TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01700 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXCU

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. PM MASSENA

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LE TRADING

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 29 Octobre 2024

ORDONNANCE du 26 Novembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2021, la S.C.I. PM Massena a mis à bail au profit de la S.A.S. Le Trading des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] (Nord) à compter du 28 septembre 2021. Conclu pour une durée de neuf années, le loyer annuel est fixé à 36 000 €, payable par trimestre et d’avance, outre provisions mensuelles pour charges de 300 €.

Suite à des impayés, la société PM Massena a fait délivrer à la société Le Trading le 11 juillet 2024 un commandement de payer un arriéré de 8 525,82 € visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 16 septembre 2024, la société PM Massena a fait assigner la société Le Trading devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de :

— constater le jeu de la clause résolutoire

— ordonner en conséquence, l’expulsion de la défenderesse, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique,

— être autorisée à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner la société Le Trading à lui verser une provision de 17.020,61 €,

— condamner la même à lui verser une provision de pénalité de 10% de 1.702,06 €,

— être autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie,

— condamner la société Le Trading à une provision pour indemnité d’occupation à compter de la date de constatation du jeu de la clause résolutoire soit, à compter du 12 août 2024 et jusqu’à parfait délaissement, égale au montant du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location,

— condamner la société Le Trading au paiement d’une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

Régulièrement assignée par acte du 16 septembre 2024, la partie défenderesse n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 octobre 2024 lors de laquelle la SCI PM Massena, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire

L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.

A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La SCI PM Massena justifie avoir dénoncé la procédure aux créanciers antérieurement inscrits.

La présente procédure sera donc opposable aux créanciers antérieurement inscrits.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 11 juillet 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 11 août 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Le Trading de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Après déduction de la somme de 170,91 € au titre du commandement de payer, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 16 849,70 €.

Le défendeur sera donc condamné à payer une provision de ce montant à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Le Trading occupante sans droit ni titre des locaux et prive la société PM Massena de la disposition de ces lieux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Le Trading. Il convient de fixer, à compter du 12 août 2024, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La société PM Massena sollicite la condamnation du défendeur au paiement d’une pénalité de 10 %, soit au paiement de la somme de 1.702,06 € et la conservation du dépôt de garantie.

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’une conservation du dépôt de garantie ou de l’application de clauses pénales relève du fond et dépasse donc la compétence du juge des référés dès lors qu’elles sont l’objet de contestations sérieuses.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Le trading la charge des dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la SAS Le trading la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Vu le commandement de payer délivré le 11 juillet 2024 ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I. PM Massena et la SAS Le Trading concernant les locaux situés locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] (59) depuis le 11 août 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. Le Trading et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.C.I. PM Massena à solliciter le concours de la force publique et à recourir au service d’un serrurier afin d’assurer la mise en oeuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 12 août 2024, le montant mensuel de la provision due à la S.C.I. PM Massena à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. Le Trading au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. Le Trading à payer à la S.C.I. PM Massena chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S. Le Trading à payer à la S.C.I. PM Massena 16 849,70 € (seize mille huit cent quarante-neuf euros et soixante-dix centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 4 septembre 2024 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la S.A.S. Le Trading aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024 ;

Condamne la S.A.S. Le Trading à payer à la S.C.I. PM Massena 750 € (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE