DOSSIER N° RG 25/01543 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NJM7

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

OPH [Localité 1] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Mme [C] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [X] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 9 février 2022, l’OPH [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [S] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 474,61 euros, outre une provision sur charges de 99,62 euros et de divers de 3,08 euros.

Une sommation de justifier des ressources fiscales a été signifiée au locataire le 24 avril 2025.

Par saisine électronique du 4 juin 2025, l’OPH [Localité 1] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [X] [S].

Un commandement de payer la somme en principal de 9 182,28 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 17 juin 2025.

Par acte du 27 août 2025, l’OPH [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [X] [S] par acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire pour manquement aux obligations du contrat de location ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [X] [S] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;

— Ordonner que faute pour Monsieur [X] [S] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Monsieur [X] [S] au paiement de la somme principale de 13 313,54 euros au titre des loyers et charges impayées à la date du 18 août 2025 suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner Monsieur [X] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Condamner Monsieur [X] [S] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [X] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 29 août 2025.

À l’audience du 23 mars 2026, l’OPH [Localité 1] HABITAT, dûment représenté, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette d’un montant de 27 374,11 euros, échéance du mois de février 2026 incluse, arrêtée au 10 mars 2026.

Il indique que des frais de surloyer ont été appliqués l’année précédente et l’année en cours, et qu’il n’y a pas de reprise du versement intégral du loyer courant.

Monsieur [X] [S], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [X] [S], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH [Localité 1] HABITAT justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 29 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par le bailleur le 4 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation 27 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [X] [S] le 17 juin 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 18 août 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [X] [S] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’OPH [Localité 1] HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 août 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH [Localité 1] HABITAT ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 10 mars 2026 dont il ressort que la dette est de 27 022,74 euros après déduction des frais de procédure, compris dans les dépens, d’un montant de 351,37 euros.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 19 080,90 euros.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L.441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

En l’espèce, il ressort de ce décompte que l’OPH [Localité 1] HABITAT a appliqué un supplément de loyer solidarité à compter du mois de février 2025 (d’un montant mensuel de 2 712,40 euros), du mois de mars 2025 (d’un montant mensuel de 1 356,20 euros) jusqu’au mois de décembre 2025,et du mois de janvier 2026 (d’un montant mensuel de 1 378,25 euros) jusqu’au mois de février 2026, outre des frais de dossier de 25 euros, facturés le 8 mars 2025 et le 31 janvier 2026, pour défaut de retour de l’enquête visée à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoyant la communication de l’avis d’imposition des locataires aux fins de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer.

Or, depuis le 18 août 2025, date de la résiliation du contrat de bail, Monsieur [X] [S] est uniquement redevable d’indemnités d’occupation, égales au montant du loyer augmenté des charges.

Par conséquent le supplément de loyer solidarité et les frais de dossier SLS ne sauraient être réclamés au locataire à compter de la résiliation du bail dès lors qu’ils ne peuvent être assimilés à des indemnités d’occupation qui sont de nature différente.

Il est toutefois justifié d’une sommation de justifier ses ressources délivrée le 24 avril 2025, dans un délai de 15 jours. Il est donc justifié le SLS des mois de mai 2025, juin 2025 et juillet 2025, soit la somme de 4 068,60 euros.

Par conséquent, il convient de déduire du décompte la somme de 15 012,30 euros.

La dette actualisée s’élève donc à 12 010,44 euros.

Monsieur [X] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à l’OPH [Localité 1] HABITAT la somme de 12 010,44 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation,arrêtés à la date du 28 février 2026, mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9.182,28 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [S] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [S] à payer à l’OPH [Localité 1] HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’OPH [Localité 1] HABITAT recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 9 février 2022 concernant le logement situé [Adresse 3], donné en location à Monsieur [X] [S] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 18 août 2025 ;

DIT que Monsieur [X] [S] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [X] [S] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’OPH [Localité 1] HABITAT pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 août 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à l’OPH [Localité 1] HABITAT la somme de 12 010,44 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation,arrêtés à la date du 28 février 2026, mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9.182,28 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 juin 2025, de la signification de l’assignation du 27 août 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à l’OPH [Localité 1] HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE