TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00067 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EXR3

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE Office public de l’Habitat

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [D]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 octobre 2019, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE a donné à bail à Monsieur [Z] [D], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 10] pour un loyer mensuel de 421,87 euros, outre les taxes.

Par contrat du même jour, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE a donné à bail à Monsieur [Z] [D], un emplacement de parking n°4 [Adresse 8] [Adresse 2] [Localité 11] [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 15 euros outre les taxes.

OPAC SAVOIE a fait signifier un commandement de payer en date du 10 décembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte d’huissier en date du 28 février 2025 et sollicite :

A titre principal,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail relatif au logement sont réunies,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location relatif au logement à la date du 10 février 2025 et dire en conséquence que le locataire est occupant sans droit ni titre,

— prononcer la résiliation du bail relatif au parking n°4 aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [D],

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer à l’OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 4147,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 février 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail aux torts exclusifs du locataire pour non-respect de son obligation de régler les loyers et charges et ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer à l’OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 4147,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 février 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner le locataire au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

— la condamnation du locataire au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 3447,34 euros précisant que deux versements ont été effectués en avril pour 400 et 1000 euros. Le bailleur précise que le locataire est seul sur le bail et que sa compagne n’est pas titulaire.

Monsieur [Z] [D] ne comparaît pas à l’audience. Madame [N], sa compagne se présente, sans pouvoir de représentation de Monsieur [D]. Elle indique habiter seule dans le logement et reconnait devoir cette somme. Elle précise que Monsieur souhaite garder le logement, qu’il ne travaille pas . Elle propose de verser 200 euros en plus du loyer courant, le temps de trouver un autre logement. Elle déclare, à la demande du juge, qu’elle communiquera, en cours de délibéré le pouvoir de représentation de Monsieur [D].

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser qu’en l’absence de toute communication par Madame [N] d’un pouvoir de représentation de Monsieur [Z] [D], cette dernière, qui n’est pas partie au dossier, ne peut valablement représenter son compagnon. Dès lors, Monsieur [Z] [D] est non comparant.

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 17 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE DU BAIL RELATIF AU LOGEMENT :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties concernant le logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 10 décembre 2024, pour la somme en principal de 3069,59 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail relatif au logement étaient réunies à la date du 11 février 2025.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DU BAIL RELATIF AU PARKING

Aux termes de l’alinéa de 2 de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux parkings, aires et places de stationnement ».

L’article 7 de la même loi dispose que « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Selon l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat ».

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, le relevé de compte produit aux débats permet de constater une augmentation continue de la dette au fil des mois jusqu’en mars 2025 et l’absence de tout apurement de la dette depuis.

Il en résulte que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel du locataire à son obligation de payer le loyer, laquelle fait partie de ses obligations essentielles, suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail relatif au parking à ses torts exclusifs.

Par conséquent, la résolution du contrat de bail ayant pour objet le parking sera prononcée. Par suite, le locataire devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

* Sur les pénalités d’enquête sociale :

L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose dans son premier alinéa que “Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.”

En l’espèce, OPAC SAVOIE ne justifie nullement avoir demandé au locataire la production de son dernier avis d’impôts ou de non imposition dans un délai imparti. Dans cette mesure, OPAC SAVOIE n’est pas fondé à obtenir sa condamnation au paiement de pénalités d’enquête sociale en application de la disposition précitée.

*Sur l’arriéré locatif :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, pour la période courant du 11 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [D] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3149,05 euros incluant le loyer du mois d’avril 2025.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme.

Il sera par ailleurs condamné au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [Z] [D] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2019 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE et Monsieur [Z] [D] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 10] sont réunies à la date du 11 février 2025,

PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu le 14 octobre 2019 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE, d’une part, Monsieur [Z] [D] d’autre part, concernant le parking n°4 situé [Adresse 9] à la date de la décision ;

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Monsieur [Z] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPAC SAVOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si les contrats de bail avaient continué,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 3149,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’avril 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle du bailleur au titre de l’astreinte et des pénalités d’enquête sociale ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 31 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION