DOSSIER N° RG 25/00555 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NAOS

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 05 JANVIER 2026

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DEMANDERESSES :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

représenté par MME [V] munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEURS :

M. [B] [E]

19 rue de Prague

76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY

non comparant

M. [U] [O]

1 rue des Lys

76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 07 Novembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du ccode de procédure ivile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé en date du 5 janvier 2023, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime a donné à bail à Monsieur [B] [E] et Madame [U] [O] un logement situé 1 Rue des Lys, à SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY (76800), moyennant un loyer mensuel initial de 393,02 euros, outre une provision sur charges.

Le bailleur a accusé réception le 11 mars 2024 du congé donné par M. [B] [E] le 4 mars 2024.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 485,74 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au 25 novembre 2024 a été signifié à Mme [U] [O] le 16 décembre 2024.

Une sommation de payer la somme de 1 485,74 euros au titre des loyers et charges impayés a été signifiée à M. [B] [E] le 16 décembre 2024.

Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées et la sommation de payer étant demeurée infructueuse, par acte du 24 mars 2025, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime a fait assigner M. [B] [E] et Mme [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater l’acquisition au profit du requérant du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer en date du 16 décembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion sans délai de Mme [U] [O] ainsi que celle de tout occupant et bien de son chef des lieux occupés 1 rue des Lys à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner M. [B] [E] et Mme [U] [O] solidairement au paiement de la somme de 2 412,64 euros arrêtée au 16 février 2025 et comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, date du commandement de payer, et de tous les loyers dus et impayés au jour du jugement ;

— Condamner Mme [U] [O] seule au paiement de la somme de 268,04 euros correspondant au proprata du loyer du 17 au 28 février 2025, charges et indemnités d’occupation échus au mois de février inclus selon décompte joint, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, date du commandement de payer les loyers, et de tous les loyers dus et impayés au jour du jugement ;

— Condamner Mme [U] [O] au paiement de la somme de 2 680,68 euros comprenant la dette solidaire et le prorata du loyer de février 2025 ;

— Condamner M. [B] [E] et Mme [U] [O] solidairement au paiement des pénalités OPS pour défaut de retour de l’enquête au requérant ;

— Condamner M. [B] [E] et Mme [U] [O] solidairement au paiement de l’assurance facturée d’avril 2024 à février 2025, pour raison d’absence d’attestation d’assurance locative fournie par les requis, malgré les courriers de rapper envoyés par le requérant ;

— Condamner Mme [U] [O] au paiement solidaire d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer du logement ainsi que des charges à compter de la date de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner M. [B] [E] et Mme [U] [O] solidairement au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [B] [E] et Mme [U] [O] solidairement aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 7 novembre 2025, les dossiers 25/00555 et 25/00556 ont été joints. HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime était représenté par Madame [V], munie d’un pouvoir, qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a rappelé les montants demandés soit 1 894,44 euros pour M. [B] [E] et 5 175,62 euros pour Mme [U] [O]. Elle a précisé qu’un dossier de surendettement avait été déposé par Mme [U] [O], déclaré recevable le 9 septembre 2025.

M. [B] [E], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu. Mme [U] [O] a comparu en personne. Elle a précisé percevoir le RSA et une pension alimentaire pour un total de 899 euros par mois et avoir un enfant à charge. Elle a demandé à bénéficier de délais de paiement et a être autorisée à se maintenir dans les lieux.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 25 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Mme [U] [O] le 16 décembre 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. À la même date, une sommation de payer a été signifiée à M. [B] [E]. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer et de la sommation n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 17 février 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Mme [U] [O] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 février 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime produit un décompte arrêté au 31 octobre 2025 comprenant le loyer, les charges et l’assurance, aux termes duquel la dette de loyer s’élève, à cette date, à la somme de 6 993,86 euros, déduction faite des frais compris dans les dépens pour un montant de 324,72 euros ou non justifiés comme les frais d’enquête OPS pour un montant de 76,20 euros car, si l’envoi d’un courrier en recommandé n’est pas exigé par le texte, il est indispensable à justifier de la bonne réception de l’enquête par les locataires et à sanctionner, de ce fait, l’absence de réponse.

La solidarité s’applique jusqu’au 11 mars 2025 au vu de la date de congé de M. [B] [E] et de la rédaction du contrat de bail. En l’absence de décompte détaillé au 11 mars 2025, il ressort du décompte produit par le bailleur qu’à la date du 24 février 2025, la dette était de 2 871,05 euros.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement M. [B] [E] et Mme [U] [O] à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 2 871,05 euros, au titre des sommes dues au 24 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 1 485,74 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il y a lieu de condamner Mme [U] [O] à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation la somme de 4 122,81 euros, arrêtée au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 1 485,74 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

D’une part, Mme [U] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant. La décision concernant les mesures imposées n’a pas encore été prise par la commission de surendettement qui a juste envisagé une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il ne peut donc être accordé à Mme [U] [O] des délais en application de l’article 24 sus-cité. .

D’autre part, le montant de la dette et les faibles revenus de Mme [U] [O] ne permettent pas de lui accorder des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Mme [U] [O] est donc déboutée de sa demande de délais de paiement et, par là même, de sa demande tendant à voir suspendus les effets de la clause résolutoire.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [B] [E] et Mme [U] [O] qui succombent, sont condamnés aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 5 janvier 2023 concernant le logement situé 1 Rue des Lys, à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), donné en location à M. [B] [E] et Mme [U] [O] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 17 février 2025 ;

DIT que Mme [U] [O] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

DÉBOUTE Mme [U] [O] de sa demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Mme [U] [O] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 1 Rue des Lys, à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix des requérants, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

DÉBOUTE Mme [U] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [E] et Mme [U] [O] à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 2 871,05 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 24 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 1 485,74 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [U] [O] à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période du 25 mars 2025 au 31 octobre 2025, la somme de 4 122,81 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 1 485,74 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [U] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 622,16 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 février 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum M. [B] [E] et Mme [U] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024, de sa notification à la caisse aux allocations familiales, de la signification de l’assignation du 24 mars 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE