TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT du 29 janvier 2026

LOYERS COMMERCIAUX

DOSSIER N° : N° RG 25/02903 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NHXX

AFFAIRE :

S.A.S.U. O’KALLAGHAN’S

C/

[G] [W]

NAC : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

DEMANDERESSE

S.A.S.U. O’KALLAGHAN’S

immatriculé au RCS n°319619888 de [Localité 9]

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Maxime DEBLIQUIS, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 32

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [W]

né le 19 Août 1947 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître REYNAUD, avocat au barreau de Lisieux, avocat plaidant et Maître Vincent GACOUIN de la SELARL POINTEL & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN, avocat postulant, vestiaire : 62

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

JUGE UNIQUE : [Localité 5] HAROU

GREFFIER : Delphine LOUIS

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 novembre 2025 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement, par mise à disposition au greffe, à la date du 29 janvier 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame HAROU, vice-présidente chargée des loyers commerciaux et Madame LOUIS, greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2010, M. [G] [W] a consenti à la société O’KALLAGHAN’S à titre de renouvellement un bail commercial pour une durée de 9 années à effet du 7 octobre 2010 portant sur des locaux à usage de brasserie-chambres meublées sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer principal annuel de 80.566,88€ hors charges et hors taxes.

Par exploit d’huissier du 5 mars 2019, M. [G] [W] a signifié à la société O’KALLAGHAN’S un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 7 octobre 2019 aux mêmes charges et conditions.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 septembre 2021, la société O’KALLAGHAN’S a notifié à M. [G] [W] un mémoire préalable en vue de la fixation du loyer annuel renouvelé au 7 octobre 2019 à la somme de 46 480€ hors taxes et hors charges.

Autorisée à assigner le 07 octobre 2021, la société O’KALLAGHAN’S a, par exploit d’huissier de la même date, fait assigner M. [G] [W], à comparaître, devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 9].

Par jugement du 26 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux a :

— écarté des débats le mémoire en réplique de la société O’KALLAGHAN’S du 11 juin 2022,

— constaté le renouvellement au 7 octobre 2019 du bail entre la société O’KALLAGHAN’S et M. [G] [W] portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 9],

— fixé pour la durée de l’instance le montant du loyer provisionnel au montant du dernier loyer indexé,

— avant dire droit sur le surplus des parties, ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder M. [B] [L].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 22 avril 2025.

Aux termes de son mémoire après dépôt du rapport d’expertise, la société O’KALLAGHAN’S demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L145-33 et suivants du code de commerce, de :

— fixer le prix du loyer annuel à la somme de 70 040€ pour un bail renouvelé pour 3,6 et 9 années entières et consécutives commençant à courir le 7 octobre 2019 pour expirer le 6 octobre 2028,

— condamner M. [G] [W] à lui régler la somme de 77 239,91€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner M. [G] [W] à lui régler la somme de 6 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût de l’expertise.

Au soutien de sa demande, la société O’KALLAGHAN’S sollicite la fixation du prix du loyer renouvelé à la somme de 70 040€ conformément à l’estimation retenue par l’expert judiciaire et se prévaut d’un trop versé de 77 239,91€ depuis le renouvellement du bail.

Suivant mémoire du 7 octobre 2025, M. [G] [W] demande au juge des loyers commerciaux de :

— statuer ce que de droit sur le montant du loyer renouvelé,

— débouter la société O’KHALLAGHAN’S de sa demande de condamnation de M. [G] [W] au paiement de la somme de 77 239,91€,

— débouter la société O’KHALLAGHAN’S de sa demande de condamnation de M. [G] [W] au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire seront partagés par moitié.

M. [G] [W] s’en rapporte sur la fixation du montant du loyer renouvelé eu égard aux éléments apportés par le rapport d’expertise judiciaire et s’oppose à la demande en paiement, considérant que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour prononcer une condamnation au paiement du loyer.

Les parties entendues en leurs observations se sont référées à leurs mémoires respectifs.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé :

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative déterminée en fonction des éléments qu’il énumère, soit :

1/ Les caractéristiques du local considéré,

2/ La destination des lieux,

3/ Les obligations respectives des parties,

4/ les facteurs locaux de commercialité,

5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément aux articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé dans la double limite du plafonnement d’une part et de la valeur locative d’autre part.

Si la valeur locative est supérieure au plafonnement, le loyer est plafonné, à moins que le bailleur ne rapporte la preuve d’un motif de déplafonnement et la charge de la preuve lui en incombe.

Si la valeur locative est inférieure au plafonnement, le loyer doit être fixé à la valeur locative même si celle-ci est inférieure au loyer du bail expiré puisque le bail renouvelé est un nouveau bail.

Le plafond déterminant un montant maximal, il appartient au juge saisi par le preneur d’une demande de fixation du loyer de renouvellement à la baisse, de rechercher, au besoin d’office, si la valeur locative ne lui est pas inférieure.

Dans ce cas, le locataire n’a aucune preuve particulière à rapporter quant à une éventuelle modification des éléments de cette valeur locative.

Les parties s’accordent en l’espèce pour retenir que le bail s’est renouvelé à compter du 7 octobre 2019.

Au regard des critères énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce, l’expert judiciaire propose de fixer la valeur locative à la somme annuelle de 70 040€ hors taxes et hors charges, retenant que :

— les locaux sont divisés en une partie commerciale au sous-sol, rez de chaussée et premier étage et une partie habitation sur les 3 étages supérieurs et ils sont moyennement entretenus ;

— la surface pondérée du local commercial est de 168,25m2 et celle de la partie habitation de 175,92 m2 ;

— la destination du local est conforme à celle contractuellement prévue, le bailleur ayant autorisé l’exercice de l’activité de chambres meublées ;

— le bail est peu permissif, autorisant uniquement l’exploitation d’un hôtel – brasserie et chambres meublées, et les grosses réparations relatives aux gros murs et aux voûtes ainsi qu’aux murs de soutènement et de clôture tels que définis à l’article 606 du code civil, les frais de ravalement des façades sont à la charge du preneur ;

— le local est situé [Adresse 8] [Adresse 11], dans le centre ville de [Localité 9] et plus particulièrement dans l’environnement immédiat de l’hôtel de ville ; sa localisation est commercialement satisfaisante, même s’il est situé à l’extérieur de la zone piétonnière de l’hypercentre de [Localité 9], étant à un angle stratégique de la [Adresse 7], avec un accès véhicules et des escaliers piétons menant au parking public souterrain situé à proximité et une importante station de TEOR ; il bénéficie d’une vaste terrasse en autorisation temporaire du domaine public. L’expert a en revanche relevé l’existence de centres commerciaux récents ou en développement dans l’agglomération et une commercialité secondaire, ces éléments défavorables pour le commerce ayant été intégrés dans son évaluation.

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage, pour des bars, brasseries ou restaurants s’établissent entre 279,67€/m2 HT HC par an et 443,33€/m2 HT HC par an. S’agissant spécifiquement de la partie chambres meublées, la moyenne des prix s’élève à 312,50€/m2 HT HC, étant toutefois relevé que ces chambres sont modestes et admettent de petites surfaces, que leur niveau de confort est minime, la pratique de la cuisine y étant impossible et qu’il s’ensuit que leur taux d’occupation sur l’année ne peut être chiffré à 100% mais davantage à 75%.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment de la localisation du local, de son état et de sa surface importante, de la présence d’une vaste terrasse, mais aussi du bail peu permissif et des grosses réparations à la charge du preneur, des éléments de comparaison produits relatifs à des bars, brasseries ou restaurants, il apparaît que l’évaluation proposée par l’expert est pertinente et il convient de fixer la valeur locative à 279,64€/m2 HT HC par an s’agissant de la partie commerciale et à 130,69€/m2 HT HC par an concernant la partie chambres meublées, soit la somme annuelle de 70 040€ HT HC à compter du 7 octobre 2019.

Compte tenu des pouvoirs strictement limités du juge des loyers commerciaux tels que prévus par l’article R145-23 du code de commerce, il ne peut être statué sur la demande de condamnation en paiement.

Dès lors, les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du présent jugement, comme sollicité par le preneur.

Sur les autres demandes :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie (…).

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; … ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, la société O’KALLAGHAN’S sera déboutée de sa prétention formulée au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial entre la société O’KALLAGHAN’S et M. [G] [W] portant sur un local situé à à [Localité 9], [Adresse 1] et [Adresse 3] renouvelé le 07 octobre 2019 à la somme annuelle de 70 040€ hors taxes et hors charges,

Dit qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux de prononcer des condamnations en paiement,

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du présent jugement sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé,

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties,

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la société O’KALLAGHAN’S à en payer la moitié et M. [G] [W] à en payer l’autre moitié,

Déboute la société O’KALLAGHAN’S de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière, La juge des loyers commerciaux,