N° RG 24/00301 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIEX

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ordonnance N°

du 21 Octobre 2024

N° RG 24/00301 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIEX

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S.C.I. ANAVIC 3

C/

S.A.R.L. MECANIQUE AUTO B.L

Copie exécutoire délivrée

le 21 Octobre 2024

à

— SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN

— SELARL ISALEX

Copie certifiée conforme délivrée

le 21 Octobre 2024

à SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

21 Octobre 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. ANAVIC 3, société civile immobilière immatriculée au RCS de CHARTRES sous le n° 908 574 965, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuite et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e GIBIER membre de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. MECANIQUE AUTO B.L, société à responsabilité limitée au capital social de 1.000 € immatriculée au RCS de CHARTRES sous le n° 800 370 413, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e PAUL-LOUBIERE, membre de la SELARL ISALEX, demeurant [Adresse 6], avocats postulant au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53, substituant M^e François DE LASTELLE, CABINET DE LASTELLE PIALOUX, demeurant [Adresse 4], avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : P 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Greffier : Marie-Claude LAVIE

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Septembre 2024 A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 07 Octobre 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 21 Octobre 2024

ORDONNANCE :

— Mise à disposition au greffe le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signée par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Marie-Claude LAVIE, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 29 mai 2012 par Maître [K], notaire à [Localité 5] (28), Madame [I] [H] a consenti à la SARL CLAS-AUTO un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 15.504 euros hors droits, taxes et charges, payable en douze termes égaux de 1.292 euros payables d’avance les premiers de chaque mois.

Suivant acte sous seing privé en date du 25 janvier 2014, la SARL CLAS-AUTO a cédé son fonds de commerce à la SARL MECANIQUE AUTO B.L, en ce compris le droit au bail.

Suivant acte authentique du 21 janvier 2022 Madame [I] [H] a vendu à la SCI ANAVIC 3, requérante, l’immeuble précité situé [Adresse 3] incluant les locaux du bail commercial visé.

La SCI ANAVIC 3 a fait signifier le 23 février 2024 à la SARL MECANIQUE AUTO B.L un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail portant sur la somme principale de 11.316,68 euros correspondant, d’une part, au paiement de la taxe foncière au titre des années 2022 et 2023 et, d’autre part, au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée sur les loyers des mois de février 2022 à février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, la SCI ANAVIC 3 a fait assigner en référé la SARL MECANIQUE AUTO B.L aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, ordonner l’expulsion du preneur et condamner celui-ci par provision au paiement d’une indemnité d’occupation et d’arriérés de taxe foncière et de taxe sur la valeur ajoutée.

La SARL MECANIQUE AUTO B.L a constitué avocat.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, soutenues oralement, la SCI ANAVIC 3 demande au juge des référés de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 mars 2024,

— Constater la résiliation du bail à compter de cette date,

— Dire et juger que l’occupation par la SARL MECANIQUE AUTO B.L des locaux sis [Adresse 3] est sans droit ni titre,

— Ordonner l’expulsion de la SARL MECANIQUE AUTO B.L ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au parfait délaissement,

— Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

— Condamner par provision la SARL MECANIQUE AUTO B.L à payer à la SCI ANAVIC 3 une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, soit 1.571,99 euros H.T. soit 1.885,54 euros T.T.C. par mois, à compter du 23 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— Condamner la SARL MECANIQUE AUTO B.L à payer à la SCI ANAVIC 3 la somme provisionnelle de 13.202,42 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 23 mars 2024 ;

— Condamner la SARL MECANIQUE AUTO B.L à payer à la SCI ANAVIC 3 la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL MECANIQUE AUTO B.L aux entiers dépens notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de sa dénonce à la caution, les frais de greffe pour l’état d’endettement ;

— Débouter la SARL MECANIQUE AUTO B.L de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, soutenues oralement, la SARL MECANIQUE AUTO B.L demande au juge des référés de :

— Juger la SARL MECANIQUE AUTO B.L recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions et y faisant droit ;

In limine litis :

— Juger l’exception d’incompétence soulevée recevable ;

— Se déclarer incompétent au profit du juge du fond d’ores et déjà saisi par l’assignation signifiée le 18 avril 2024 ;

A titre principal :

— Juger que le contrat de bail conclu le 29 mai 2012 ne stipule aucun assujettissement des loyers et charges à la TVA ;

— Juger qu’en l’absence d’une telle stipulation au contrat de bail du 29 mai 2012, la TVA sur les loyers et charges n’est pas due par la SARL MECANIQUE AUTO B.L.

— Juger en conséquence que l’assujettissement unilatéral à la TVA effectué par la SCI ANAVIC3 est inopposable à la SARL MECANIQUE AUTO B.L.

— Juger nul le commandement de payer signifié le 23 février 2024 à la SARL MECANIQUE AUTO B.L.

— Accorder à la SARL MECANIQUE AUTO B.L. des délais de paiement pour le montant dû de 4.325,67 euros et échelonner les paiements sur deux années à compter de la décision à intervenir, soit 180,24 € à payer chaque mois durant ces deux années ;

— Suspendre, à défaut de paiement dans le mois du commandement de payer, l’acquisition et les effets de la clause résolutoire insérée au bail, ce jusqu’au paiement intégral des montants dus, et dire qu’une fois la totalité des paiements survenue, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

— Juger qu’en raison de l’octroi de délais de paiement à la SARL MECANIQUE AUTO B.L., de la suspension de la clause résolutoire et du fait que la clause sera réputée ne pas avoir joué une fois la totalité des paiements survenus, il ne saurait être fait application de l’article L 145-17 du Code de commerce en ses dispositions relatives au refus du renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité ;

— Juger que le clos et le couvert des locaux loués et occupés par la SARL MECANIQUE AUTO B.L. ne sont pas assurés ;

— Condamner la SCI ANAVIC 3 à effectuer les travaux nécessaires à mettre fin aux infiltrations d’eau en provenance de la toiture et à justifier de leur parfaite réalisation par Commissaire de Justice, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Assortir cette condamnation à intervenir d’une astreinte fixée à 200 € par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte prononcée ;

— Débouter la SCI ANAVIC3 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Accorder les mêmes délais et conditions concernant le paiement de la somme de 6 991,01 € à la SARL MECANIQUE AUTO B.L. si par extraordinaire la SARL MECANIQUE AUTO B.L est déboutée de ses demandes afférentes à la TVA sur les loyers et charges ;

— Désigner tel Expert Judiciaire, avec pour mission de :

*Se rendre sur les lieux sis [Adresse 3]

*Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

*Visiter les lieux,

*Relever et décrire les désordres allégués dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

*Rechercher si ces désordres proviennent soit d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, soit d’une exécution défectueuse,

*En détailler l’origine, les causes et l’étendue ;

*Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

*Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ;

*Évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

*Fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

*Donner son avis sur les préjudices de toute nature et de toutes les parties concernées, et sur les coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

*Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

*Fournir tous éléments techniques ou de fait, de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, d’évaluer les travaux nécessaires à la réfection des lieux, ouvrages et installations dont s’agit et d’évaluer les préjudice subis ;

*Indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la remise aux normes des installations à l’origine des désordres ;

*Donner son avis sur les comptes présentés par les parties.

— Juger que pour procéder à sa mission, l’Expert devra :

*Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

*Compte tenu de l’urgence possible de certains travaux, convoquer les parties pour une première réunion d’expertise dans les quinze jours suivant la confirmation de la consignation des frais d’Expertise qui sera comme d’usage à la charge du demandeur.

*En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ; en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

*Adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération qu’il actualisera, s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires ;

*Adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— Fixant sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— Rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de Procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

— Juger qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’Expert, ce dernier :

*Déposera une note aux parties et au juge donnant la possibilité au demandeur de solliciter les mesures judiciaires appropriées.

*Dira, s’il convient ou non, de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux à être entrepris pour le compte du demandeur ;

*Pourra autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estime indispensable, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’Expert déposera un pré-rapport ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

— Fixer la provision concernant les frais d’Expertise qui devra être consignée par les demandeurs à la Régie du Tribunal.

— Juger que l’Expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de chacun de ses pré-rapports et rapport au greffe du Tribunal judiciaire de CHARTRES (Contrôle des Expertises) à la date qu’il plaira au Tribunal pour le pré-rapport relatif à l’état des existants, et pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle

En tout état de cause,

— Juger que l’engagement de la responsabilité contractuelle de la SCI ANAVIC 3 n’est pas sérieusement contestable ;

— Juger en conséquence que la responsabilité contractuelle de la SCI ANAVIC 3 est pleinement engagée ;

— Condamner par provision la SCI ANAVIC 3 au paiement de la somme de 15 000 Euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI ANAVIC 3 au paiement de la somme de 10 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI ANAVIC 3 à supporter les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Septembre et mise en délibéré au 07 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1. Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Pour conclure à l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond, la SARL MECANIQUE AUTO B.L soutient que les conditions tenant, d’une part, à l’urgence de la situation et, d’autre part, à l’absence de contestation sérieuse ne sont pas satisfaites.

Il convient de relever que le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés vise en réalité non sa compétence matérielle mais l’étendue de ses pouvoirs, son office consistant, en l’espèce, à vérifier et à apprécier, en fonction des circonstances de l’espèce, la réunion des conditions d’application de l’article 834 du code de procédure.

La demande de la défenderesse tendant à statuer sur la compétence du juge des référés sera donc rejetée.

2. Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 23 février 2024

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. En outre, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, une telle demande relevant du juge du fond. Le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de nullité du commandement de payer du 23 février 2024.

3. Sur la demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

a) S’agissant de la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

En l’espèce, il est justifié, par la production d’un état certifié relatif aux inscriptions et privilèges arrêté à la date du 28 mars 2024, de l’absence de créancier inscrit.

b) Sur la demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différends.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail stipule « qu’en cas de de non-exécution par le 'Preneur’ de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le 'Bailleur', le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au 'Preneur’ de régulariser sa situation et contenant déclaration par le 'Bailleur’ d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation. »

Il en résulte qu’en cas de non-paiement des impôts récupérables par le bailleur, celui-ci a la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 23 février 2024 que la locataire ne s’est pas acquittée de la taxe foncière au titre des années 2022 et 2023, ce que la défenderesse reconnaît dans ses écritures.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 23 février 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Il y a dès lors lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 mars 2024.

c) Sur la demande d’expulsion de la SARL MECANIQUE AUTO B.L

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins, l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, la SARL MECANIQUE AUTO B.L se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

4. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL MECANIQUE AUTO B.L causant un préjudice à la SCI ANAVIC 3, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation au paiement de la SARL MECANIQUE AUTO B.L au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.571,99 euros, et ce jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clés.

5. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

— S’agissant des arriérés de taxe foncière

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société MECANIQUE AUTO B.L ne s’est pas acquittée de la taxe foncière au titre des années 2022 et 2023, soit une somme totale de 4.325,67 euros. De sorte que la créance invoquée par la SCI ANAVIC 3 n’apparaît pas sérieusement contestable.

Il sera dès lors fait droit à la demande de la bailleresse.

— S’agissant de la taxe sur la valeur ajoutée

Aux termes de l’article 260 du code général des impôts : " Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : […] / 2° Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti. […] / Les conditions et modalités de l’option […] sont fixées par décret en Conseil d’État ".

Aux termes de l’article 193 de l’annexe II au même code : " […] Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles. […] ".

L’article 195 de cette annexe dispose : « L’option et sa dénonciation sont déclarées dans les conditions et selon les modalités prévues par le 1° du I de l’article 286 du code général des impôts pour les assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée, en cas de commencement ou de cessation d’entreprise ».

Enfin, selon l’article 286 du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : " Toute personne assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée doit : […] 1° Dans les quinze jours du commencement de ses opérations, souscrire au bureau désigné par un arrêté une déclaration conforme au modèle fourni par l’administration. "

Il ressort de l’ensemble de ces dispositions que l’option prévue à l’article 260 du code général des impôts doit faire l’objet d’une déclaration expresse à l’administration et comporter des indications suffisamment précises pour identifier le ou les immeubles auxquels elle se rapporte.

En l’espèce, si la SCI ANAVIC 3 soutient avoir opté pour la taxe sur la valeur ajoutée, elle n’en justifie pas de sorte que la créance invoquée à l’encontre de la SARL MECANIQUE AUTO B.L apparaît, en l’état des pièces du dossier, sérieusement contestable.

*

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de condamner la SARL MECANIQUE AUTO B.L à payer à la SCI ANAVIC 3 la seule somme de 4.325,67 euros à titre de provision.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à titre provisionnel de la SARL MECANIQUE AUTO B.L au titre de la taxe sur la valeur ajoutée.

6. Sur les demandes reconventionnelles présentées par la SARL MECANIQUE AUTO B.L

a) S’agissant de la demande de délais de paiement et de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit par ailleurs qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SARL MECANIQUE AUTO B.L justifie d’une dette à l’égard de l’URSSAF d’un montant total de 7.379,10 euros dont elle s’acquitte suivant un échéancier à hauteur de 300 euros par mois. Elle fait également valoir l’existence de plusieurs dettes à l’égard de fournisseurs.

Pour autant, alors qu’elle fait valoir que ses difficultés financières sont intervenues au début de l’année 2022, elle ne verse aucun bilan au titre des exercices 2022 et 2023. Elle ne produit pas plus une situation comptable actualisée permettant d’apprécier sa santé financière réelle.

Il convient également de relever qu’elle a déjà bénéficié d’importants délais de paiement sans qu’elle ne mette spontanément en place un paiement échelonné d’une dette de taxe foncière qu’elle ne conteste pas.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter la SARL MECANIQUE AUTO B.L de sa demande de délai de paiement, de même que de sa demande consécutive de suspension des effets de la clause résolutoire.

b) S’agissant de la demande au titre de l’article L.145-17 du code de commerce

Aux termes de ces dispositions, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

En l’espèce, le bail ayant pris fin par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande présentée par la SARL MECANIQUE AUTO B.L tendant à ce qu’il ne soit pas fait application des dispositions précitées relatives aux conditions de renouvellement du bail sont sans objet de sorte qu’elles ne peuvent qu’être rejetées.

c) S’agissant de la demande de SARL MECANIQUE AUTO B.L tendant à ce que la SCI ANAVIC 3 soit condamnée à réaliser des travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

En l’espèce, la SARL MECANIQUE AUTO B.L fait valoir l’existence de fuites en toiture.

Toutefois, il convient de constater que les éléments produits par la défenderesse sont contredits par le procès-verbal de constat établi en présence des parties et avec l’intervention d’un couvreur, qui n’a pas permis de confirmer l’existence des désordres allégués.

En outre, sauf à affirmer que le « clos et le couvert des locaux loués ne sont pas assurés », la SARL MECANIQUE AUTO B.L ne verse aux débats aucun élément permettent de justifier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation de la SCI ANAVIC 3 à la réalisation de travaux sous astreinte.

d) S’agissant de la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’absence d’instance au fond constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile.

La procédure devant le Président du tribunal judiciaire statuant en référé, insérée dans le sous-titre III dédié à la procédure orale du titre consacré au tribunal judiciaire par le code de procédure civile, répond aux règles de l’oralité. Il s’ensuit que sauf dispense de comparution, des moyens et prétentions contenus dans un écrit transmis pour l’audience ne lient pas le débat tant qu’ils ne sont pas repris oralement à l’audience.

En l’espèce, la SARL MECANIQUE AUTO B.L a formulé, par conclusions oralement soutenues à l’audience du 16 septembre 2024, une demande tendant à la désignation d’un expert aux fins d’examiner les désordres affectant l’immeuble qu’elle occupe qu’elle présente comme résultant de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

Or, elle a saisi, par assignation délivrée le 18 avril 2024, le tribunal judiciaire statuant au fond de demandes tendant notamment à la condamnation de la SCI ANAVIC 3 à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations alléguées, à la désignation d’un expert judiciaire et à la condamnation de la SCI ANAVIC 3 à lui verser une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le procès au fond en vue duquel la mesure d’instruction est sollicitée ayant été engagé avant la demande formulée au visa de l’article 145 du code de procédure civile, la demande d’expertise est irrecevable.

e) S’agissant de la demande de provision

L’article 789 du code de procédure civile confère au juge de la mise en état compétence exclusive pour accorder une provision au créancier d’une obligation non sérieusement contestable, ce dès sa désignation et jusqu’à son dessaisissement.

Aussi, le juge des référés saisi d’une demande de provision, postérieurement à la désignation du juge de la mise en état, est-il dépourvu du pouvoir de l’examiner.

Ainsi que précédemment rappelé, la compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés s’apprécie, s’agissant des demandes reconventionnelles, au jour de l’audience lors de laquelle elles sont formulées.

En l’espèce, la SARL MECANIQUE AUTO B.L a introduit une action devant le juge du fond tendant, notamment, à ce que la SCI ANAVIC 3 soit condamnée à lui verser une somme de 15.000 euros en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi en raison du manquement à l’obligation de délivrance du bailleur en raison de désordres en toiture.

Le juge de la mise en état a été désigné le 15 mai 2024.

Par conclusions oralement soutenues à l’audience du 16 septembre 2024, la SARL MENCANIQUE AUTO B.L a formulé une demande de condamnation provisionnelle de la SCI ANAVIC 3, en précisant que celle-ci était fondée sur l’inertie du bailleur s’agissant de la réalisation de travaux.

Formée postérieurement à la désignation du juge de la mise en état, cette demande est irrecevable.

7. Sur les demandes accessoires

a) S’agissant des dépens

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL MECANIQUE AUTO B.L, qui succombe principalement, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 23 février 2024 et le coût de la levée de l’état des inscriptions et privilèges auprès du greffe du tribunal de commerce de Chartres.

Il n’y a pas lieu d’inclure des frais de dénonce de l’assignation à une caution dès lors qu’il n’en est pas justifié.

b) Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la SARL MECANIQUE AUTO B.L sera également condamnée à verser à la SCI ANAVIC 3 la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL MECANIQUE AUTO B.L succombant principalement, ne saurait voir accueillie sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Sophie PONCELET, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire en premier ressort,

DEBOUTONS la SARL MECANIQUE AUTO B.L de sa demande au titre de la compétence du juge des référés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL MECANIQUE AUTO B.L tendant à la nullité du commandement de payer du 23 février 2024 ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire au 23 mars 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de SARL MECANIQUE AUTO B.L et de tous occupants de son chef des lieux situés à [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme mensuelle de 1.571,99 euros à compter du 23 mars 2024 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SARL MECANIQUE AUTO B.L au paiement de cette indemnité mensuelle à la société ANAVIC 3 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

CONDAMNONS la SARL MECANIQUE AUTO B.L à payer à la SCI ANAVIC 3 la somme provisionnelle de 4.325,67 euros au titre des arriérés de taxe foncière pour les années 2022 et 2023 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation à titre provisionnel présentée par la SCI ANAVIC 3 au titre de la taxe sur la valeur ajoutée ;

DEBOUTONS la SARL MECANIQUE AUTO B.L de sa demande de délais de paiement et de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire

DEBOUTONS la SARL MECANIQUE AUTO B.L de sa demande tendant à ce qu’il ne soit pas fait application de l’article L.145-17 du code de commerce ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation sous astreinte de la SCI ANAVIC 3 à réaliser des travaux de réparation ;

DECLARONS irrecevable la demande de la SARL MECANIQUE AUTO B.L tendant à la désignation d’un expert judiciaire ;

DECLARONS irrecevable la demande de la SARL MECANIQUE AUTO B.L tendant à la condamnation de la SCI ANAVIC 3 au paiement d’une somme de 15.000 euros ;

CONDAMNONS la SARL MECANIQUE AUTO B.L à verser à la SCI ANAVIC 3 une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SARL MECANIQUE AUTO B.L de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL MECANIQUE AUTO B.L aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 23 février 2023 et le coût de la levée de l’état des inscriptions et privilèges auprès du greffe du tribunal de commerce de Chartres ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision

REJETONS le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Marie-Claude LAVIE Sophie PONCELET