TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 26 MARS 2026

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N° RG 25/00087 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKGD

Code NAC : 70H

OPÉRATION : ORCOD-IN du, [Localité 1] à, [Localité 2]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 05 janvier 2026 par ordonnance n 4/2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Elodie NINEL, Greffier placé pour les débats et de Sarah TAKENINT, Greffier pour la mise à disposition,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé, [Adresse 1] à, [Localité 3], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat aux mêmes cabinet et barreau.

ET

Madame, [G], [P], demeurant, [Adresse 2] à, [Localité 2].

PROPRIETAIRE EXPROPRIE ET DEFENDEUR

Représenté par Maître Marc PITTI-FERRANDI de l’AARPI TERRANOSTRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS.

DÉBATS

A l’audience du 30 janvier 2026, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Boris LARZILLIERE, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Madame, [G], [P] était propriétaire d’un appartement, lot n°63, et d’une cave n°168, au sein de la copropriété «, [Adresse 2] », ainsi que d’une place de parking, lot n°40, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées, [Adresse 2] à, [Localité 2].

Dans le cadre du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du, [Localité 1] à, [Localité 2], déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié à Madame, [G], [P] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 juillet 2025.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 29 août 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à Madame, [G], [P].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 20 octobre 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 7 novembre 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 20 novembre 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

L’affaire a été retenue à l’audience du 30 janvier 2026 au cours de laquelle les parties ont été entendues.

Aux termes de son mémoire de saisine réceptionné par le greffe le 30 janvier 2026, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

Fixer l’indemnité devant revenir à Madame, [P] selon les modalités suivantes :En cas de demande à bénéficier du droit au relogement : 56.055 euros soit 50.050 euros au titre de l’indemnité principale, et 6.005 euros au titre de l’indemnité de remploi, lui donner acte qu’il prend en charge les frais de déménagement, En cas de renonciation à bénéficier du droit au relogement : 67.790 euros soit 58.900 euros au titre de l’indemnité principale, et 6.890 euros au titre de l’indemnité de remploi, et 2.000 euros au titre des indemnités de déménagement, Ecarter les propositions du commissaire du gouvernement, Rejeter les prétentions de Madame, [G], [P], Laisser les dépens à la charge de l’EPFIF.

Aux termes de leur mémoire en réponse réceptionné par le greffe le 13 janvier 2026, Madame, [G], [P] demande au juge de l’expropriation de :

Fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 107.445 euros décomposée comme suit : 94.950 euros au titre de l’indemnité principale,10.495 euros au titre de l’indemnité de remploi,2.000 euros au titre de l’indemnité de déménagement,Condamner l’autorité expropriante au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 7 novembre 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession décomposée comme suit :

En valeur libre : 68.375 euros soit 61.250 euros au titre de l’indemnité principale et 7.125 euros au titre de l’indemnité de remploi En valeur occupée : 58.200 euros soit 52.000 euros au titre de l’indemnité principale et 6.200 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du Grand Paris Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique , le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le bien comprend un appartement n°63 situé au 9e étage. Les parties s’accordent sur une superficie totale de 50 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°168, et une place de parking au sous-sol, lot n°40.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien

Le commissaire du gouvernement et l’expropriant proposent une indemnisation alternative. L’expropriée ne sollicite pas d’indemnisation alternative mais ne s’est pas prononcée sur son droit au relogement.

En l’absence d’élément, une indemnité alternative sera fixée, en valeur libre ou en valeur occupée, dans l’hypothèse ou non d’une renonciation au droit au relogement (Civ. 3, 16 mars 2022, 21-10.032, Publié au bulletin).

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La, [Adresse 2] se situe au sein du, [Localité 1], à environ 45-50 minutes en voiture de, [Localité 4] que l’on rejoint par l’autoroute A13.

Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de, [Localité 2] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à, [Localité 5] (ligne J).

La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché, [Localité 1] et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur la visite de l’appartement

On note qu’on arrive dans l’appartement sur le palier qui dessert les autres pièces de l’appartement. Le sol est carrelé, les murs sont peints avec un effet d’enduit. Le tout apparait en état d’usage normal.

Face à l’entrée se trouvent les toilettes dont les murs sont recouverts d’un joli papier peint.

A côté des toilettes se trouve la cuisine qui comprend tous les équipements. Le sol est carrelé. Le tout en état d’usage malgré quelques écailles au niveau du plafond. La fenêtre est en bois en état d’usage. On note que la vue de la fenêtre est dégagée sur les collines.

Face à la cuisine se trouve la salle de bain en état d’usage malgré quelques écailles de peinture et très peu de signes d’humidité.

Le couloir se poursuit pour desservir par une porte à double battant le salon. La pièce comprend notamment une table à manger et un lit double. Elle est éclairée par une porte vitrée en bois qui donne sur le balcon filant en bon état.

Dans la pièce le sol est en lino et les murs sont recouverts de papier peint. Le tout en état d’usage normal.

La dernière pièce au fond du couloir sert de dressing et de lieu de stockage. Le sol est recouvert d’une moquette et les murs sont recouverts de papier peint. La porte vitrée en bois dessert le balcon filant.

De manière générale, on note l’encombrement de l’appartement et son bon état.

Mention de la propriétaire expropriée :

J’ai acheté cet appartement neuf après la construction de la tour et j’y ai toujours habité moi-même. Concernant le parking, il est bien situé, juste à côté de la rampe. Je ne l’utilise pas. Il est squatté.

Sur le parking

Au rez-de-chaussée, le gardien nous ouvre la porte d’un escalier qui descend au garage.

Le parking (accessible) est une grande dalle de béton avec des traces passées concernant les espaces de stationnement. Les numéros sont tagués sur les murs. Le parking est éclairé par un éclairage qui n’est pas automatique.

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

A. Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la, [Adresse 2] et d’une surface similaire :

1- Cession du 24 mars 2022 du logement n°68, libre, état bon,

Surface du bien : 52,02 m²

Prix de vente : 60.187 €

Prix au m² : 1.157 €

2- Cession du 12 septembre 2024 du logement n°66, libre, état bon,

Surface du bien : 50,33 m²

Prix de vente : 66.217,6 €

Prix au m² : 1.178 €

3- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°71, occupé, état moyen,

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 51.325 €

Prix au m² : 915 €

L’EPFIF retient un état d’entretien « bon » et un montant de 1.178 €/m2 sans relogement et 1.001 €/m2 avec relogement.

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF souligne que l’analyse du commissaire du gouvernement, lequel prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, l’expropriant écarte ces termes de comparaison issus d’autres copropriétés, que celle de la, [Adresse 2], dès lors que leur état est trop différent de celui de la, [Adresse 2] visée par l’expropriation. L’EPFIF rappelle que le juge de l’expropriation des Yvelines, par jugement du 24 août 2023 (RG n°22/00033), a écarté les termes situés dans d’autres copropriétés. Il décrit la situation des autres copropriétés, indiquant une situation d’une plus grande valeur (taux d’occupation par les propriétaires, parking attenant, présence d’espaces verts…). Il s’oppose à la prise en compte dans l’évaluation du bien du projet de rallongement de la ligne E du RER, valorisant la commune de, [Localité 2], dès lors que le juge de l’expropriation ne peut faire des appréciations générales sur l’évolution du marché. L’EPFIF constate que les expropriés écartent eux-mêmes leurs termes n°1 à 4, notamment les termes n°1 et 2 s’agissant de copropriétés bien différentes de celle de la, [Adresse 2]. L’EPFIF critique les termes de comparaison des époux, [D] dès lors que le terme n°5 correspond à un appartement en très bon état, contrairement aux biens litigieux, et de l’erreur dans la base Patrim consulté. L’EPFIF explique que le prix retenu comprend l’indemnité de remploi et que la surface est de 50,72 m2 Carrez, conduisant à retenir une valeur unitaire de 1.278 €/m2 au lieu de 1.446,04 €/m2. L’EPFIF écarte également le terme n°6 des expropriés, trop éloigné de la, [Adresse 2] et dans une copropriété qui n’est pas comparable.

L’EPFIF critique l’évaluation distincte du lot de parking dès lors que l’ensemble de leurs références de cessions citées par l’EPFIF portent sur des logements, avec cave parking. Par conséquent, indemniser de manière distincte le lot n°15 reviendrait à sa double indemnisation. Il souligne que Monsieur, [M] produit des références de ventes qui ne sont pas des places de stationnement mais des garages qui sont situés dans un « périmètre de 300 mètres ».

L’EPFIF présente des termes de comparaison correspondant à des lots de parkings isolés situés au sein de la, [Adresse 2] :

1- Cession du 19 septembre 2024 du lot parking n°95,

Prix d’acquisition (remploi inclus) : 1.200 €

2- Cession du 19 décembre 2024 du lot parking n°29,

Prix d’acquisition (remploi inclus) : 4.800 €

3- Cession du 18 mars 2025 du lot parking n°11,

Prix d’acquisition (remploi inclus) : 4.800 €

Ainsi, les indemnités principales retenues sont de 1.000€/place lorsque l’accès est totalement condamné et de 4.000€/place pour les emplacements accessibles.

Sur la valeur proposée par Madame, [G], [P]

Madame, [G], [P] présente les termes de comparaison suivants correspondants à des appartements d’une superficie de 35 à 65 m2 dans un rayon de 500 mètres autour de la, [Adresse 2] :

1- Cession du 4 juillet 2024 situé, [Adresse 3] à, [Localité 2]

Surface du bien : 39 m²

Prix de vente : 106.000 €

Prix au m² : 2.767,62 (surface carrez) et 2.717,95 € (surface utile)

2- Cession du 11 avril 2024 situé, [Adresse 3] à, [Localité 2]

Surface du bien : 55 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 1.282,76 (surface carrez) et 1.272,73 € (surface utile)

3- Cf. terme n°9 du commissaire du gouvernement

4- Cf terme n°2 EPFIF, les expropriants retenant la valeur de 1.106,24 €/m2 correspondant au prix en application de la surface utile et non du prix en application de la surface carrez (1.108 €/m2)

5- Cession du 10 décembre 2024 situé, [Adresse 2] à, [Localité 2]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 72.302 €

Prix au m² : 1.446,04 €

6- Cession du 26 février 2024 situé, [Adresse 4] à, [Localité 2]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 110.000 €

Prix au m² : 1.710,73 € (surface carrez) 1.718,75 € (surface utile), les expropriés retenant cette fois le prix en application de la surface carrez.

Madame, [G], [P] souligne que trois de ces transactions concernent des appartements situés au sein de la, [Adresse 2], et les trois autres concernant des appartements situés dans d’autres copropriétés. Il exclut lui-même les transactions réalisées au sein des copropriétés situées au n,°[Adresse 3] en raison du caractère récent de ces constructions, qui ne sont pas comparables à la, [Adresse 2], soient les termes n°1 et 2. De plus, il écarte les termes n°3 et 4, les ventes réalisées le 5 décembre 2023 et le 13 juin 2024, dès lors qu’elles correspondent à des appartements en état « moyen » alors que son appartement est en « bon » état, voire « très bon ». Elle retient donc la valeur de 1.629 €/m2.

Elle souligne que son appartement s’accompagne d’un garage, alors, que l’EPFIF ne propose aucune indemnité pour l’expropriation de cette dépendance. Elle rapporte que la consultation de la base de données PATRIM permet de fixer le prix moyen unitaire de vente d’un garage à, [Localité 2] à 13.500 euros. Elle sollicite un montant de 13.500 euros pour le garage.

Madame, [G], [P] argue que les termes de comparaison de l’EPFIF correspondent à des transactions réalisées au sein de la, [Adresse 2] par l’EPFIF lui-même dans le cadre de la procédure d’expropriation et que ces montants sont pour la plupart supérieurs à celui proposé par l’EPFIF.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène, bien qu’il retienne une valeur basse. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le, [Localité 1], dont 14 au sein de la, [Adresse 2] :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé, [Adresse 6]

Surface du bien : 79 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 7]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 7]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 7]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 76.248 €

Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 49.201 €

Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 77.136 €

Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 56.295 €

Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.585 €

Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 55.312 €

Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 40.425 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 86.917 €

Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 87.487 €

Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 2]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 35.092 €

Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 8]

Surface du bien : 99 m²

Prix de vente : 119.500 €

Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 8]

Surface du bien : 67 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 8]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 80.981 €

Prix au m² : 1.190,90 €

Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA Paris. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du, [Adresse 2] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.225 euros/m2 en valeur libre et une valeur de 1.40 euros/m2 en valeur libre en valeur occupée.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 7 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 4.200 euros (7 €/ m²/mois x 50 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 8,15%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 51.533,74 (4.200 euros / 8,15%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF, Madame, [G], [P] et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Le commissaire du gouvernement ne tient compte de la méthode dite « par capitalisation » ou « par revenu » que pour conforter les valeurs trouvées via la méthode par comparaison. La méthode par capitalisation consiste appliquer au revenu de l’immeuble productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des immeubles loués. Cette méthode peut être utilisée s’agissant d’un bien destiné à l’investissement locatif. Toutefois, cette méthode est controversée dans la mesure où les paramètres utilisés ne peuvent être maitrisés, notamment compte tenu de l’état du bien.

Par conséquent, la méthode par comparaison sera appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

Concernant la place de parking, il a été considéré par la jurisprudence que celle-ci est un accessoire au logement, au même titre que la cave attribuée avec certains logements. Toutefois, l’EPFIF ayant proposé des indemnisations pour les places de parkings seules, y compris lorsqu’elles sont inaccessibles alors que, de fait, elles n’ont plus de consistance, il convient d’examiner la valeur des places de stationnement. Néanmoins, cette unique place de parking ne peut être considéré comme un garage dès lors que la visite des lieux a permis de constater que les seules places de parking accessibles se situent en sous-sol en descendant une rampe menant à des emplacements qui ne sont pas fermés. Les emplacements sont identifiables par des numéros taggués au mur et la lumière ne se déclenche pas automatiquement. Enfin, le quartier ne manque pas de place de stationnement, ce qui pourrait justifier l’importance d’une place de parking au sein de la résidence. Par conséquent, la place de stationnement sera considérée comme un élément de valorisation de l’appartement auquel elle est attachée.

Sur la valeur retenue

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes :

Pour l’EPFIF : 1.101 €/m2 en valeur occupée et 1.178 €/m2,Pour Madame, [G], [P] : 1.629 euros/m²D’après le commissaire du gouvernement : 1.225 €/m2 en valeur libre et 1.040 €/m2 en valeur occupée.

A titre liminaire, il a été rappelé que le juge de l’expropriation évalue la consistance du bien à la date à laquelle il statue. Les dégradations, y compris de la copropriété, constatées lors du transport ont ainsi toutes leur place dans l’évaluation du prix du bien.

Il n’y a pas lieu d’engager un débat concernant l’attractivité ou non du quartier, étant donné que la méthode par comparaison tend à privilégier les termes de références correspondant à des biens situés dans le même secteur. Or, il a pu être remarqué que la, [Adresse 2] est bien plus dégradée dans le, [Localité 1] que les autres tours environnantes, y compris la, [Adresse 9] alors même que les valeurs produites par le commissaire du gouvernement au sein de la, [Adresse 9], en valeur libre, sont cohérentes avec les termes produits au sein de la, [Adresse 2] en valeur libre. Les résidences situées, [Adresse 6] et, [Adresse 7] comportent beaucoup moins d’étages et apparaissent dans un meilleur état. De plus, les copropriétés citées par les expropriés sont parfois plus éloignées. Néanmoins, les termes produits par le commissaire du gouvernement concernant les biens situés à proximité immédiate de la, [Adresse 2], et pourtant de nature différente, montre une homogénéité du marché immobilier. Enfin, les acquisitions citées ne sont pas toutes concomitantes à la présente procédure. Par conséquent, il convient de retenir les seuls termes au sein de la, [Adresse 2],, [Adresse 2] à, [Localité 2] et d’écarter les termes n°1 à 5 et 20 à 22 du commissaire du gouvernement. Les expropriés écartent d’eux-mêmes leurs termes n°1 et 2. Ils convient d’écarter leurs termes n°6.

En valeur libre

Pour évaluer le bien en valeur libre, les termes n°1, bien qu’ancien, et n°2 de l’expropriant peuvent être retenus, sachant que le terme n°2 correspond au terme n°4 de l’exproprié. Le terme n°5 de l’exproprié apparait également en valeur libre, la valeur unitaire du bien devant être revue à 1.278 €/m2. Les termes 10, 11 et 14 à 19 du commissaire du gouvernement seront retenus, soit une moyenne de :

(1.157 + 1.178 + 1.246,15 + 1.147,32 + 1.370,15 + 1.084,55 + 1.225 + 1.022,55 + 1.029,26 + 1.032,12) / 10 = 11.492,1 / 10 = 1.149,21 €/ m2.

Concernant les termes de comparaison des biens libres présentés par les parties d’une surface d’environ 50 m2, soit les terme n° 1 et 2 de l’expropriant, similaire au n°4 de l’exproprié, et n°15 du commissaire du gouvernement, la moyenne est de :

(1.157 + 1.178 + 1.084,55) / 3 = 3.419,55 / 3 = 1.139,85 €/ m2.

Il convient de retenir la valeur la plus favorable à l’exproprié. Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 50 m2 x 1.149,21 euros/m2 = 57.460,5 euros en valeur libre. Compte tenu de l’état très bon du bien visité et de l’existence d’une place de stationnement attachée au logement, l’indemnisation sera fixée à 60.000 euros.

En valeur occupé

Pour évaluer le bien en valeur occupé, le terme n°3 de l’expropriant peut être retenu. Les termes n°6 à 9, 12 et 13 du commissaire du gouvernement seront retenus, le terme n°3 de l’exproprié étant similaire au terme n°9 du commissaire du gouvernement. La moyenne de ces termes est de :

(915 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /7 = 6.923,11 /7 = 989 €/ m2 arrondis.

Toutefois, en ne retenant parmi ces termes que les termes correspondant à des biens occupés et d’une superficie d’environ 50 m2, la moyenne est de :

(915 + 984,02 + 1.103,82) / 3 = 3.002,84 / 3 = 1.001 €/ m2 arrondis.

Il convient de retenir la valeur la plus favorable à l’exproprié. Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 50 m2 x 1001 = 50.050 euros en valeur occupé. Compte tenu de l’état très bon du bien visité et de l’existence d’une place de stationnement attachée au logement, l’indemnisation sera fixée à 53.000 euros.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

En valeur libre, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 4.500 euros soit un total de 7.000 euros

En valeur occupée, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 3.800 euros arrondissoit un total de 6.300 euros.

C. Sur l’indemnité de déménagement

Madame, [G], [P] ne produit pas de devis de déménagement. Toutefois, l’EPFIF et Madame, [G], [P] s’accordent sur la somme de 2.000 euros au titre de l’indemnité de déménagement dans l’hypothèse où elle n’exerce pas son droit au relogement. Dans l’hypothèse inverse, dans laquelle l’exproprié demande à bénéficier de son droit au relogement, l’EPFIF expose qu’il prend en charge le déménagement et demande au juge de l’expropriation de prendre acte de cet engagement.

Il sera fait état de cette indemnisation dans le dispositif.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Madame, [G], [P] se verra allouer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE alternativement le prix d’acquisition dû par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à Madame, [G], [P] en contrepartie d’un appartement, lot n°63, et d’une cave n°168, au sein de la copropriété «, [Adresse 2] », ainsi que d’une place de parking, lot n°40, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées, [Adresse 2] à, [Localité 2] :

Dans l’hypothèse d’une renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 67.000 euros, décomposée comme suit : Indemnité principale : 60.000 euros en valeur libre,Indemnité de remploi : 7.000 euros,Dans l’hypothèse d’une absence de renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 59.300 euros, décomposée comme suit : Indemnité principale : 53.000 euros en valeur occupée,Indemnité de remploi : 6.300 euros ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à verser à Madame, [G], [P] la somme de 2.000 euros au titre de l’indemnité de déménagement, en cas de renonciation au droit au relogement ;

PREND ACTE de l’accord de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) pour prendre en charge les frais de déménagement en cas d’absence de renonciation au droit au relogement ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à verser à Madame, [G], [P] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 26 Mars 2026.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU