COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[N], [R] c/ [K], [K], [K]

MINUTE N°

DU 19 Mai 2025

N° RG 24/03725 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7FY

Grosses délivrées

à M^e GUERRA Guillaume

à M^e HMAD Hanan

le

DEMANDEURS:

Madame [X] [N] divorcée [R]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e GUERRA Guillaume, avocat au barreau de Nice

Monsieur [L] [R]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e GUERRA Guillaume, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [I] [K]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e HMAD Hanan, avocat au barreau de Nice

Monsieur [U] [K]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e HMAD Hanan, avocat au barreau de Nice

Madame [E] [K]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e HMAD Hanan, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2025,puis prorogé au 19 mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] ont, selon acte sous seing privé du 25 février 2019 à effet au 1er mars 2019, donné à bail d’habitation à Madame [I] [K] et Monsieur [U] [K], un logement sis à [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 730,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 20,00 euros, soit un total mensuel de 750,00 euros ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1 500,00 euros.

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2022, Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] ont également donné à bail d’habitation à Madame [E] [K], le même logement, moyennant le même loyer et la même provision sur charges.

Les deux baux ont été qualifiés par les parties de baux meublés d’une durée d’un an chacun.

Un congé pour vendre a été délivré par Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] à [E] [K] par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2023 à effet au 31 octobre 2023.

Un congé pour vendre a également été délivré par Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] à Madame [I] [K] et Monsieur [U] [K] par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024 à effet au 30 août 2024.

Se plaignant d’impayés locatifs de la part de Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] qui n’ont pas levé option et n’ont pas quitté les lieux à la date d’effet des congés, Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] ont assigné ces derniers par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 6 février 2025 à 14h15 aux fins :

A titre principal de :

— prononcer la validité du congé délivré à Madame [E] [K] le 7 juin 2023,

— prononcer la résiliation du bail délivré le 1er novembre 2022 à Madame [E] [K] au 31 octobre 2023,

— condamner Madame [E] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 750,00 euros à compter du 31 octobre 2023 jusqu’à la libération des effective des lieux,

— condamner in solidum Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] à payer la somme de 2 795,00 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période de juin à octobre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal,

— prononcer la validité du congé délivré à Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] le 29 mai 2024

— prononcer la résiliation du bail donné à Madame [I] [K] et Monsieur [U] [K] le 25 février 2019 au 30 août 2024,

— condamner Madame [I] [K] et Monsieur [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 750,00 euros à compter du 30 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner in solidum Madame [I] [K] et Monsieur [U] [K] au paiement de la somme de 5 590,00 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période de novembre 2023 à août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal,

A titre subsidiaire de :

— prononcer la résiliation judiciaire au jour de la délivrance de la présente assignation pour les deux baux en date des 25 février 2019 et 1er novembre 2022 pour manquement à l’obligation de payer le loyer de juin 2023 à septembre 2024,

— condamner in solidum Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] au paiement de la somme de 8 944,00 euros au titre de l’arriéré locatif de juin 2023 à septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal,

— condamner in solidum Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 750,00 euros à compter de la résiliation judiciaire des baux jusqu’à la libération effective des lieux,

En tout état de cause de :

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] et de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique et ce, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard,

— condamner in solidum Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] au paiement de la somme de 2 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des congés des 7 juins 2023 et 29 mai 2024,

Vu les renvois contradictoires de l’affaire, le premier à l’audience du 5 mars 2025 à 14h00 et le second à l’audience du 11 mars 2025 à 14h00,

A l’audience,

Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] représentés, maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leur assignation, qu’ils soutiennent expressément,

Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] se réfèrent à leurs conclusions récapitulatives, déposées à l’audience, aux termes desquelles ils demandent :

A titre principal de :

— déclarer l’action irrecevable pour défaut d’intérêt à agir de Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R],

A titre subsidiaire de :

— requalifier les baux d’habitation meublés en date des 25 février 2019 et 1er novembre 2022 en baux d’habitation nus,

— en conséquence, juger les congés pour vendre en date du 7 juin 2023 délivré à Madame [E] [K] et en date du 29 mai 2024 délivré à Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] nuls,

A titre infiniment subsidiaire de :

— débouter Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] de leur demande en résiliation judiciaire des baux pour manquement à l’obligation de payer les loyers,

— débouter Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause de :

— condamner solidairement Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] au remboursement du trop-perçu du dépôt de garantie à hauteur de 770,00 euros,

— condamner solidairement Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] à verser à chacun des défendeurs la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 6 mai 2025 puis prorogé au 19 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la qualité à agir de Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R]

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel que le défaut de qualité constitue une fin de non-recevoir.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Les défendeurs demandent à la juridiction de déclarer l’action des requérants irrecevable pour défaut de qualité à agir dès lors que le bien a été vendu à la SCI GRAND BAIE le 31 juillet 2024.

Ils visent à ce titre le congé pour vendre du 7 juin 2023 qui indique que : " l’immeuble ayant été vendu au prix de 1 650 000,00 euros à la SCI GRAND BAIE à NICE, ladite société qui entend acquérir l’immeuble vide de tous occupants ne souhaite pas que l’immeuble soit occupé […] « ainsi que l’acte de vente sous conditions suspensive à la SCI GRAND BAIE en date du 29 mai 2023 produit par les demandeurs qui stipule en page 7 que » l’acquéreur sera propriétaire des biens à vendre à compter du jour de la signature de l’acte authentique. Il en prendra la jouissance à la date indiquée ci-contre par la prise de possession réelle ou par la perception de loyers : 31 juillet 2024 au plus tard ".

Ils en concluent que la S.C.I. GRAND BAIE est donc propriétaire du bien et que les bailleurs ont omis de produire l’acte authentique attestant de la qualité de propriétaire du bien de la SCI GRAND BAIE.

Or, comme le mentionnent les défendeurs, l’acte de vente du 29 mai 2023 est un acte sous conditions suspensives. Cet acte mentionne expressément la condition suspensive de : « la libération de l’ensemble des cinq appartements actuellement loués aux locataires sous baux habitation meublé non saisonnier (date butoir 31 juillet 2024) ».

Il convient de rappeler qu’une condition suspensive est une clause contractuelle qui suspend l’exécution d’une obligation jusqu’à la réalisation d’un évènement futur et incertain, dans le contexte d’une vente, le vendeur reste propriétaire jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de non réalisation de la condition, le contrat devient caduc de sorte qu’il est privé d’effet.

En l’espèce, il n’est pas contestable ni contesté que les défendeurs n’ont pas quitté les lieux le 31 juillet 2024 et y demeurent toujours. Il en résulte que la condition suspensive n’a pu être réalisée le 31 juillet 2024 de sorte que l’acte de vente est caduc depuis ce jour et que Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] sont toujours propriétaires du logement litigieux et ont qualité à agir dans le cadre de la présente action.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] tirée du défaut de qualité à agir sera déclarée irrecevable.

Sur la nature des baux

Il convient de relever à titre liminaire que deux baux distincts coexistent pour le même bien et qu’il est manifeste que Madame [I] [K] et Monsieur [U] [K] titulaires du bail d’habitation en date du 25 février 2019 et Madame [E] [K] titulaire du bail d’habitation en date du 1er novembre 2022 vivent dans le même logement.

Le tribunal en tire donc les conséquences juridiques et déclare que ces deux baux pour le même logement sont des contrats de colocation.

En conséquence, Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] seront tenus in solidum en leur qualité de colocataires pour l’exécution de toutes les obligations résultant des présents contrats en date des 25 février 2019 et 1er novembre 2022.

Sur la requalification des baux

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Il résulte de l’article 25-5 de cette loi qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par l’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 qui prévoit que le logement meublé comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Il est de jurisprudence constante que la notion de logement meublé peut faire l’objet d’une vérification par le juge pour s’assurer que celle-ci ne dissimule pas une fraude initiée par le bailleur avec faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier.

Les défendeurs contestent la qualification meublée du bail en date du 25 février 2019 conclu avec Madame [I] [K] et Monsieur [U] [K] ainsi que celle du bail en date du 1er novembre 2022 conclu avec Madame [E] [K] en indiquant qu’ils ne sont pas conformes aux dispositions fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.

La juridiction relève en effet que le bail en date du 25 février 2019 ne contient aucun inventaire tel que cela ressort de l’encart document annexés où la case apposée à la mention « inventaire du mobilier (en cas de location meublée) » n’est pas cochée.

En outre, l’inventaire du bail en date du 1er novembre 2022 fait seulement état de la présence de :

«  – 1 cuisine équipée et meublée,

-1 canapé 3 places,

-1 lit,

-1 table-chaise ".

Il en résulte que la présence de l’ensemble des éléments légalement exigés pour qu’un logement soit considéré comme suffisamment meublé, qui permettent au locataire d’y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier, n’est pas établie, le bail du 25 février 2019 ne contenant aucune annexe concernant l’inventaire du mobilier et l’inventaire du bail du 1er novembre 2022 ne faisant pas état de la liste du mobilier obligatoire selon le décret susvisé.

Il y a lieu dès lors de procéder à la requalification des baux “meublés” en date des 25 février 2019 et 1er novembre 2022 en contrats de locaux vides soumis aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la nullité des congés pour vendre

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

L’article 15-II de la même loi dispose que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

L’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Les défendeurs soulèvent la nullité du congé pour vendre en date du 7 juin 2023 à effet au 31 octobre 2023 délivré à Madame [E] [K] et celle du congé pour vendre en date du 29 mai 2024 à effet au 30 août 2024 délivré à Madame [I] [K] et Monsieur [U] [K].

Ils déclarent que les baux vides en date des 25 février 2019 et 1er novembre 2022 étant des contrats de colocation vides soumis aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989, les congés alors délivrés selon les prescriptions applicables aux baux meublés ne sont pas valables en la forme dès lors qu’ils ne respectent pas les prescriptions légales applicables aux congés de baux vides.

Ils font valoir que les congés ne respectent pas le délai de préavis de six mois applicables aux baux vides, le droit de préemption des locataires et qu’ils ne contiennent pas la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation des locataires.

En l’espèce, la juridiction qui a requalifié les baux en baux de locaux vides relève en effet que les congés délivrés ne respectent pas les dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989 applicables en la matière dès lors que les préavis visés sont tous deux inférieurs à six mois, qu’aucun droit de préemption n’est offert aux locataires et que la notice d’information n’est pas visée par ces congés.

En conséquence, les congés en date des 7 juin 2023 et 29 mai 2024 seront donc déclarés nuls par la juridiction.

La demande de Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] en condamnation solidaire de Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] au paiement de la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour absence de remise de la notice d’information annexée au congé sera ainsi rejetée. En effet, les congés ayant été déclarés nuls et n’ayant pas produit effet, les défendeurs ne peuvent subir de grief pour l’absence de cette notification.

Sur la demande en remboursement du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Les défendeurs sollicitent le remboursement de la somme de 770,00 euros au titre du trop-perçu du dépôt de garantie d’un montant de 1 500,00 euros versé par Madame [I] [K] à Monsieur [U] [K] à la signature de leur bail en date du 25 février 2019.

Ils estiment qu’en application de l’article susvisé, le montant du dépôt de garantie ne peut donc être supérieur au montant du loyer mensuel fixé à 730,00 euros et fixent ainsi leur demande en remboursement à la somme de 770,00 euros (1500 – 730 = 770).

En l’espèce, le bail du 25 février 2019 ayant été requalifié en bail de colocation vide, il convient en effet de restituer à Madame [I] [K] à Monsieur [U] [K] la somme de 770,00 euros correspondant au trop perçu du dépôt de garantie.

Sur la résiliation des baux

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 7a de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] demandent à la juridiction de prononcer la résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire au jour de la délivrance de la présente assignation pour la période de juin 2023 à septembre 2024.

En l’espèce, le juge étant tenu d’analyser la gravité des manquements reprochés aux locataires pour apprécier l’opportunité de la prononciation de la résiliation du bail, il y a lieu de préciser à titre liminaire que le juge ne pourra en cas de constat d’inexécution suffisamment grave des locataires prononcer la résiliation qu’à compter du présent jugement.

Les bailleurs communiquent au soutien de leur demande trois lettres recommandées avec avis de réception chacune en date du 19 septembre 2024 adressées à chacun des locataires afin qu’ils s’acquittent des sommes suivantes :

—  2 795,00 euros de juin 2023 à octobre 2023 (soit cinq mois de loyer à 750,00 euros – 955,00 euros d’aide CAF),

—  5 590,00 euros de novembre 2023 à août 2024 (soit dix mois de loyer à 750,00 euros – 1910,00 euros d’aide CAF),

—  559,00 euros pour le mois de septembre 2024 (soit un mois de loyer à 750,00 euros – 191,00 euros d’aide CAF).

Les défendeurs s’opposent à la demande en résiliation judiciaire formée par les défendeurs considérant que leur demande est infondée dès lors que les bailleurs ne produisent pas de décompte locatif, qu’ils ne font pas état d’un arriéré locatif dans les congés pour vendre et qu’ils ne produisent ni de congé pour motifs légitimes et sérieux et ni de commandement de payer.

Toutefois, ces contestations seront écartées dès lors que d’une part les lettres des bailleurs font état d’un décompte de la dette clair, le montant des échéances mensuelles après déduction de l’aide au logement étant suffisamment détaillé et que d’autre part la présente demande en résiliation judiciaire permet au juge de sanctionner le manquement grave et répété du locataire, nonobstant toute délivrance d’un congé pour motifs légitimes et sérieux ou d’un commandement de payer.

En l’espèce, il ressort de ce décompte que les locataires ne règlent plus leur loyer depuis le mois de juin 2023.

Le comportement de Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K], qui ne justifient pas avoir repris le paiement de leur loyer depuis, caractérise un manquement grave et répété des locataires à leurs obligations et justifie le prononcé de la résiliation du bail vide en date du 25 février 2019 délivré à [I] [K], Monsieur [U] [K] et du bail vide en date du 1er novembre 2022 délivré à Madame [E] [K].

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] des lieux occupés ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de les condamner in solidum à payer à Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision sur charges locatives, soit la somme de 750,00 euros, conformément à la demande des bailleurs à compter de la résiliation des baux jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En considération de la mauvaise foi des locataires, qui n’ont pas payé leur loyer depuis le mois de juin 2023 le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion sera supprimé en application de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

En application des dispositions de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à la demande en fixation d’une astreinte provisoire des bailleurs, le recours à la force publique pour procéder l’expulsion du locataire apparaissant comme une mesure comminatoire suffisante.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] sollicitent dans leur assignation la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 8 944,00 euros au titre de l’arriéré locatif. Ils produisent à ce titre trois lettres recommandées avec avis de réception chacune en date du 19 septembre 2024 adressées à chacun des locataires indiquant une dette locative d’un montant de 8 944,00 euros pour la période de juin 2023 à septembre 2024 inclus.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative au jour où le juge statue.

Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 8 944,00 euros à Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et seront condamnés in solidum à payer à Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de préciser que seuls les frais antérieurs à l’engagement de l’instance liés à la procédure par une relation étroite et nécessaire peuvent être compris dans les dépens. En conséquence, les congés pour vendre en date des 7 juin 2023 et 29 mai 2023 ayant été déclarés nuls n’ayant pas produit effet, leur coût ne saurait être compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] soulevée par Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] ;

DIT que les deux baux en date des 25 février 2019 et 1er novembre 2022 sont des contrats de colocation ;

REQUALIFIE le bail de colocation en date du 1er novembre 2022 donné à Madame [E] [K] et le bail de colocation en date du 25 février 2019 donné à Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] en contrats de colocation vides soumis aux dispositions du titre I de la loi du 06 juillet 1989 ;

PRONONCE la nullité des congés pour vendre en date des 7 juin 2023 délivré à Madame [E] [K] et 29 mai 2024 délivré à Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] ;

REJETTE la demande de Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] à payer à Madame [I] [K] et Monsieur [U] [K] la somme de 730,00 euros au titre du trop-perçu du dépôt de garantie ;

PRONONCE la résiliation des baux de colocation vides en date des 25 février 2019 et 1er novembre 2022 aux torts exclusifs de Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] à la date du présent jugement ;

ORDONNE à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés situés [Adresse 3] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion de Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] ne s’appliquera pas, conformément à l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] en fixation d’une astreinte provisoire ;

CONDAMNE Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] in solidum à payer à Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 750,00 euros égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision sur charges locatives, conformément à la demandes des bailleurs à compter du présent jugement jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleurs et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] in solidum à payer à Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] la somme de 8 944,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] in solidum à payer à Madame [X] [N] divorcée [R] et Monsieur [L] [R] à la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [E] [K] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Présidente,