TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00258

N° RG 25/00139 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FXO3

Le 06 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire en formation,

Rédigé par Monsieur [C], auditeur de justice, sous le contrôle de Madame GODELAIN, Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Madame [D] [R], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [E] [S],

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

Comparant en personne,

-1-

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2014, TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H. (ci-après « TERRES D’ARMOR HABITAT ») a donné à bail à Monsieur [E] [S] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 10] ainsi qu’un garage identifié par le numéro A401 au 1 de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer initial de 266,94 euros.

Par lettre recommandée en date du 16 mai 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [E] [S] de payer la somme en principal de 1 465,14 euros.

Monsieur [E] [S] n’ayant pas acquitté l’intégralité de ses loyers, un commandement de payer lui a été adressé par commissaire de justice le 2 septembre 2024 pour un montant principal de 2 055,24 euros et rappelant les termes de la clause résolutoire qui figure au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (acte remis à étude).

Par acte du 11 décembre 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a assigné Monsieur [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection le sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

• constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 3 novembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail du 3 décembre 2014 ;

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations du locataire, et notamment l’obligation de payer les loyers ;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [S] ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement en cause passé le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

• contraindre Monsieur [E] [S] à fournir une attestation d’assurance locative en cours de validité avec échéance au 30 septembre 2023 ;

• condamner Monsieur [E] [S] au paiement à TERRES D’ARMOR HABITAT de la somme de 3 074,89 euros, dette locative (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêtée au 19 novembre 2024 ;

• condamner Monsieur [E] [S] au paiement à TERRES D’ARMOR HABITAT d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 3 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

• condamner Monsieur [E] [S] au paiement à TERRES D’ARMOR HABITAT de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner Monsieur [E] [S] aux dépens, en ce compris le coût de commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience le 24 mars 2025.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT est représentée par un agent muni d’un pouvoir spécial. Le bailleur social indique maintenir l’ensemble des demandes figurant dans l’assignation et actualise la dette locative à 4 310,81 euros. Elle indique que le montant du loyer s’élève désormais à 358,59 euros depuis le mois de février 2025. Répondant à la partie adverse sur le problème de moisissures, Madame [R] indique être d’accord pour que quelqu’un passe et que cela a déjà été fait par le passé mais que ça s’était mal passé avec Monsieur [E] [S].

En défense, Monsieur [E] [S] est comparant.

Il explique que le logement a connu un dégât des eaux et que le bailleur a mis trois ans avant d’intervenir, que le logement présente des moisissures et qu’il est malade à cause de celles-ci. Monsieur [E] précise qu’il devait la somme de 1 500 euros à TERRES D’ARMOR HABITAT, qu’un échéancier avait été convenu et respecté avec le paiement de l’intégralité des sommes. Il estime que TERRES D’ARMOR HABITAT n’a pour sa part pas respecté ses engagements à savoir la réparation des fenêtres. Monsieur [E] [S] indique ne pas pouvoir payer l’intégralité des paiements mais qu’il est d’accord pour reprendre le paiement des loyers. Il précise ne pouvoir reprendre le paiement qu’à partir du 10 avril 2025 et ne pas pouvoir payer le mois de mars 2025.

Il a été indiqué à l’audience que le diagnostic social et financier n’avait pu avoir lieu faute de réponse de Monsieur [E] [S].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025.

Par courriel en date du 2 avril 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a produit un nouveau décompte, montrant que Monsieur [E] [S] n’a pas réglé le loyer de mars 2025, comme il y avait été invité. Le montant des impayés de loyers s’élève à 4583,94 euros, mois de mars inclus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales la situation de Monsieur [E] [S] le 8 avril 2024, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée tel que prévu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; l’article 24 V de cette même loi ajoute que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail conclu le 3 décembre 2014 contient une clause résolutoire en sa page 2, à la fin du titre 5 (« DÉBUT ET FIN DE LOCATION »). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié 2 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 055,24 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 novembre 2024.

Il convient en conséquence de constater que l’expulsion de Monsieur [E] [S] des lieux occupés ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, est encourue sous réserve des dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur les demandes en paiement du bailleur

À la date de l’audience, TERRES D’ARMOR HABITAT a produit un décompte arrêté au 28 février 2025 selon lequel l’impayé de loyers et de charges s’élève à la somme de 4 310,81 euros (échéance de février incluse). Dans le cadre du délibéré le bailleur a, par courrier en date du 2 avril 2025 produit un nouveau décompte montrant que Monsieur [E] [S] n’a pas réglé son loyer de mars 2025, ce qui porte la dette de loyer à 4583,94 euros

Monsieur [E] [S], présent, n’a contesté ni le principe, ni le montant de cette dette. Il explique toutefois ne pas avoir payé les loyers en raison des désordres de son logement, à savoir la présence de moisissures. Il convient toutefois de constater que Monsieur [E] [S] n’a produit aucune pièce de nature à justifier ses allégations.

Cependant, il sera rappelé que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en son article 20-1, offre la possibilité pour le locataire estimant que son logement ne répond pas aux conditions de décence exigée par la loi de consigner les loyers auprès de la Caisse des dépôts, le temps qu’une décision au fond soit rendue par le juge judiciaire ce qui, en l’espèce, n’a pas été fait.

Monsieur [E] [S] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4583,94 euros arrêtée au 31 mars 2025.

Monsieur [E] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; cette indemnité correspondant au montant du loyer et des charges locatives, tels qu’ils auraient été définis en cas de poursuite du contrat de bail, soit la somme de 358,59 euros.

4. Sur les demandes accessoires

À la date de l’audience, TERRES D’ARMOR HABITAT indique que Monsieur [E] [S] ne justifie plus avoir souscrit à une assurance pour le logement depuis le mois d’octobre 2023, pour laquelle il paie une surcharge de 4,54 euros par mois.

Il sera rappelé que la souscription à une assurance habitation est une obligation pour le locataire. Le défaut de justification d’une assurance est une cause d’acquisition de la clause résolutoire tel que prévu dans l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient toutefois de débouter l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande de production sous contrainte de l’attestation puisque :

— le bail de Monsieur [E] [S] est résilié ;

— le logement est assuré par le bailleur qui répercute le paiement par une indemnité mensuelle d’attestation assurance non fournie (4,50 euros) ;

— une condamnation sous contrainte sans sanction est inopérante.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

B. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [E] [S], partie perdante et condamnée aux dépens, sera condamné à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la fin du contrat de bail conclu le 3 décembre 2014 entre d’une part TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H., bailleur, et d’autre part Monsieur [E] [S] concernant un logement sis [Adresse 3] à [Localité 10] ainsi qu’un garage identifié par le numéro A401 au 1 de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 9] à la date du 3 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement avec commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [S] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] au paiement à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H. de la somme de 4583,94 euros, arrêtée au 31 mars 2025, correspondant aux impayés de loyers ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours, à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, soit la somme de 358,59 euros ;

DEBOUTE l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande de production de l’attestation d’assurance locative en cours de validité sous contrainte ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] aux dépens, en ce compris le coût de commandement et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] au paiement à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H. de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [E] [S]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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