DOSSIER N° RG 25/00800 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NC42

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76000 ROUEN

représenté par MME [Y] munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEURS :

M. [W] [D]et Mme [S] [E]

7 rue Newton

Bat Lombardie- Sagittaire- AppT41

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 21 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 août 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] un appartement situé 7 rue Newton – Bâtiment Lombardie – Sagittaire – Étage 4 – Apt 41 à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 440,62 euros, 180,58 euros de provisions sur charges et 3,20 euros de divers.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait signifier à Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 1.122,59 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique;

— condamner solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.100,79 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel revalorisé et des charges locatives également revalorisées et accessoires, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Préfecture  ;

— rappeler que, de droit, la décision à venir sera assortie de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 5 mai 2025.

À l’audience du 21 novembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.658,50 euros.

L’OPH ROUEN HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 23 janvier 2025.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH ROUEN HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire. LOPH ROUEN HABITAT fait valoir qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer courant depuis mai 2025.

Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E], régulièrement cités à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, sollicitée par le juge des contentieux de la protection, L’OPH ROUEN HABITAT précise que l’identité du locataire est Monsieur [W] [D] et non [L] et envoie une copie de sa carte nationale d’identité.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E], cités à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il résulte de la procédure que l’OPH ROUEN HABITAT a fait deux signalements concernant la situation d’impayés de loyers de ses locataires :

— le 9 décembre 2024 à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives pour un montant de 2.341,34 euros ;

— le 20 mars 2025 à la caisse d’allocations familiales.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit en date du 23 janvier 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.122,59 euros de loyers et charges impayés.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de six semaines, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 7 mars 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’OPH ROUEN HABITAT produit le bail en date du 2 août 2024 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 19 novembre 2025, faisant état d’une dette locative de 1.658,50 euros, déduction faite des frais de procédure d’un montant de 198,09 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais intitulés pénalités diverses pour un montant total de 1,08 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 1.657,42 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 novembre 2025, mois d’octobre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte versé à la procédure que le loyer résiduel augmenté des charges est pour le mois de septembre 2025 et octobre 2025 d’un montant de 195,59 euros. Or les locataires ont repris le paiement du loyer courant en versant 300 euros le 5 septembre 2025 et le 220 euros le 8 octobre 2025.

En outre, l’OPH ROUEN HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

L’OPH ROUEN HABITAT étant également favorable à la suspension de la clause résolutoire, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] seront condamnés solidairement à payer à la l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 août 2024 entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] d’autre part, concernant les locaux situés 7 rue Newton – Bâtiment Lombardie – Sagittaire – Etage 4 – Apt 41 à ROUEN (76000), sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 1.657,42 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 45 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 7 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [S] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 janvier 2025, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX  ;

DEBOUTE l’OPH ROUEN HABITAT de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE