TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 09 Mars 2026

MINUTE N° :

AMP/FrN

N° RG 22/03838 – N° Portalis DB2W-W-B7G-LS2T (joint avec 22/4002)

30F Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

AFFAIRE :

S.A.R.L. [W]

C/

S.C.I. PNL III

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [W],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL SELARL EMMANUELLE BOURDON- CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 18

Plaidant par Maître CAVALLO Avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.I. PNL III,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 53

Plaidant par Maître NOUAUD Avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 15 octobre 2025, le délibéré fixé au 15 décembre 2025 ayant été prorogé au 26 janvier 2026 puis au 9 mars 2026

JUGE UNIQUE :Frédérique NIBOYET Vice Présidente

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET Vice Présidente

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Mars 2026

Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET Vice Présidente, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 27 septembre 2022, la SARL [W] a fait assigner la SCI PNL III devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 22 mai 2024 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, la SARL [W] demande au tribunal de bien vouloir :

A TITRE PRINCIPAL,

Déclarer la société [W] bien fondée en ses demandes,

Déclarer que le refus de renouvellement ouvre droit au profit de la société

[W] au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce réparant son entier préjudice,

Déclarer que le droit de repentir exercé par le bailleur était impossible eu égard au processus

irréversible de déménagement engagé par la SARL [W] ;

En conséquence,

Condamner la société SCI PNL III à payer à la société [W] la somme de 712.678 euros à titre d’indemnité d’éviction outre les sommes dues réparant son entier

préjudice;

Condamner la société SCI PNL III à payer à la société [W] la somme de 50.000 euros par année jusqu’à la décision à intervenir à titre des dommages-intérêts destinés à réparer le préjudice commercial de ne pas avoir pu continuer à exploiter les locaux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction;

Avant dire droit, Sur l’indemnité d’occupation et le préjudice d’exploitation :

— Désigner tel expert immobilier qu’il plaira au Tribunal avec pour mission :

o D’entendre les parties en leurs explications ;

o Visiter les locaux litigieux, les décrire ;

o Se faire communiquer tous documents et pièces utiles et notamment prendre connaissance des documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la société [W];

o Et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce, l’indemnité d’occupation pouvant être due par la société preneuse, pour la période du 6 octobre 2020 au 16 novembre 2022 ainsi que la perte d’exploitation subie par la demanderesse sur l’année 2022;

o Dire que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, et qu’il devra déposer son rapport au secrétariat-greffe du tribunal judicaire de ROUEN dans le délai de six mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises.

— Fixer la provision à régler sur les honoraires de l’expert que la société [W] accepte de faire l’avance afin que celui-ci débute sa mission à

bref délai ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens, dont les frais d’expertise.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Avant dire droit, si le Tribunal se considérait insuffisamment éclairé pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la société [W] :

— Désigner tel expert immobilier qu’il plaira au Tribunal avec pour mission :

o D’entendre les parties en leurs explications ;

o Visiter les locaux litigieux, les décrire, se faire communiquer tous éléments photographiques sur l’état antérieur des locaux ;

o Se faire communiquer tous documents et pièces utiles et notamment prendre connaissance des documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la société [W];

o Fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer quelle serait le montant de l’indemnité d’éviction due à la société [W], notamment s’agissant de la valeur de la perte du fonds, des pertes d’exploitation et de fonds propres, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et en général de tous préjudices subis par la société [W] du fait de l’éviction subie ;

o Et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à la société preneuse, à la suite de son éviction ;

o Dire que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, et qu’il devra déposer son rapport au secrétariat-greffe du tribunal judicaire de ROUEN dans le délai de six mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises.

— Fixer la provision à régler sur les honoraires de l’expert que la société [W] accepte de faire l’avance afin que celui-ci débute sa mission à

bref délai ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens, dont les frais d’expertise.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

En tout état de cause débouter la SCI PNL III de toutes ses demandes,

— Condamner la SCI PNL III à lui verser 5000 euros sur le fondement de l’article 700 CPC, outre les dépens, dont les frais d’expertise le cas échéant, dont distraction au profit de Maître Céline BART.

Au soutien de ses prétentions, la société [W] rappelle avoir en 2020 fait délivrer à la société SCI PLN III une demande de renouvellement de bail commercial, demande qui lui a été refusée par la SCI PLN III au motif qu’elle entendait procéder à des travaux de démolition et reconstruction du site sur lequel est édifié le local commercial loué. Elle indique que face à l’intransigeance de sa bailleresse et à des conditions d’exploitation rendues de plus en plus difficiles par la dégradation de la commercialité du site, elle n’a eu d’autre choix que de prendre des mesures irréversibles en vue de son déménagement, la continuation de son exploitation dans les lieux loués étant devenue impossible. Elle soutient qu’ayant certainement été informée du déménagement définitif de sa locataire, la SCI PNL III faisait délivrer un acte d’huissier faisant état de l’exercice de son droit de repentir. Elle s’y oppose et sollicite une indemnité d’éviction. Elle estime que c’est une somme de 712 678 euros qui lui revient à ce titre, se prévalant d’une étude réalisée par le cabinet NECA. Elle sollicite également une indemnité spécifique relative au préjudice commercial né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et à ce titre elle demande 50 000 euros par an. S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation due par la locataire sur la période du 6 octobre 2020 au 16 novembre 2022, elle indique que son montant doit être égal à la valeur locative de renouvellement. Elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire à ce titre. Quant à la perte d’exploitation, elle indique verser les liasses fiscales des trois derniers exercices.

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 17 juin 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, la SCI PNL III demande au tribunal de bien vouloir :

Débouter la société [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Juger et déclarer que la SCI PLN III a valablement exercé son droit de repentir faisant perdre tout droit à indemnité d’éviction au profit de la société [W] et débouter par conséquent la société [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, débouter la société [W] de sa demande de condamnation au paiement de la somme principale de 712.778 € à titre d’indemnité d’éviction ;

A titre encore plus subsidiaire, juger, déclarer et ordonner que l’indemnité d’éviction à laquelle la société [W] peut prétendre correspond à une indemnité de transfert, soit celle relative au déplacement du fonds de commerce et débouter la société [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal estimait devoir désigner tel expert qu’il plaira,

mettre la provision à valoir sur sa rémunération à la charge de la société [W] et donner mission à l’expert judiciaire de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction, indemnité de transfert, correspondant à la valeur de déplacement du fonds de commerce à l’exclusion d’une indemnité pour perte du fonds de commerce, et à l’exclusion de toute autre mission notamment sur la perte de chiffre d’affaires et le préjudice commercial invoqués ;

Condamner la SARL [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges du bail expiré majoré de l’augmentation indiciaire dans les conditions du bail expiré, soit une indemnité d’occupation égale au montant du loyer annuel de 30.360 € majoré des augmentations indiciaires successives, de la provision sur charges et de la régularisation annuelle et de la TVA, soit, à la dernière revalorisation une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 46.260,8 € TTC et trimestriel de 11.565,20 € TTC, majoré des augmentations indiciaires et du remboursement de la taxe foncière jusqu’à la restitution des lieux.

Condamner la SARL [W] à payer à la SCI PLN III une somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société PNL III rappelle que l’exercice valable du droit de repentir fait perdre au locataire le droit à indemnité d’éviction. Elle note que c’est au locataire qui invoque l’existence d’un processus irréversible de déménagement qu’incombe la charge de la preuve. Elle note que la jurisprudence, ancienne et établie, exige que l’acte de relocation ait date certaine sinon elle est inopposable au bailleur. Elle soutient que le bail de réinstallation produit par la société [W] n’a pas date certaine et lui est donc inopposable.Elle considère que la société [W] n’avait aucunement l’intention de déménager et a organisé un simulacre de processus irréversible de déménagement pour faire échec au droit de repentir. A titre subsidiaire, sur l’indemnité d’éviction, elle relève que son montant correspond à la valeur de déplacement du fonds, or elle considère que le fonds de commerce est transférable. Elle s’oppose à la demande d’indemnité spécifique relative à un préjudice commercial né de la perte du droit au maintien dans les lieux. Elle rappelle que la Cour de cassation a retenu que le bailleur n’a aucune obligation en termes de maintien de l’attractivité commerciale au titre de son obligation de délivrance. Elle soutient que ce n’est que depuis qu’elle a quitté les lieux en 2022 que la société [W] connaît une baisse de son chiffre d’affaires. Elle s’oppose à la désignation d’un expert, une mesure d’expertise ne pouvant être ordonnée pour suppléer la carence d’une partie.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 septembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 15 octobre 2025.

Le délibéré a été fixé au 15 décembre 2025, puis prorogé.

La décision a été rendue le 9 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

Sur la demande d’indemnité d’éviction

Vu l’article L 145-14 du code de commerce, selon lequel : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction vise à réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement.

Au soutien de sa demande en indemnité d’éviction, la SARL [W] relate que la défenderesse lui a fait part de son refus de renouvellement du bail, de sorte que le bail a pris fin le 6 novembre 2020 et qu’elle a le droit à une indemnité d’éviction. Elle indique que la SCI PNL III n’a pas pu valablement faire jouer son droit de repentir, dès lors qu’elle avait accompli toutes les diligences pour partir. Elle sollicite une somme de 712 678 euros et se fonde sur une expertise qu’elle a fait réaliser. A titre subsidiaire, elle demande la désignation d’un expert judiciaire pour cette évaluation.

En réplique, la SCI PNL III expose que les locaux avaient vocation à être démolis et finalement ne l’ont pas été ; elle indique avoir fait valablement jouer son droit de repentir et conteste la réalité des diligences de la demanderesse pour quitter les lieux. Elle ajoute qu’en tout état de cause, le montant sollicité pour l’indemnité d’éviction est trop important, l’indemnité d’éviction étant une indemnité de transfert et elle souligne que le fonds de commerce n’a pas disparu.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que suivant acte du 6 octobre 2020, la SCI PNL III a refusé le renouvellement du bail et indiquait que les locaux allaient être détruits. La SARL [W] démontre avoir fait des démarches pour quitter les lieux ; en effet elle rapporte la preuve selon laquelle elle a régularisé un bail le 21 mars 2022 s’agissant d’un local d’activité et stockage de matériel dans le cadre de son activité (fourniture et pose de menuiseries extérieures et intérieures avec revêtement des sols et murs), avec une facture de déménagement de 530 euros en date du 31 mars 2022, outre le procès verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 17 octobre 2022 avec comme première résolution le transfert de siège social à [Localité 1] et avoir réellement quitté les lieux le 16 novembre 2022. L’opération de location était ainsi bien destinée à sa réinstallation ; la preuve est ainsi rapportée que la société [W] était définitivement engagée par l’acte de location et le pv d’assemblée générale. Aussi le droit de repentir ne pouvait plus jouer et a été exercé tardivement le 21 octobre 2022. Une indemnité d’éviction est due. Il n’y a pas lieu à ordonner une expertise judiciaire et il sera statué à partir des éléments fournis par les parties.

A ce titre, la société [W] demande une somme de 712 678 euros. Elle se fonde sur le rapport de la société NECA d’expertise comptable, outre la perte des fonds propres apportés par les associés et les résultats mis en réserve à hauteur de 90 678 euros. La société PLN III s’y oppose observant que le fonds a été transféré, de sorte que seule une indemnité de transfert pourrait être due dans cette hypothèse. Elle produit une évaluation de l’indemnité d’éviction à hauteur de 45 000 euros selon MGG experts en date du 12 mars 2025.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à ce stade d’ordonner une expertise et de suppléer un défaut de preuve qui incombe à la partie en demande de l’indemnité d’éviction. Elle produit un rapport et la société défenderesse produit aussi des éléments, permettant de statuer.

Il résulte du rapport d’expertise produit par la société [W] la prise en compte de différents éléments. En l’occurrence, dès lors que la société [W] a trouvé un autre local et a quitté les lieux alors que la société bailleresse a en même temps exercé son droit de repentir, elle ne rapporte pas la preuve d’une activité non déplaçable à même de justifier du montant élevé sollicité au titre de l’indemnité d’occupation. En revanche, il n’est pas contesté par la société PNL III de la réalité du coût du transfert, outre la prise en compte de la perte sur liquidation des stocks et un trouble commercial.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et vu le montant annuel du loyer, il convient de retenir une indemnité d’éviction d’un montant de 80 000 euros.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de surplus ni à la demande d’indemnisation spécifique relative à un préjudice commercial supplémentaire non caractérisé.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation

Vu l’article L145-28 du code de commerce, selon lequel : Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.

La SCI PNL III demande une indemnité d’occupation. La SARL [W] demande, sur la période du 6 octobre 2020 au 16 novembre 2022, une condamnation à un moindre montant et une expertise.

En l’espèce, il apparaît que certaines sommes ont déjà été réglées au titre des loyers. Il sera dit que que l’indemnité d’occupation équivaut au montant du loyer annuel avec un abattement de 20% pour tenir compte de la précarité, soit un loyer annuel de 24 288 euros majorée de l’augmentation indiciaire dans les conditions du bail expiré, de la provision sur charges et de la régularisation annuelle et de la TVA, ainsi que le remboursement de la taxe foncière, et ce de la période allant du 6 octobre 2020 au 16 novembre 2022. Au besoin la société [W] sera condamnée à ce paiement.

Sur les frais et dépens, l’exécution provisoire

La SCI PNL III, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens, avec recouvrement direct au profit de Maître Céline BART, avocate.

La SCI PNL III, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SARL [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, susceptible d’appel,

REJETTE la demande d’expertise ;

CONDAMNE la SCI PNL III à verser à la SARL [W] une somme de 80 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

REJETTE la demande de la société [W] en réparation de son préjudice commercial ;

DIT que que l’indemnité d’occupation équivaut à une somme annuelle de 24 288 euros majorée de l’augmentation indiciaire dans les conditions du bail expiré, de la provision sur charges et de la régularisation annuelle et de la TVA, ainsi que le remboursement de la taxe foncière, et ce de la période allant du 6 octobre 2020 au 16 novembre 2022 ; au besoin, CONDAMNE la société [W] à régler ces sommes à la SCI PNL III ;

CONDAMNE la SCI PNL III aux dépens, avec recouvrement direct au profit de Maître Céline BART, avocate.

CONDAMNE la SCI PNL III à payer à la SARL [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande non présentement satisfaite,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La présidente