TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Annexe 2

[Adresse 9]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00300

N° RG 25/00481 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FYZT

Le 23 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 28 Avril 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt trois Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Localité 6]

Représenté par Madame [N] [V], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [T] [D],

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 24 juillet 2017, avec prise d’effet le 1er août 2017, l’OPH Terres d’Armor Habitat a donné en location à Madame [T] [D] un logement à usage d’habitation, de type 4, situé [Adresse 8].

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé par les parties le 1er août 2017.

Le 13 mai 2022, Madame [D] a bénéficié d’une mutation économique et a emménagé dans un logement, de type T3, situé [Adresse 3] à [Localité 13].

A la demande de l’OPH Terres d’Armor Habitat, un état des lieux de sortie du logement situé [Adresse 7] a été dressé le 30 juin 2022 par commissaire de justice et le bail a pris fin à cette date.

Madame [D] convoquée à sa nouvelle adresse n’a pas été présente, ni représentée.

Le compte locatif de Madame [D] au titre du logement situé [Adresse 7], arrêté au mois de juin 2023, a révélé un solde débiteur de 4 732,66 €, après régularisation de charges générales et imputation de réparations locatives et frais de procédure.

Le 25 août 2024, le conciliateur de justice a dressé un constat de carence en raison de l’absence de réponse aux sollicitations de règlement amiable de la dette et en l’absence de Madame [D] à la réunion de tentative de conciliation du 7 août 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 octobre 2024, distribuée le 10 octobre 2024, l’OPH Terres d’Armor Habitat a mis en demeure Madame [D] de procéder au paiement de la somme de 4 732,66 €, en vain.

C’est dans ces conditions que par requête en date du 17 février 2025, enregistrée au greffe le 20 février 2025, l’OPH Terres d’Armor Habitat a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc afin de voir condamner Madame [D] au paiement de la somme de 4 732,66 € au titre de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2025.

A cette date, l’OPH Terres d’Armor Habitat, représenté par Madame [V] suivant un pouvoir écrit du directeur général du 17 avril 2025, a maintenu sa demande initiale, à savoir la condamnation de Madame [D] à payer la somme de 4 732,66 € au titre des frais de réparations locatives et frais d’état des lieux.

Madame [V] a indiqué que Madame [D] avait été relancée à de nombreuses reprises pour s’acquitter de la dette ; qu’elle avait proposé de régler une somme de 50 € par mois mais que cette proposition n’avait pas abouti à ce jour.

Madame [D], bien que régulièrement convoquée par le greffe par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 1er mars 2025, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande principale concernant les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En vertu de l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives sont définies comme étant les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L’annexe 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui précise la liste des réparations locatives à la charge du locataire, vise « III. – Parties intérieures. a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci. »

Il ressort de ces dispositions que le bailleur est fondé à réclamer au locataire les travaux de remise en état du bien nécessaires, à l’exception de ceux consécutifs à la vétusté, le vice de construction ou la force majeure.

La vétusté correspond à l’état d’usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l’usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux (peinture, moquette, carrelage) ou pour des équipements (tels que robinetteries, menuiseries). Lorsqu’elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.

L’utilisation normale de la location est caractérisée dès lors que le logement ne présente pas de détérioration, a été convenablement entretenu et dont les éléments ont été abîmés de manière normale ou naturelle dans le temps.

À l’inverse, l’usage anormal du logement est caractérisé dans le cas où le logement est abîmé de manière volontaire, soit un moment précis, soit durablement parce qu’il n’a pas été entretenu.

Il convient d’examiner l’ensemble des demandes indemnitaires de l’OPH Terres d’Armor Habitat à l’aune des pièces versées aux débats en tenant compte d’une durée d’usage théorique des tapisseries/peintures/sols habituellement fixée entre 7 et 10 ans et de la vétusté des équipements consécutive à une utilisation prolongée dans le temps.

Sur ce,

Madame [D] a occupé le logement situé situé [Adresse 7] à [Localité 14] du 1er août 2017 au 30 juin 2022, soit pendant un peu moins de 5 ans.

L’OPH Terres d’Armor Habitat réclame le remboursement des frais de réparations locatives et de remise en état des lieux, dont le coût du nettoyage, pour un montant total de 4 732,66 € et verse aux débats les pièces suivantes:

— La facture n° 2022B090055 de la S.A.S Armor Peinture du 30 septembre 2022 d’un montant total de 5 363,95 € TTC au titre de la réfection des peintures de l’ensemble du logement (murs, plafonds), du revêtement de sol d’une salle de bains (outre la butée de porte et barre de seuil), bouchage de divers trous ;

— Un avoir sur la facture 2022B090055 d’un montant de 511,50 € établi par l’entreprise Armor Peinture ;

— La facture N° 30095 de l’entreprise Armor Nettoyage du 31 juillet 2022 d’un montant total de 671,36 € TTC ;

— La facture de la S.A.R.L Art Électrique Énergies N° 203530 du 13 septembre 2022 d’un montant de 569,31€ TTC (frais de remplacement de 10 douilles, 10 « va et vient » encastrés, 15 prises de courant, [Immatriculation 2], 1 prise TV, pose d’un DAAF, contrôle installation électrique) ;

— Un état indemnitaire N° 22080337 pour un montant de 3 937,58 € TTC (travaux de peintures, revêtements, nettoyage, remplacements prise de courant, téléphone, TV, béquilles) ;

— Un état indemnitaire N°22090727 pour un montant de 1 129,50 € TTC (travaux de peintures, papiers peints, remplacement de robinet thermostatique et un bloc porte).

Selon les états indemnitaires, l’OPH Terres d’Armor Habitat a appliqué une quote-part à la charge de la locataire de 73 % sur les éléments de réfection des sols, murs et plafonds, et de 100 % concernant le remplacement de certaines prises électriques, le rebouchage des trous, le remplacement d’un robinet thermostatique et d’une porte ainsi que le nettoyage.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 1er août 2017 que le logement était globalement en « état d’usage ».

Ce document manuscrit, au demeurant difficilement exploitable, fait état d’une cotation de 2/5 pour la quasi-totalité des éléments d’équipements, dont les murs, plafonds et revêtements de sols, soit une qualification « d’état d’usage » avec quelques mentions de peintures « défraichies », voire « écaillées », « d’éclats » sur des radiateurs, de « trous » voire de « traces de crayon » sur certains murs.

En particulier, l’état des lieux d’entrée mentionne :

— La cuisine : sol dalles PVC tachées, 2 dalles écornées, murs à gauche taches blanches, radiateur peinture écaillée, plafond : état d’usage quelques taches,

— Le séjour : sol dalles PVC état d’usage 3 coupures, murs tapisserie encrassée derrière porte, plafond : quelques taches, radiateur plusieurs éclats et rayures,

— La chambre 2 : murs tapisserie encrassée état d’usage, crayonnée côté droit et gauche, radiateur rayé avec quelques éclats.

— Cellier : murs peinture défraîchie, crayonnée trou.

L’OPH Terres d’Armor Habitat ne précise pas la date de la dernière réfection des lieux et notamment si des travaux de remise en état des lieux ont été entrepris lors de la sortie du précédent locataire.

Il ressort du procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie du logement dressé le 30 juin 2022, les constatations suivantes :

● Entrée :

— Sol : revêtement plastique encrassé, dégradé, décoloré, taché, hors d’usage.

— [Localité 12] : Papier peint dépareillé, arraché, encrassé, hors d’usage.

— Plafond : peinture blanche profondément encrassée, tachée, hors d’usage.

— Huisserie : porte palière peinture dégradée, encrassée, hors d’usage sur les deux faces, serrure remplacée lors de l’intervention ainsi que le verrou.

— Electricité : deux points lumineux au plafond avec fils, douilles, une seule ampoule. Socle de détecteur de fumée en place mais détecteur absent. Disjoncteur, interphone, tableau électrique encrassé, prises de courant et interrupteurs encrassés.

● Cuisine :

— Sol : sous revêtement plastique ancien, vétuste, encrassé et dégradé

— [Localité 12]: peinture profondément encrassée, souillée, épaisse couche de graisse, hors d’usage.

— Plafond: laine de verre sous peinture recouverte d’une épaisse couche de graisse, encrassée, hors d’usage.

— Huisseries: porte sur dégagement sous peinture encrassée, dégradée, hors d’usage sur les deux faces, manque la poignée béquille. Une fenêtre double vantail, simple vitrage en bois, profondément encrassée.

— Electricité: un point lumineux au plafond avec suspension, fils, douille et ampoule. Prises électroniques et interrupteurs encrassés, une prise électrique cassée pour le branchement de la chaudière.

— Équipements: un meuble évier en mélaminé ancien souillé, dégradé, cassé, hors d’usage. Une crédence en faïence sur toute la surface, joints hors d’usage.

— Chauffage: une chaudière murale de marque CHAFFOTEAUX & [Localité 11] recouverte d’une épaisse couche de crasse et de graisse tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, état de fonctionnement à vérifier. Un radiateur de chauffage central en acier sous peinture encrassées dégradée, hors d’usage, tête de robinet cassée.

— Tuyauterie alimentation gaz encrassée, souillée.

● WC :

— Sol: revêtement plastique ancien, vétusté, encrassé.

— [Localité 12]: peinture recouverte d’un épais voile jaunâtre de crasse et/ou de fumée de cuisson et/ou cigarettes, hors d’usage.

— Plafond: identique.

— Huisserie: porte en bois sous peinture profondément encrassée, souillée sur les deux faces.

— Électricité: un point lumineux en applique avec fils, douille et ampoule. Bouche de VMC encrassée, en partie bouchée par un scotch.

— Équipement: un WC à l’anglaise encrassé, entartré.

● Salle de bains :

— Sol: revêtement plastique ancien, vétuste, encrassé.

— [Localité 12]: toile de verre encrassée et crédence en faïence entartrée et encrassée. Un trou dans le mur au niveau de la poignée de porte, de la taille de celle-ci.

— Plafond: toile de verre encrassée avec importantes moisissures au-dessus de la baignoire, devant la fenêtre.

— Huisseries: porte sous peinture sale à encrassée. Un trou de 1,5 cm x 0,5 cm. Une fenêtre en bois simple vitrage sale.

— Électricité: un point lumineux au plafond avec suspension, fils, douille et ampoule.

— Chauffage: un radiateur de chauffage central en acier sous peinture encrassée avec tête de robinet cassée.

— Équipements; un lavabo sur colonne avec mélangeur, vasque fêlée, sale. Une baignoire en acier émaillée avec mitigeur en état d’usage.

● Chambre 1:

— Sol: revêtement plastique imitation parquet, nombreuses déchirures, coupures, hors d’usage.

— [Localité 12]: papier-peint pour partie hors d’usage et pour le reste détapissé. Un trou traversant entre les deux chambres avec polystyrène rongé.

— Plafond: sous peinture blanche défraîchie et sale.

— Huisseries: porte sur dégagement sous peinture usagée. Une fenêtre bois, simple vitrage, sous peinture ancienne, dégradée, hors d’usage.

— Électricité: un point lumineux au plafond avec fils, douille, ampoule. Prises électriques et interrupteurs encrassés.

— Chauffage: un radiateur de chauffage central en acier sous peinture usagée.

● Chambre 2:

— Sol: revêtement plastique imitation parquet, petites coupures et traces de peinture.

— [Localité 12]: papier-peint dégradé, déchiré, gribouillée et nombreux trous de chevilles.

— Plafond: sous peinture blanche défraîchie.

— Huisseries: porte sur dégagement hors d’usage avec tous les gonds arrachés.

— Une porte-fenêtre bois, simple vitrage, sous peinture ancienne, défraîchie.

— Électricité: un point lumineux au plafond avec fils, douille.

— Chauffage: un radiateur de chauffage central en acier en état d’usage.

● Débarras:

— Sol: revêtement plastique ancien, vétuste, encrassé sur toute la surface.

— [Localité 12] et plafond: sous peinture ancienne, vétuste, dégradée, tachée, traces de frottement, hors d’usage.

— Huisseries: porte surface dégagement sous peinture encrassée, dégradée, traces de frottement, peinture hors d’usage.

— Electricité: un point lumineux en applique avec fils, douille, absence d’ampoule. Prise électrique et interrupteur encrassés.

● Chambre 3:

— Sol: revêtement plastique imitation parquet sale à encrassée sur toute la surface.

— [Localité 12]: détapissés, à l’état brut.

— Plafond: sous peinture blanche défraîchie, poussiéreux avec quelques taches de projections.

— Huisseries: porte sur dégagement avec trou d’une dizaine de centimètres côté dégagement, peinture dégradée, tachée, hors d’usage.

— Une porte-fenêtre bois, simple vitrage, sous peinture ancienne, dégradée, hors d’usage.

— Électricité: un point lumineux au plafond avec fils, douille, ampoule. Prises électriques et interrupteurs encrassés.

— Chauffage: un radiateur de chauffage central en acier sous peinture dégradée, tachée, hors d’usage.

● Séjour:

— Sol: revêtement Plastique imitation parquet sale à encrassé avec déchirures, petites brûlures de cigarettes, important déchirure dans l’angle gauche en entrant, revêtement hors d’usage.

— [Localité 12]: sous papier peint dégradé, recouvert d’un voile jaunâtre de buée de cuisson et/ou fumée de cigarettes, hors d’usage.

— Plafond: toile de verre sous peinture recouverte du même voile, peinture hors d’usage.

— Huisseries: porte bois avec partie centrale vitrée, ensemble encrassé, traces de griffures de pattes d’animaux jusqu’à la poignée de porte sur les deux faces.

— Une porte-fenêtre bois, simple vitrage, à trois vantaux sous peinture dégradée, encrassée, hors d’usage. Traces de griffures d’animal, certaines parties sont rongées et grossièrement colmatées.

— Électricité: un point lumineux au plafond avec fils, douille et ampoule en suspension. Prises électriques et interrupteurs encrassés, deux prises, prise d’antenne et prise téléphone arrachées.

— Chauffage: un radiateur de chauffage central en acier sous peinture encrassée, dégradée, traces de frottement, peinture hors d’usage, tête de robinet cassée.

● Divers:

La locataire a abandonné de nombreux encombrants dans le logement, objets divers, canapé, frigidaire, gazinière, fauteuil, clic-clac, soit un volume de +/- 5m3.

S’il doit être tenu compte de la vétusté des équipements consécutive au temps d’occupation des lieux par Madame [D] (quasiment 5 ans) et de l’état d’usage du logement lors de son entrée dans les lieux, la réclamation de l’OPH Terres d’Armor Habitat est justifiée pour les postes suivants, correspondant à des dégradations locatives :

— Nettoyage logement : 220,07 €,

— Remplacements éléments électriques : 133, 82 € (10,36 € + 55,22 € + 53,90 € + 14,34 €, cf état indemnitaire N° 22080337),

— Rebouchage trous porte : 30,28 €,

— Remplacement robinet thermostatique et bloc porte : 262,26 € (57,20 € + 205,06 €, cf état indemnitaire N° 22090727),

Sous-total : 646,43 €.

S’agissant des autres travaux de remise en état (peintures et sols), il sera mis à la charge de Madame [D] une somme forfaitaire de 10 % du coût total desdits travaux, déduction faite du coût des dégradations, soit la somme de 442,06 € (3 937,58 € + 1 129,50 € – 646,43 € (dégradations) = 4 420,65 € / 10 % = 442,06 €).

En effet, certaines constatations réalisées lors de l’état des lieux de sortie ne relèvent pas de la vétusté mais de la dégradation. Ainsi, à titre d’illustrations : traces de griffures d’un animal, boiserie rongée, papier peint enlevé et non remplacé, brûlure et déchirure revêtement sol séjour, trou et polystyrène rongé chambre 1, trou fenêtre salle de bains.

Madame [D] sera donc condamnée à payer à l’OPH Terres d’Armor Habitat la somme totale de 1088,49 € TTC (646,43 € + 442,06 €) au titre des frais de réparations et dégradations locatives.

Elle sera en outre condamnée à payer la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, soit la somme de 122,33 € (86,57 € + 35,76 €).

Sur les dépens

Succombant à l’instance, Madame [D] sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [D] à payer à l’OPH Terres d’Armor Habitat les sommes suivantes :

—  1 088,49 € TTC au titre des frais de réparations et dégradations locatives ;

—  122,33 € au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie ;

DÉBOUTE l’OPH Terres d’Armor Habitat du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [D] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [T] [D]

—  1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes