAHYKLINS.INC.

Il convient de prendre en compte cette réalité commerciale ainsi que la spécificité du commerce de la SARL RAHYKLINS.INC, tourné autour d’un mono-produit (la gaufre) de nature à engendrer moins de charges d’exploitation que pour un commerce de restaurant traditionnel, et dès lors la perte de chance d’exploitation sera fixée à 370 euros par jour.

En conséquence, Monsieur [L] [K] sera condamné à payer à la SARL RAHYKLINS.INC la somme de de 23 940 euros pour la période du 28 décembre 2024 au 28 février 2025 (63 jours) et celle de 370 euros par jour calendaire, à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la levée de l’interdiction d’exploitation du local commercial.

S’agissant du préjudice moral, dès lors que la SARL RAHYKLINS.INC, qui venait d’acquérir un fonds de commerce, n’a pu exploiter pleinement le commerce et s’est vue 5 mois après son acquisition, interdire d’exploiter par la mairie, il est certain en son principe. Cela affecte l’image de l’enseigne, l’investissement financier, matériel et temporel ainsi que la constitution de clientèle. Il sera toutefois ramené à de plus justes proportions et la somme de 5 000 euros sera accordée, au paiement de laquelle Monsieur [L] [K] sera condamné.

Sur l’appel en garantie du bailleur

Monsieur [L] [K] fonde son appel en garantie contre le syndic sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il souligne à ce titre que les travaux structurels sont achevés depuis le 28 février 2025 et les travaux d’embellissement depuis le 15 avril 2025 mais que l’arrêté de péril n’a toujours pas été levé du fait du syndic qui ne communique pas les documents sollicités par les services de la mairie. Il fonde son appel en garantie contre le syndicat des copropriétaires, garanti par son assureur ALLIANZ, sur les articles 1240 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, ce qui est le cas, l’escalier étant une partie commune, et l’échafaudage ayant été posé sur la façade. Il ajoute que les démarches du syndicat pour faire réaliser les travaux et les faire voter, nonobstant son opposition initiale, sont tardives.

Pour s’opposer à sa garantie, le syndicat des copropriétaires souligne que Monsieur [L] [K] est seul responsable des pertes d’exploitation pour la SARL RAHYKLINS.INC dès lors qu’il a fait croire que l’échafaudage présent devant le restaurant serait retiré le 1er août 2024 et ne l’a pas informé des travaux de renforcements votés définitivement le 27 février 2024. Elle souligne en outre que Monsieur [L] [K] a retardé abusivement la réalisation de ces travaux, le contraignant à l’assigner dans le cadre d’un référé d’heure à heure et que s’il ne s’y était pas opposé, les travaux auraient été réalisés avant la cession du fonds de commerce et l’arrêté de péril n’aurait pas été pris par la mairie. Il précise que les travaux d’embellissement ont quant à eux été ratifiés par l’assemblée générale a posteriori le 15 juillet 2025 et soutient avoir été diligent tant pour faire réaliser les travaux que pour solliciter de la mairie la levée de l’arrêté de péril et demander au bureau d’étude technique les éléments demandés par cette dernière. A tout le moins, il sollicite un partage de responsabilité de moitié entre la copropriété, Monsieur [K] et la SAS WBW.

Pour s’opposer à sa garantie, L’EURL CITYA IMMOBILIER [Localité 18] conteste toute faute délictuelle de sa part, rappelant qu’elle n’est tenue que d’une obligation de moyen. Elle souligne l’obstruction de Monsieur [L] [K] aux travaux et rappelle ne pas être technicien et avoir mandaté pour le compte de la copropriété un bureau d’études structure, CM2, qui a établi le programme des travaux de reprise de l’escalier et les a supervisés, qu’elle a fait toute diligences pour faire lever l’arrêté municipal en réclamant à ce dernier les pièces manquantes et en ayant fait appel à un nouveau bureau d’études compte tenu du blocage.

La SA ALLIANZ IARD, assureur multirisques du syndicat des copropriétaires s’oppose pareillement à la garantie de son assuré et par voie de conséquent à sa propre garantie, dès lors que ce qui lui est reproché est une faute de gestion, laquelle serait imputable au seul syndic, et dès lors que le seul responsable de la situation est Monsieur [K] lui-même en ayant fait obstruction à l’accès aux parties communes en 2023 et 2024, ce qui est à l’origine de l’arrêté de péril du 27 décembre 2024, et éventuellement le bureau d’étude technique CM2 et ses assureurs.

SUR CE

Sur la garantie du syndic

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En cas de faute dans l’exécution de sa mission, le syndic engage sa responsabilité.

En l’espèce, le syndic a fait voter les travaux urgents nécessaires à la reprise de l’escalier le 27 février 2024. Le devis, de l’entreprise retenue (Création Métallerie Valério) a été accepté à la date du 12 mars 2024. Par courrier du 4 avril 2024, il fait œuvre de pédagogie en réexpliquant à Monsieur [L] [K] la nécessité des travaux et de rendre accessibles les couloirs des caves. Il n’est pas contesté que la production des renforts métalliques a été achevée par l’entreprise CMV fin juillet 2024. Par courrier recommandé du 12 septembre 2024, Monsieur [L] [K] a réitéré son opposition aux travaux, conduisant le syndic à faire délivrer au nom du syndicat des copropriétaires, une sommation interpellative du 16 octobre 2024, puis à initier la procédure de référé le 3 décembre 2024. Il ne découle pas de ce rappel de la chronologie des faits de faute du syndic dans sa mission dès lors qu’il a fait preuve de diligences pour passer outre l’obstruction injustifiée de Monsieur [L] [K] après une tentative de discussions amiables malheureusement infructueuses.

Par ailleurs, s’agissant de la réalisation des travaux après que Monsieur [L] [K] ait consenti l’accès à son local le 23 décembre 2024, ceux-ci ont été achevés selon procès-verbal du 28 février 2025. La visite de contrôle de la mairie sollicitée par le syndic le 4 mars 2025 a eu lieu le 19 mars 2025, à la suite de laquelle elle a réclamé au bureau de contrôle des précisions et documents complémentaires le 24 mars 2025. Le 3 avril 2025, la mairie relance le syndic faute de réponse du bureau technique. Le 14 avril 2025, le syndic envoie les documents demandés et communiqués par le bureau technique à la mairie. Le 29 avril 2025, la mairie, considérant ces éléments incomplets, reformule des demandes de précisions et documents et le jour même le syndic sollicite à nouveau le bureau d’étude et le relance le 26 mai puis le 6 juin 2025 faute de retour de sa part, lequel a fourni une note le 6 juin 2025 qui est communiquée par le syndic le 9 juin 2025. La mairie a soulevé d’autres observations le 10 juin, auxquelles le bureau technique a répondu le 12 juin, réponse transmise à la mairie par le syndic le 16 juin 2025. De nouveaux échanges ont lieu les 9 et 11 juillet 2025, date à laquelle la mairie a conclu au fait que les structures nouvellement créées devaient faire l’objet de travaux de reprise en sous-œuvre, les ouvrages devant par ailleurs faire l’objet d’un dimensionnement par un bureau d’études structures. Le 16 juillet 2025, le syndic sollicite la société GARDET pour faire réaliser une étude de structure. Il ne découle pas là non plus de ce rappel de la chronologie des faits, de faute du syndic dans sa mission dès lors qu’il a fait diligences pour faire lever l’arrêté municipal, répondre à la mairie à ses demandes de pièces et informations, et mandater un nouveau bureau d’études face au blocage.

En conséquence, la demande de garantie de Monsieur [L] [K] à l’encontre du syndic sera rejetée.

Sur la garantie du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile et qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En vertu de ce texte d’ordre public, qui édicte une présomption de responsabilité du fait de l’état de l’immeuble, qui n’est plus limitée depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 au défaut d’entretien ou vice de construction, le copropriétaire qui supporte des troubles du fait de parties communes dispose contre le syndicat d’une action individuelle en réparation du préjudice causé à la jouissance normale de son lot.

La preuve de la faute de la victime permet au syndicat des copropriétaires de s’exonérer de sa responsabilité civile, totalement ou partiellement selon son poids causal dans le dommage.

En l’espèce, le règlement de copropriété contient en son article 16 une clause de souffrance imposant aux copropriétaires de souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes quelle qu’en soit la durée, toutefois pour les mêmes raisons retenues plus haut pour la clause de souffrance du bail commercial, elle ne saurait s’appliquer dès lors que le lot privatif est complètement hors d’accès ni d’usage.

Le dommage, à savoir l’impossibilité d’exploitation du local commercial, ayant fondé la condamnation de Monsieur [L] [K] au titre de son obligation de délivrance, a bien son siège dans les parties communes de l’immeuble en copropriété à savoir l’état de l’escalier et ses travaux de reprise.

Toutefois, le syndicat ne saurait être responsable du défaut d’entretien d’une partie commune dont la réfection était urgente compte tenu de l’obstruction injustifiée de Monsieur [L] [K] aux travaux qui a participé au maintien de l’état de l’escalier et a surtout causé son aggravation et la situation dommageable résultant de l’arrêté d’interdiction d’exploitation du local commercial qui a suivi. Dès lors, l’appel en garantie sera rejeté pour les pertes d’exploitation sur la période antérieure au 28 février 2025, date de réalisation effective des travaux, ainsi que pour le préjudice moral.

En revanche, pour la période postérieure, il conviendra de procéder à un partage de responsabilité par moitié. Il sera ainsi fait droit à la demande de garantie de Monsieur [L] [K] à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour moitié sur la condamnation au titre des pertes d’exploitation postérieures à compter du 1er mars 2025.

Sur la garantie de l’assureur de la copropriété

En application de l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il n’est plus contesté que la SA ALLIANZ IARD est l’assureur de responsabilité civile de la copropriété depuis le 10 janvier 2023 et ce jusqu’au 31 mars 2026, et au titre des conditions générales il est indiqué en page 9 que l’assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber au syndicat en qualité de propriétaire en raison des dommages matériels et pertes pécuniaires consécutives causés à autrui du fait de l’immeuble. Il est précisé en page 37 que la garantie responsabilité civile est déclenchée par le fait dommageable, qui s’étant réalisé en 2025 est bien couvert.

Dès lors il conviendra de condamner la SA ALLIANZ IARD à garantir Monsieur [K] des condamnations engageant la garantie du syndicat des copropriétaires, dans les mêmes limites et les mêmes proportions que pour ce dernier.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de garantie à l’encontre du bureau d’étude CM2 sur sa responsabilité pour, soit avoir mal déterminé les travaux définitifs de renforcement de l’escalier, soit n’avoir pas communiqué les éléments attendus par la mairie, ce qui dans les deux hypothèses empêche selon lui la levée de l’arrêté municipal. Il conteste le fait que sa mission se soit limitée à une analyse et à la seule détermination des mesures conservatoires à mettre en œuvre, dès lors que CM2 a bien réalisé les plans de conception des travaux définitifs et est intervenue à plusieurs reprises en 2025 pendant les travaux définitifs pour apporter des modifications à ses prescriptions. Il ajoute que c’est le bureau d’étude lui-même qui a exclu l’étude de sol, de sorte qu’il ne peut lui reprocher aujourd’hui de ne pas l’avoir fait. S’agissant des assureurs de CM2, il considère que leurs garanties sont dues que ce soit au titre de la garantie décennale et facultative pour les préjudices immatériels dès lors que l’absence de levée de l’arrêté induit une impropriété à destination de l’ouvrage, ou à défaut au titre de la garantie responsabilité civile, la détermination de l’assureur devant sa garantie se faisant en fonction de la date de réclamation.

La SA ALLIANZ ne conteste plus oralement sa garantie vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Pour s’opposer à sa garantie, l’EURL CM2 se prévaut de la méprise du syndicat quant à sa mission qui s’est arrêtée à la détermination des mesures conservatoires à mettre en œuvre, sans avoir porté sur les solutions de renforcement, et il souligne qu’il ne lui appartenait donc pas de se prononcer sur la portance du sol, ce qu’elle avait bien indiqué en mentionnant qu’il fallait s’assurer de la portance du sol et sinon prévoir un massif béton.

Les compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES soulignent tout d’abord l’absence de démonstration de la faute de leur assuré CM2 par le syndicat des copropriétaires qui avance deux hypothèses et n’est ainsi pas clair dans ses demandes. Ils ajoutent qu’il n’est pas justifié en quoi la garantie d’assurance ou garantie facultative des dommages immatériels seraient mobilisables dès lors que la nature décennale du potentiel désordre n’est pas démontré, pas plus que la garantie de responsabilité civile professionnelle dès lors que la police a été résiliée à effet du 1er janvier 2025 et que la réclamation est postérieure. Subsidiairement, elles sollicitent l’opposabilité aux tiers de leur franchise s’agissant des garanties facultatives et à leur assureur s’agissant des garanties obligatoires.

La compagnie MIC INSURANCE COMPANY conteste la faute de son assuré l’EURL CM2, soutenant qu’elle n’a pas été mandatée en vue du renforcement définitif de la cage d’escalier et n’a par conséquent pas prescrit la réalisation d’un massif béton ni validé les travaux de la société CMV, n’étant intervenue ni dans la conception ni dans le suivi de l’exécution des travaux de renforcement définitifs. Elle ajoute que son étude de 2023 ne portait que sur les travaux de reprise conservatoire et qu’il en a été de même des compléments apportés en 2025. Subsidiairement, elle indique que sa garantie décennale n’est pas mobilisable car sa police ne couvre que les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant sa période de validité, or la police a été souscrite à effet du 1er février 2025. Elle ajoute qu’il conviendrait en tout état de cause de faire application de la franchise contractuelle de 2 000 euros au titre de sa garantie responsabilité civile et du plafond de garantie de 100 000 euros pour les dommages immatériels.

SUR CE

Sur la garantie de l’assureur de la copropriété

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formées tiennent de loi à ceux qui les ont faits, et en application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

Selon l’article L.124-1 du code des assurances, dans les assurances de responsabilité, l’assureur n’est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l’assuré par le tiers lésé.

En l’espèce, la garantie du syndicat des copropriétaires et de son assureur la SA ALLIANZ IARD ont déjà été retenues vis-à-vis de Monsieur [L] [K]. En conséquence, il conviendra de faire droit à la demande de garantie du syndicat vis-à-vis de son assureur.

Sur la garantie du bureau d’étude technique

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formées tiennent de loi à ceux qui les ont faits, et en application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, au-delà du débat des parties portant sur le périmètre de la mission confiée et celui de la mission exécutée par l’EURL CM2 ainsi que sur la nature décennale ou contractuelle de la responsabilité qui en découlerait, pour lequel le tribunal constate que l’entreprise CMV n’a pas été mise dans la cause, force est de constater qu’en l’état des éléments et explications fournies par le syndicat des copropriétaires, la cause du refus de la mairie de lever l’arrêté municipal n’est pas clairement connue.

En effet, dans son courriel du 11 juillet 2025, la mairie évoque des reprises des structures nouvellement créées qui doivent « faire l’objet de travaux de reprises en sous-œuvre en vue de l’aménagement d’ouvrages en fondations permettant la reprise des charges ramenées par ces structures. Ces ouvrages devront faire l’objet d’un dimensionnement par un bureau d’études structures conformément à la nature et aux caractéristiques du sol d’assise » et explique que de l’arrêté d’interdiction d’accéder et d’exploiter court toujours du fait de « l’absence de massifs de fondations permettant la reprise des structures créées ».

L’EURL CM2 indique, sans être contredite par aucune partie, qu’une étude de sol est impossible (pas de place pour un pénétromètre) et que l’alternative était de prévoir un massif, or l’entreprise CMV a réalisé un massif en béton pour support de poteau ainsi qu’il en ressort de la facture du 15 février 2025, de sorte que l’indication de la mairie sur l’absence de massifs de fondation n’est pas claire et l’assertion selon laquelle il fallait une étude de sol sujette à discussion.

Par ailleurs, le courriel du syndic du 18 juillet 2025 faisant état de ce que « la mairie souhaiterait une contre étude afin de fournir les notes de calculs et plans justifiant de la reprise des charges ramenées par ces structures », le tout pour « confirmer le dimensionnement du sol d’assisses » et « valider la conformité des travaux » laisse à penser qu’une reprise des travaux ne serait finalement plus exigée par la mairie, or la suite des échanges avec la mairie n’est pas produite, ni la suite du mandat du bureau d’étude structures.

Ainsi, en l’état de ces éléments, la certitude d’une faute relative aux travaux réalisés, soit de conception et préconisation, soit d’un défaut d’explication et communication des éléments techniques nécessaires à s’assurer de la bonne conception, n’est pas établie. En conséquence, la demande de garantie à l’encontre de l’EURL CM2 sera rejetée.

La demande de garantie à l’encontre de ses assureurs sera aussi nécessairement rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [K], perdant à l’instance sera condamné aux dépens de l’instance, avec recouvrement direct au profit de son conseil en application de l’article 699 du code de procédure civile. Le constat de commissaire de justice du 18 septembre 2024 ne rentre pas dans les frais nécessaires listés limitativement à l’article 695 du code de procédure civile.

Les garanties dues par le syndicat des copropriétaires et la SA ALLIANZ IARD retenues plus haut s’appliqueront à ce chef de condamnation.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Monsieur [L] [K], partie perdante et condamné aux dépens, sera condamné à verser à la SARL RAHYKLINS.INC la somme de 4 000 euros, dès lors qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Le surplus des demandes présentées par les parties au titre des frais irrépétibles sera rejeté en ce que l’équité ne commande pas d’y faire droit.

Les garanties dues par le syndicat des copropriétaires et la SA ALLIANZ IARD retenues plus haut s’appliqueront à ce chef de condamnation.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, dès lors qu’il n’est pas justifié de ce que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire, la demande tendant à la voir écartée sera rejetée, et il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort

ORDONNE la jonction des procédures des procédures RG n°25-2601, n°25-2638, n°25-3044 et n°25-3463 sous le n°25-2601 ;

DEBOUTE la SARL RAHYKLINS.INC de ses demandes d’annulation de la cession de fonds de commerce et du bail commercial ;

DEBOUTE la SARL RAHYKLINS.INC de ses demandes subséquentes au titre des restitutions et des préjudices liés à l’annulation ;

DEBOUTE la SAS WBW de sa demande de condamnation de la SARL RAHYKLINS.INC au titre du paiement du prix de la cession du fonds de commerce ;

ORDONNE la levée immédiate du séquestre judiciaire sur le prix de vente sur le compte séquestre de Maître [H] [R], notaire, ordonné par ordonnance de référé du 1er avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer la SARL RAHYKLINS.INC les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

23 940 euros au titre de la perte de chance d’exploitation du 28 décembre 2024 au 28 février 2025,370 euros par jour calendaire à compter du 1er mars 2025, jusqu’à la levée de l’interdiction d’exploitation du local commercial au titre de la perte de chance d’exploitation courant à compter du 1er mars 2025,5 000 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE la SARL RAHYKLINS.INC de sa demande de dommages et intérêts au titre des loyers versés entre le 1er août 2024 et le 31 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer la SARL RAHYKLINS.INC la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] et la SA ALLIANZ IARD à ne garantir Monsieur [L] [K] qu’à hauteur de la moitié (50%) des condamnations prononcées contre lui relatives :

à la perte de chance d’exploitation courant à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la levée de l’interdiction d’exploitation du local commercial,aux dépens de l’instance,et à l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à garantir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] des condamnations prononcées ci-dessus  ;

DEBOUTE Monsieur [L] [K] de sa demande de garantie à l’encontre de l’EURL CITYA IMMOBILIER [Localité 18] ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] de ses demandes de garanties à l’encontre de l’EURL CM2, la SA MMA IARD, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et la SA MIC INSURANCE COMPANY ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jours, mois et an énoncés en en-tête.

LE GREFFIER LE PRESIDENT